- 深圳重提房?jī)r(jià)“限漲令”：不得高于備案價(jià)

“國(guó)五條”細(xì)化政策3月1日出臺(tái)至今，已過(guò)去兩周時(shí)間，相關(guān)部門(mén)和地方的表態(tài)依然模糊。

3月13日，在北京召開(kāi)的十二屆全國(guó)人大一次會(huì)議記者會(huì)上，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在回答記者提問(wèn)時(shí)稱，“對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)講，我們有一些結(jié)構(gòu)性的政策，幾年前就已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)用，比如說(shuō)首付比例和專門(mén)針對(duì)房貸的利率，還有專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)的一些價(jià)格調(diào)整措施，這些措施還會(huì)繼續(xù)使用，有的還會(huì)繼續(xù)加大一定力度?！?/p>

周小川強(qiáng)調(diào)，這不是總量政策，而是結(jié)構(gòu)性的信貸政策，可以通過(guò)這個(gè)來(lái)實(shí)現(xiàn)控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)。

這是央行高層關(guān)于房貸調(diào)控政策的最新表述。

眼下尚不清楚房貸調(diào)控會(huì)如何加力。多位受訪開(kāi)發(fā)商稱，目前尚未感受到購(gòu)房貸款及開(kāi)發(fā)貸方面的政策變化。

深圳重提“限漲令”

除了中央部委層面，部分地方政府也在悄然落實(shí)“國(guó)五條”相關(guān)要求。

有媒體昨日?qǐng)?bào)道稱，深圳國(guó)土部門(mén)近日出臺(tái)樓市“限漲令”，要求2013年深圳在售樓盤(pán)的月成交均價(jià)環(huán)比漲幅不能為正。報(bào)道稱，該政策已閃電執(zhí)行，一些市場(chǎng)成交價(jià)較高樓盤(pán)項(xiàng)目網(wǎng)簽遭到國(guó)土部門(mén)的拒絕。

對(duì)此，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)(深圳市規(guī)土委)昨日回應(yīng)稱，該市并未出臺(tái)新的“限漲令”，而是在近期房?jī)r(jià)出現(xiàn)異動(dòng)的情況下，該市“兩年來(lái)已實(shí)行的引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)的調(diào)控機(jī)制及時(shí)發(fā)揮了作用”。

據(jù)深圳市規(guī)土委稱，2013年以來(lái)，深圳有多個(gè)高價(jià)位樓盤(pán)上市或即將上市，為避免全市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，該市沿用兩年來(lái)的做法，運(yùn)用調(diào)控機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)。一方面強(qiáng)化預(yù)售許可管理；另一方面，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按備案價(jià)格銷售，對(duì)其超過(guò)備案價(jià)格銷售的，房地產(chǎn)信息系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)提醒企業(yè)調(diào)整售價(jià)，以符合備案價(jià)格的要求。

所謂預(yù)售許可管理，按“國(guó)五條”的表述，“對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)指導(dǎo)，或沒(méi)有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)?！?/p>

當(dāng)?shù)啬撤科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱，“限漲令”兩年前就有，這次只是作為對(duì)“國(guó)五條”的回應(yīng)，重申了一下。

深圳某房企營(yíng)銷總監(jiān)亦稱，“限漲令”在2011年階段性執(zhí)行過(guò)，當(dāng)時(shí)調(diào)控正處深度期，深圳房?jī)r(jià)沒(méi)出現(xiàn)太大問(wèn)題，后來(lái)也就不提了。這次中央出臺(tái)“國(guó)五條”，深圳樓市也有回暖趨勢(shì)，便“舊事重提”。這次并沒(méi)有發(fā)文，而是采取各分局口頭約談開(kāi)發(fā)商的方式進(jìn)行，“約談就是在這周一?！?/p>

“限漲”或波及土地市場(chǎng)

“這個(gè)政策讓我們措手不及。”前述深圳某房企營(yíng)銷總監(jiān)對(duì)“限漲令”的突然“重申”大倒苦水。

“這個(gè)政策出臺(tái)得太突然，而且一出來(lái)就執(zhí)行，毫無(wú)緩沖期。”該營(yíng)銷總監(jiān)舉例，2月是春節(jié)，樓盤(pán)成交就那么幾套，房源價(jià)格毫無(wú)代表性，現(xiàn)在卻要以其作為3月的定價(jià)參照。而且，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房，一般是先賣(mài)位置差的、價(jià)格低的，最后賣(mài)位置好的、戶型大的，這是一般的規(guī)律，“這個(gè)政策一出來(lái)我們就沒(méi)法操作了?！?/p>

