海南，特別是三亞已經(jīng)成了一塊超級火爆的熱土。五年前有人在三亞投資5億元建起了一家高級酒店，5年后的今天，建同樣一家酒店，所需投資額至少翻了一番。

人們終于明白，陽光和沙灘才是這個熱帶島嶼的核心資產(chǎn)。

記者一路采訪，來到了有“東方迪拜”之稱的三亞鳳凰島，這個人工島同時也是國際郵輪的?？康亍＜词乖诘习菸C(jī)已經(jīng)爆發(fā)之后，鳳凰島總經(jīng)理陳璐仍然不諱言，“鳳凰島靈感來自迪拜”，其房價已漲到3萬～5萬元一平方米！

但是，以旅游拉動房地產(chǎn)，這樣的發(fā)展路徑，海南畢竟與迪拜相似。記者不得不質(zhì)疑，三亞，或者說是海南的這一輪房價瘋漲，究竟是不是泡沫？破滅的那一天會不會來臨？

記者的疑問，在一系列采訪中漸漸明晰，而到了2010年1月，基本釋疑：海南看似非理性的瘋狂，其實(shí)隱藏著一條極為理性的邏輯鏈條。

中篇：熱島邏輯

海南的富人現(xiàn)象

2010年1月6號上午，國務(wù)院新聞辦公室舉行專場新聞發(fā)布會，宣布海南國際旅游島規(guī)劃綱要獲得中央批準(zhǔn)，海南國際旅游島的建設(shè)將正式拉開序幕。

海南房價爆漲的邏輯鏈條，于是漸漸清晰起來。

首先，海南是中國唯一的民眾可正常往返的熱帶海島，其熱帶海景在全中國獨(dú)一無二，四季只有春夏氣候，其旅游資源的價值與夏威夷、巴厘島不相上下。在這種具有高度稀缺性的地方做房地產(chǎn)，必然與休閑度假相結(jié)合，價格必然定位于針對富人的高端市場。

隨著2004年前后旅游熱在全國興起，隨著內(nèi)地前往海南三亞的游客猛增，海南政府也在2005年開始將旅游業(yè)作為海南的發(fā)展重心，政府著力當(dāng)推手，將旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合，做大做熱，推向高端，然后通過媒體向島內(nèi)和全國宣傳，吸引中國的富人來買房。

這樣做的背后，還有另一個更深層次的原因。

上個世紀(jì)90年代初，海南房地產(chǎn)第一次以瘋狂的面目出現(xiàn)在世人面前：

兩萬多家房地產(chǎn)公司從銀行貸款炒批文，泡沫破滅之后，800多億元的壞賬致使海南經(jīng)濟(jì)十多年一蹶不振，遍地是狼藉的“半拉罐子”(爛尾樓)，1995年，三亞最低的房價僅僅只有每平方米400元。

痛定思痛，這一次海南政府想得非常清楚，為了避免再次出現(xiàn)泡沫破裂，讓海南經(jīng)濟(jì)真正站起來，這一輪房地產(chǎn)發(fā)展就不能支持人們從銀行按揭來買房。因?yàn)檫@事實(shí)上是把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行，一有市場波動或上次那樣的宏觀調(diào)控，銀行和海南都受不了。

中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林是創(chuàng)建國際旅游島的倡導(dǎo)者之一，他曾理智地提醒：“我們1993年有了一個房地產(chǎn)的泡沫，造成海南發(fā)展重大歷史性的失誤，這樣一個教訓(xùn)的負(fù)面影響依然存在，國際旅游島是一篇大文章，國家戰(zhàn)略，一定要做大，它是一篇好文章，只能做好，不能做砸。做砸了的焦點(diǎn)、中心點(diǎn)就在于房地產(chǎn)業(yè)能不能夠穩(wěn)定、有序地發(fā)展，如果瘋炒一陣房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)新一輪泡沫的話，這國際旅游島就要大打折扣，甚至是一個失敗的格局。”

那么什么樣的人抗風(fēng)險能力強(qiáng)？可以一次性付款的的人，富人。根據(jù)國際通行理論，一個國家和地區(qū)的富人群體會占到5%左右。這5%對中國而言是什么概念？6500萬～7000萬人！這是一個龐大無比的目標(biāo)消費(fèi)群。富人擁有的資源極為豐富寵大，對海南的未來，富人出入的海南自然比窮人出入的海南更有前景。

更重要的是，吸引和集聚富人，會將泡沫的風(fēng)險降至最低。

根據(jù)本刊的采訪，在海南買房的，95%是外地人，在瘋狂的市場驅(qū)動下，開發(fā)商基本不愿意再接受按揭購房，于是85%以上是一次性付款。許多樓盤，圖紙剛出來，還沒有預(yù)售許可證，就開始被瘋搶。

在我們采訪的所有樓盤的售樓處，都只有寥寥幾個銷售人員。原因很簡單，來到這里的購房者60%以上都是直接下單，根本不需要經(jīng)過激烈的來回討價還價。甚至有相當(dāng)一部分購房者，根本就沒有經(jīng)過認(rèn)真考察，直接飛來海南就付錢訂房。

同時我們看到進(jìn)入海南特別是三亞的開發(fā)商，大多是國內(nèi)知名企業(yè)，大樓盤大企業(yè)，風(fēng)險承受能力也很強(qiáng)。

那么，用什么樣的方法能吸引富人聚集海南？

中國唯一的熱帶海灘，頂級的酒店，中國前20強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的精品樓盤，再加上不斷推高的房價……

物以稀為貴，擁有獨(dú)占資源的海南，像樣的樓盤基本已經(jīng)賣光，開發(fā)商賣的其實(shí)不是房子，賣的其實(shí)是全中國唯一的熱帶海景。

海南正在成為中國唯一的高端房地產(chǎn)的集中市場。

熱島推手

海南是一個很特殊的省份，它唯一的比較優(yōu)勢就是旅游資源。但蟄伏多年，為什么突然在2009年爆發(fā)？其中的推手是誰？

循著國際旅游島規(guī)劃的審批，我們發(fā)現(xiàn)了這一完美方案的線索。

一、旅游定位

建省初期，海南曾圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的定位進(jìn)行了長時間的爭論，衛(wèi)留成初任海南省委書記時，曾引進(jìn)一批央企進(jìn)入海南，但過去中國經(jīng)濟(jì)的亮點(diǎn)以外向型加工業(yè)為主，而海南因交通物流和知識人才的限制，發(fā)展工業(yè)極難冒頭。

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