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    它山之石:美國人為何不炒房

    2011年01月20日 22:40
    來源:新華網(wǎng)

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    除了紐約,美國各大城市人口都不多,一般只有幾十萬人。除了商用樓,美國的居民樓一般都不高,人們大多居住平房或別墅。更讓人難以置信的是,美國的“絕對房價(jià)”(每套別墅)與“相對房價(jià)”(房價(jià)收入比)并不高。事實(shí)上,美國人并不“炒房”,原因何在?有一些中國學(xué)者片面理解,他們錯(cuò)誤地認(rèn)為:因?yàn)槊绹_征房產(chǎn)稅,所以美國人不炒房。

    這一解釋顯然是膚淺的,甚至是誤導(dǎo)與誤解,應(yīng)正本清源。

    原因之一:美國地廣人稀,房地產(chǎn)供給相對充分

    美國國土面積與中國大體相當(dāng),但美國人口不足中國的1/4,而且中國國土的相當(dāng)大部分地處大西北,要么是高寒地帶,要么是嚴(yán)重干旱缺水地區(qū),不適合居住。相反,美國北鄰人口稀少的自由移民國——加拿大,西臨太平洋,東瀕大西洋,絕大部分國土面積適合定居??傮w而言,美國地廣人稀,房地產(chǎn)供給相對充分。因此,土地的稀缺性以及房產(chǎn)的供求關(guān)系,直接決定了地價(jià)與房價(jià)水平的高低。

    原因之二:后工業(yè)化時(shí)代,美國城市化進(jìn)程已結(jié)束

    就目前中國而言,我們正處在快速工業(yè)化與加速城鎮(zhèn)化時(shí)期,工業(yè)化用地與城鎮(zhèn)化用地“需求”的不斷膨脹,是造成地價(jià)與房價(jià)節(jié)節(jié)攀升的最直接原因。只要工業(yè)化不止、城鎮(zhèn)化不歇,人們對房地產(chǎn)的投機(jī)需求就沒有盡頭,地價(jià)與房價(jià)就會(huì)不斷上漲。

    早在20世紀(jì)70年代初,以美國為首的西方發(fā)達(dá)國家開始步入“后工業(yè)化”時(shí)代。隨著工業(yè)化進(jìn)程結(jié)束,人口城市化進(jìn)程同步完成。自此,來自工業(yè)化用地與城市化用地的需求基本消失,地價(jià)與房價(jià)進(jìn)入相對平穩(wěn)、均衡新時(shí)代。

    原因之三:美國投資渠道多樣化,分散投資與理性投資更時(shí)尚

    在中國,不僅投資渠道單一,而且投資市場狹小,投資者別無選擇,除了炒股,就是炒房。當(dāng)然,投機(jī)客還可以炒藥、炒茶、炒菜、炒礦??傊?,若投資不足,則必然投機(jī)有余;一旦“炒無可炒”,就會(huì)變成“無所不炒”。

    與此相反,美國的投資市場不僅規(guī)模龐大,而且運(yùn)作規(guī)范成熟。它不僅擁有世界最大的現(xiàn)貨市場(股票、債券和基金),而且擁有世界最大的衍生市場(期貨、期權(quán)和遠(yuǎn)期)。無論是從投資渠道來看,抑或是從市場容量來看,它都能滿足來自全世界投資者的各種投資與投機(jī)需求。

    原因之四:美國社會(huì)保障制度完善,為養(yǎng)老而投資更從容

    在某種意義上講,中國人均GDP尚不足美國的1/7,我國社會(huì)保障制度仍不完善,城鄉(xiāng)差別大,尤其是社會(huì)保障程度普遍不高。于是,中國人“買房養(yǎng)老”成為自我保障的一種重要形式。尤其是中國股市投資風(fēng)險(xiǎn)太大,因此人們更偏好“買房儲值”。當(dāng)然,貪婪者更希望能夠通過“炒房”獲得暴利。

    但是,在美國,不僅社會(huì)保障福利高,而且城鄉(xiāng)完全一體化,人均GDP是中國的7倍多,這讓美國人養(yǎng)老無憂,也使得美國人的投資行為更加長遠(yuǎn)而理性。

    原因之五:美國開征房產(chǎn)類資本所得稅,炒房所得大部分繳稅

    在中國,股市與房市均未開征資本所得稅,這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。

    在美國,證券類(包括股票、債券、基金)資本所得稅與房產(chǎn)類資本所得稅同時(shí)開征,并且它們不僅按照“個(gè)人所得”設(shè)置不同的累進(jìn)稅率,而且還按“持有期”長短設(shè)置了高低不同的稅率。一方面,個(gè)人所得稅稅率越高的人,其資本所得稅稅率也越高;另一方面,如果持有期越短,則稅率越高,反之則稅率越低。顯然,這種稅制設(shè)置具有很強(qiáng)的“均貧富”的功能,但它的主要目的仍是為了防止短炒與過度投機(jī),鼓勵(lì)人們長期投資。

     

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