前述深圳房企相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步說(shuō)，“限漲令”出臺(tái)后，房企在推盤(pán)時(shí)只好有選擇地做一些高、中、低價(jià)房源的搭配。

深圳某房企總裁助理也說(shuō)，開(kāi)發(fā)商以后推盤(pán)，得先推高價(jià)房源，再推低價(jià)房源。同時(shí)新樓盤(pán)第一次入市時(shí)，把報(bào)價(jià)報(bào)高，再一次次地打折。

受訪開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，“限漲令”短期內(nèi)將形成較大沖擊。前述深圳某房企營(yíng)銷總監(jiān)稱，“開(kāi)發(fā)商只有推售出一批房源之后，才能再次推售，政策執(zhí)行后，成交會(huì)放慢，會(huì)影響樓市供應(yīng)量，供需矛盾會(huì)更加突出?！?/p>

他判斷，如果這個(gè)政策嚴(yán)格執(zhí)行，房?jī)r(jià)肯定是能控制得住的，但地方政府利益也會(huì)受到影響，所以政府可能會(huì)有一些調(diào)整、補(bǔ)救的做法。

“為什么拿地的時(shí)候不添加限制條件，賣(mài)房的時(shí)候卻添加限制條件？”前述深圳房企總裁助理抱怨道，長(zhǎng)期執(zhí)行“限漲令”，會(huì)波及土地市場(chǎng)，地方政府撐不了多久。

可見(jiàn)的是，“國(guó)五條”發(fā)布后，部分城市土地市場(chǎng)降溫明顯。3月12日，武漢舉行樓市新政策后的首次土地拍賣(mài)會(huì)，推出的6宗地雖均為中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，但開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴⒉桓?，既沒(méi)有舉牌競(jìng)價(jià)，也沒(méi)有外地房企到場(chǎng)。6宗城中村地塊最終全部被武漢本地房企以底價(jià)拍得，共拍得35.97億元，最高樓面地價(jià)1918元/平方米。

中指院華中分院研究副總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，此次土拍，一定程度上反映了房企對(duì)后市的預(yù)期。當(dāng)前，不少購(gòu)房者開(kāi)始觀望，開(kāi)發(fā)商更加保守謹(jǐn)慎。

“類似措施多地已施行”

據(jù)深圳市規(guī)土委稱，下一步，深圳將結(jié)合該市實(shí)際，盡快研究制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)；同時(shí)，綜合采取財(cái)稅、金融、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等聯(lián)動(dòng)措施，繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，抑制投機(jī)投資性需求。

美聯(lián)物業(yè)深圳公司董事總經(jīng)理江少杰稱，如果“限漲令”的組合拳真正實(shí)行，對(duì)深圳新房供應(yīng)量比較大區(qū)域的房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生顯著影響，“一些開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇降價(jià)，一些開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇等待。由于深圳的現(xiàn)房銷售是不被納入地方政府房?jī)r(jià)考核的，因此，一些實(shí)力較強(qiáng)、沒(méi)有資金壓力的開(kāi)發(fā)商會(huì)等工程交付，再進(jìn)行銷售?！?/p>

據(jù)江少杰介紹，2011年深圳進(jìn)行房?jī)r(jià)控制時(shí)，對(duì)每一個(gè)片區(qū)都出臺(tái)了一個(gè)目標(biāo)控制價(jià)格，要求各片區(qū)房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)零增長(zhǎng)。如今，所謂的“限漲令”將房?jī)r(jià)零增長(zhǎng)細(xì)化到各樓盤(pán)，更加嚴(yán)格，“這樣的做法不可能形成文字?！睋?jù)他稱，“限漲令”在2012年一度被擱置。

有分析人士預(yù)計(jì)，深圳重申“限漲令”，可能引發(fā)各地效仿。

按“國(guó)五條”要求，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外)，要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明對(duì)港媒稱，類似于“限漲令”這樣的措施，在北京已實(shí)施超過(guò)兩年。就其個(gè)人對(duì)政策的理解，中央政府是為了防止房?jī)r(jià)上升過(guò)快，才推出調(diào)控措施，未來(lái)數(shù)年房?jī)r(jià)保持個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，與通脹率掛鉤的升幅應(yīng)是合理。

花旗集團(tuán)最新發(fā)布的一份研報(bào)認(rèn)為，中央今年對(duì)房地產(chǎn)的政策會(huì)維持收緊，但主要房企業(yè)績(jī)要取得20%左右的溫和增長(zhǎng)應(yīng)該不會(huì)太困難。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)將于今年第二季出現(xiàn)整合。