編者按：上世紀(jì)90年代初，海南地產(chǎn)界曾有一個(gè)美麗的夢(mèng)，可惜的是很快就醒了，結(jié)局是數(shù)以萬(wàn)計(jì)投資者的深淵。近20年后的2010年，隨著海南國(guó)際旅游島的獲批，夢(mèng)再次照進(jìn)海南，全國(guó)各地的投資客蜂擁而至排隊(duì)買房，幾乎都是現(xiàn)金全款一次性結(jié)清，致使海南房?jī)r(jià)一天一個(gè)樣，在不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)均價(jià)翻了一倍，在一周之內(nèi)地價(jià)就翻了三倍。一切的表象比之前更具誘惑，只是目前還不能知道結(jié)局會(huì)怎樣。為此，《華夏時(shí)報(bào)》記者走進(jìn)海南尋找答案。

本報(bào)記者 陳小瑛 海南報(bào)道

時(shí)隔近20年，海南房地產(chǎn)第二波投資熱潮再次瘋狂涌動(dòng)。

以浙江、東北大軍為首，來(lái)自全國(guó)各地的投資客紛紛擁向海南，都想借助國(guó)際旅游島概念炒作地產(chǎn)升值套利。僅僅一張圖紙，或是打幾個(gè)樁的樓盤，房子就已賣空；更為瘋狂的是，幾乎所有的房子在銷售時(shí)，都是現(xiàn)金結(jié)算一次性付清。

開(kāi)發(fā)商用最短時(shí)間悉數(shù)收回投資資金，炒房的也是依靠“自有資金”投資買房?！度A夏時(shí)報(bào)》記者近日在海南采訪發(fā)現(xiàn)，這看似無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的“海南地產(chǎn)熱”背后，卻隱現(xiàn)諸多漏洞。

1月27日，海南農(nóng)信聯(lián)社信貸相關(guān)人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，開(kāi)發(fā)商并未拿收回的現(xiàn)金償還銀行到期的貸款債務(wù)，而是又拿去開(kāi)發(fā)、投資，且通過(guò)多個(gè)銀行來(lái)回倒騰資金。

不僅如此，表面看是在用現(xiàn)金買房，屬于自有資金，實(shí)質(zhì)上有相當(dāng)一部分是買房者從外地銀行等渠道貸款、融資后轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的資金，其中各個(gè)環(huán)節(jié)上的風(fēng)險(xiǎn)并不小。

風(fēng)險(xiǎn)往往在看似安全的假象下滋生。問(wèn)題是，誰(shuí)會(huì)是最后一個(gè)接棒的投資客？

瘋狂炒作

1月25日上午10點(diǎn)，在三亞最貴的樓盤鳳凰島上，涌動(dòng)著來(lái)自浙江和東北的投資客，來(lái)提前認(rèn)購(gòu)春節(jié)后才開(kāi)盤的三棟公寓大樓，起始價(jià)為8萬(wàn)元/平米，并要求一次性付款，不接受按揭貸款。

鳳凰島已售出的兩棟樓內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)最低為3.5萬(wàn)元/平米，而在1月11日開(kāi)盤當(dāng)天，從6萬(wàn)元/平米立刻飆升至7萬(wàn)元/平米，700套房一天內(nèi)被搶光。

據(jù)記者了解，鳳凰島住宅、酒店、商業(yè)、游艇分別由4個(gè)浙江老板開(kāi)發(fā)。建設(shè)5棟大樓的浙江國(guó)都控股有限公司董事長(zhǎng)柴慧京透露，兩棟樓賣完的50億元現(xiàn)金，就把他在整個(gè)鳳凰島的投資資金全回籠了，剩下的三棟為純賺，等到春節(jié)再開(kāi)盤賣高價(jià)。

2009年12月31日公布海南將升格為國(guó)際旅游島后，再加上1月17日海南省政府暫停土地出讓，以三亞為龍頭的海南房地產(chǎn)一路瘋漲。明星章子怡代言的三亞鳳凰水城2009 年3月才賣6000多元/平米，但這兩個(gè)月飆升至2.7萬(wàn)元/平米；海南東部文昌、瓊海、萬(wàn)寧、陵水等市縣的房?jī)r(jià)也水漲船高，不到一個(gè)月，海南房?jī)r(jià)普遍漲幅在一倍以上；連深居海南內(nèi)地的保亭黎族苗族自治縣2個(gè)月前還是3000多元，現(xiàn)在也漲到六七千元。

但瘋漲的房?jī)r(jià)并未嚇倒外來(lái)者，記者在各處樓盤碰到的購(gòu)房者來(lái)自全國(guó)各地，從東北、北京、山西到浙江、成都、深圳的投資客們都蜂擁而上來(lái)?yè)尫?，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主們便趁機(jī)捂盤惜售，一天漲一個(gè)價(jià)。

溫州投資客李先生2009年下半年在三亞灣國(guó)際公館買了套220平米的房子，當(dāng)時(shí)價(jià)格為3.3萬(wàn)元/平米，現(xiàn)價(jià)已經(jīng)漲到6萬(wàn)元每平米，每天租金達(dá)1600元，他此次是專門來(lái)看鳳凰島和清水灣兩個(gè)樓盤，尋找剩下的投資機(jī)會(huì)。

記者在三亞的北部天澤湖畔樓盤采訪時(shí)看到，從開(kāi)盤的6000元/平米漲到了2.8萬(wàn)元，現(xiàn)在每天放兩套出來(lái)吊買房者胃口。而從位于機(jī)場(chǎng)的山水國(guó)際項(xiàng)目到南部的時(shí)代海岸城，再到三亞灣沿岸，幾乎所有的樓盤全是無(wú)房可售，海景房起價(jià)均在3萬(wàn)以上，而三亞城北、城東無(wú)山無(wú)海的新房，均在2萬(wàn)以上。就連三亞市區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房都賣到五六千元了。

