節(jié)前“門庭若市”節(jié)后“門可羅雀”海南樓市由“井噴”轉(zhuǎn)向“有價(jià)無(wú)市”

黃樹輝

元宵節(jié)，三亞灣畔顯現(xiàn)的有些落寞。在這里，除了三亞本地樓盤項(xiàng)目銷售中心之外，更多的是聚集著來(lái)自瓊海、五指山、文昌、保亭等地的樓盤售樓處，但都顯得很冷清，一些店面甚至還關(guān)著門。

突然變化的不僅僅是市場(chǎng)溫度，還包括官方對(duì)樓市的態(tài)度。僅在三個(gè)月之內(nèi)，海南樓市從急劇井噴轉(zhuǎn)向有價(jià)無(wú)市，官方表態(tài)也從此前的無(wú)泡沫轉(zhuǎn)向泡沫說(shuō)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)變得更加詭異。

官方改口“地產(chǎn)泡沫”

記者在三亞灣畔的售樓一條街看到，很多樓盤售樓處只要一個(gè)售樓小姐，偶有三三兩兩的人前來(lái)看房，依然是南腔北調(diào)，與節(jié)前的火爆局面相比堪稱天壤之別。興隆溫泉高爾夫公寓的售樓小姐說(shuō)，目前多數(shù)購(gòu)房者的心態(tài)是認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高，都在觀望之中，很多人期待價(jià)格浮動(dòng)或者變相打折促銷之后再行出手。

從門庭若市到門可羅雀，吳坤虎對(duì)這種變化相當(dāng)擔(dān)憂。作為中信集團(tuán)海南博鰲投資控股有限公司前期市場(chǎng)策劃的負(fù)責(zé)人，吳坤虎春節(jié)開工后開始著手進(jìn)行一項(xiàng)重要的市場(chǎng)調(diào)研，以便給公司的下一步發(fā)展計(jì)劃提供的決策參考。無(wú)獨(dú)有偶，海南旅控會(huì)展開發(fā)公司的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目正準(zhǔn)備進(jìn)入報(bào)建階段，密切調(diào)研樓市變化成為該公司策劃經(jīng)理李東緒的重要工作。

吳坤虎向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，此前他發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商也同時(shí)都在進(jìn)行此項(xiàng)工作，他認(rèn)為此舉意味著越來(lái)越多的開發(fā)商對(duì)海南樓市的未來(lái)走向不再清晰。

而另一個(gè)更重要的變化，是官方對(duì)海南樓市的表態(tài)。2月25日，?？谑形瘯涥愞o在政府招待會(huì)上向媒體公開表示，國(guó)際旅游島建設(shè)起碼要有十年時(shí)間，海南的樓市已有泡沫傾向。同日，正在北京開會(huì)的海南省國(guó)土環(huán)境資源廳副廳長(zhǎng)王亞僑也向媒體表態(tài)稱，海南部分地區(qū)房?jī)r(jià)偏高，不能否認(rèn)部分房子有泡沫。

而在此之前，海南省委書記衛(wèi)留成多次公開表示，海南不會(huì)出現(xiàn)1993年的房地產(chǎn)泡沫；海南省省長(zhǎng)羅保銘也表示，海南房地產(chǎn)不存在泡沫，海南的房?jī)r(jià)上漲是由正常的市場(chǎng)需求拉動(dòng)的；海南省國(guó)土環(huán)境資源廳廳長(zhǎng)嚴(yán)之堯也稱，海南不會(huì)再出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫；三亞市城鄉(xiāng)建設(shè)和住房保障局局長(zhǎng)李洪海甚至認(rèn)為，三亞房?jī)r(jià)很合理，甚至是被低估的。

開發(fā)商出現(xiàn)分化

吳坤虎在初步摸底之后發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)并沒有開發(fā)商預(yù)期的那樣樂觀。他說(shuō)，?？跇鞘械某山涣肯碌姆浅Ｃ黠@，炒房客開始設(shè)法出貨，有些甚至低于買入價(jià)拋盤，但即便如此，市場(chǎng)也很少再會(huì)有下家愿意接手。

記者在三亞獲得了同樣的信息。多位銷售人員表示，三亞樓市成交量跌入冰窟，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及往年的春節(jié)前后行情。三亞灣的海灘上，有些樓盤的銷售人員在到處散發(fā)銷售廣告。有些炒房客的銷售小廣告甚至貼滿公交站臺(tái)。

三亞山泉海項(xiàng)目的陳培森說(shuō)：“春節(jié)之后就是海南房?jī)r(jià)回調(diào)之時(shí)，那些瘋狂的跟風(fēng)者自吞苦果，而那些游資大鱷正在果斷地甩賣最后的籌碼，不用半個(gè)月他們就會(huì)全身隱退。接下來(lái)就是散戶接棒者恐慌式的拋售大潮的到來(lái)?！?/p>

深圳市經(jīng)典陽(yáng)光置業(yè)發(fā)展有限公司?？诜止究偨?jīng)理蔡志喆向本報(bào)表示，海南樓市在短短3個(gè)月時(shí)間走完了國(guó)內(nèi)其他省市3到5年才能走完的過(guò)程，注定是個(gè)快速產(chǎn)生泡沫和快速擠壓泡沫的過(guò)程，目前更多的是局限在炒房圈范圍內(nèi)，而未波及到普通消費(fèi)者。“現(xiàn)在開發(fā)商反而比較難受，降價(jià)銷售又不甘心，不降價(jià)房子又賣不動(dòng)。”

三亞一些樓盤開始出現(xiàn)打折促銷，熱銷中的三亞克拉碼頭推出了正月初一到十五購(gòu)房直減房款10萬(wàn)元的優(yōu)惠促銷措施，一次性付款9.8折。不過(guò)，記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，部分樓盤的銷售價(jià)格不降反升，三亞灣·海居從2月27日后的均價(jià)由此前的每平方米5.5萬(wàn)元升至7.5萬(wàn)元，三亞半山半島的均價(jià)也由春節(jié)前的每平方米3.5萬(wàn)元升至4.6萬(wàn)元。

半山半島項(xiàng)目策劃部唐敏向本報(bào)表示，目前三亞打折促銷的項(xiàng)目往往是一些市區(qū)或郊區(qū)的樓盤，景觀和資源不好，價(jià)格跟著市場(chǎng)起來(lái)之后又隨之出現(xiàn)市場(chǎng)冷卻，出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市，部分缺乏賣點(diǎn)的樓盤只能變相降價(jià)出售。三亞灣·海居的鄭攀也認(rèn)為，目前二手房和一些實(shí)力較小的開發(fā)商比較急躁，無(wú)法支撐的開發(fā)商只能降價(jià)促銷。

在伊比利河畔策劃總監(jiān)車守輝看來(lái)，在國(guó)際旅游島獲批之后海南房產(chǎn)價(jià)格上漲要分三個(gè)層次來(lái)看，第一是部分高端樓盤出現(xiàn)奇高之價(jià)格，但并不代表整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)；第二是個(gè)別現(xiàn)房銷售的樓盤，因?yàn)閾尩搅藝?guó)際旅游島政策獲批的一輪井噴行情而價(jià)格飛速走高，此價(jià)格不值得參考，但會(huì)對(duì)客戶心理產(chǎn)生作用，亦會(huì)對(duì)后續(xù)中小開發(fā)商的定價(jià)起到一定的支撐作用；而第三，大中型項(xiàng)目?jī)r(jià)格穩(wěn)步走高，這個(gè)價(jià)格才是真正的市場(chǎng)參考價(jià)格。

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