之前交定金購(gòu)房的程序在這兒已不靈了。來(lái)自寧波的浙江合創(chuàng)律師事務(wù)所王瑰琦律師告訴記者，她是因?yàn)楹Ｄ衔牟?、瓊海等地開(kāi)發(fā)商收取定金后反悔不賣，替寧波投資客過(guò)來(lái)維權(quán)的。

火熱之下，更多樓盤開(kāi)始推遲開(kāi)盤。如山水國(guó)際別墅和鳳凰島的房子早已達(dá)到預(yù)售條件，但都要等到春節(jié)時(shí)才開(kāi)盤。

二手房市場(chǎng)也跟著惜售。記者在丹洲小區(qū)一中介門店，見(jiàn)到一位來(lái)自北京的阿姨前來(lái)放租，一房一廳租金6000元，她原本打算賣房，但得知海南上升為國(guó)際旅游島后便決定不賣了，阿姨走時(shí)還甩了句“現(xiàn)在誰(shuí)賣房誰(shuí)是傻瓜”。

售樓處和中介得出的統(tǒng)計(jì)顯示，在炒房客中，浙江人大約占了一半，東北三省的占到四分之一，其余來(lái)自成都、重慶、山東、山西等地區(qū)。

現(xiàn)金爆炒暗藏風(fēng)險(xiǎn)

“必須一次性付清?！边@是絕大部分開(kāi)發(fā)商為了盡快回收資金，給出的限定條件。

海南明正房地產(chǎn)評(píng)估公司總經(jīng)理聶永紅對(duì)記者說(shuō)，鳳凰路林茵河畔2007年10月開(kāi)盤時(shí)，500套房子中只有26個(gè)人是按揭貸款。鳳凰島當(dāng)天回收的50億現(xiàn)金都是一次性付款，2009年上半年他們公司給鳳凰島做的評(píng)估價(jià)是3萬(wàn)元/平米，結(jié)果半年多就漲了兩三倍，所以銀行也不給按揭貸款。

上述信貸相關(guān)人士告訴記者，外地人來(lái)海南買房，大多是一次性付款，在海南貸款的比例較少，因?yàn)樗蹣潜P必須是五證齊全，銀行才會(huì)放個(gè)人按揭貸款，但很多樓盤沒(méi)有達(dá)到預(yù)售條件便開(kāi)始出售。

但一次性付款，哪來(lái)這么多資金？

上述溫州投資客李先生告訴記者，信息、人脈、資金是溫州人投資成功的三大法寶，不懂的人只要出資就可以跟著賺錢。

一位十年前親眼見(jiàn)證過(guò)浙江商會(huì)開(kāi)會(huì)的人士告訴記者，浙江人投資一般是由三五個(gè)人牽頭，看中項(xiàng)目后，便召集會(huì)員開(kāi)會(huì)，那時(shí)候一天就能融資3億，然后一起買房，有的出資人是直接按月收取10%的投資收益，民間集資是浙江資金來(lái)源的重要渠道。

但實(shí)際上，該人士說(shuō)，并非全部是購(gòu)房者的自有資金，他們從外地銀行貸款出來(lái)，再拿到海南買房，購(gòu)買群體多的東北區(qū)域銀行存款近期直線下降，而貸款在不斷增加。

乍一看，如果房?jī)r(jià)下跌，這風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給了個(gè)人，開(kāi)發(fā)商、銀行、政府都不相關(guān)，但實(shí)際上，銀行人士和專家都表示，投資炒作的資金越是現(xiàn)金，潛在的風(fēng)險(xiǎn)就越大。

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商并未將回收的銷售款用于償還已經(jīng)到期的銀行負(fù)債，而是又去買地、投資。據(jù)上述信貸相關(guān)人士透露，海南最大地主海航置業(yè)在海南擁有150平方公里土地，在全國(guó)10個(gè)城市都是大肆圈地，已經(jīng)把銀行和政府都給“綁架”了。

“我們已經(jīng)貸款10個(gè)億給海航置業(yè)，也知道風(fēng)險(xiǎn)，但沒(méi)辦法不貸，如果不貸，那前期的貸款也別想拿回來(lái)?！睋?jù)該人士透露，海航置業(yè)大多是采取集團(tuán)和子公司之間相互擔(dān)保的方式貸款，用股權(quán)質(zhì)押，而還款方式卻是通過(guò)各個(gè)銀行之間的借款來(lái)回倒騰。

據(jù)了解，海南2009年存款為3000億，貸款2000億，這個(gè)數(shù)字每年大約以30%的速度在增長(zhǎng)，貸款中絕大部分是對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款，個(gè)貸資金非常少。

“囤地多長(zhǎng)期來(lái)看是沒(méi)問(wèn)題，就怕資金鏈斷裂。而類似海航置業(yè)這樣的開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)?！?上述銀行人士表示，泡沫一旦開(kāi)始破裂就沒(méi)成交量，開(kāi)發(fā)商過(guò)度投資必然被套，如果貨幣政策再縮緊，開(kāi)發(fā)商資金鏈一斷，海南爛尾樓就會(huì)再次出現(xiàn)。

相關(guān)專題：

海南再現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫

免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與鳳凰網(wǎng)無(wú)關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本站證實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本站不作任何保證或承諾，請(qǐng)讀者僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。