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從稅收比例來看，中國根本不應(yīng)該使用房產(chǎn)稅。應(yīng)該降低居民的前期進(jìn)入成本，讓他有住房，而后再征他的稅，而中國是前期征了很大的稅，后期還征，這是掠奪。

任志強(qiáng)：在座的沒人不認(rèn)識(shí)我，他們說要說說“十二五”怎么著，“十二五”和你們有什么關(guān)系？最近我們出了幾個(gè)報(bào)告，準(zhǔn)備24號(hào)和25號(hào)發(fā)布。一個(gè)是關(guān)于2010年的年度報(bào)告，我們對(duì)2011年的判斷，認(rèn)為宏觀調(diào)控政策的取向是明確的，沒有什么猜疑的，一定會(huì)嚴(yán)厲的打壓；但是，投資增幅和開工增幅會(huì)大幅度下降，總量還會(huì)有所增加，銷售的總量會(huì)比今年估計(jì)得有10%以上的增長(zhǎng)，因?yàn)槿ツ甑拈_工總量增加了10億多平方米，09年在售面積是29億，10年在售面積是39億，有可能突破40億，多了大家就會(huì)把開盤價(jià)降低，所以數(shù)量多了，大家選擇的余地多了，因此銷售總量會(huì)超過今年，今年我們估計(jì)和去年差不多，9億4、5的樣子，原來預(yù)計(jì)會(huì)下降10%，但是政府按了半天，沒有按住，所以通常11月份、12月份是下降的，結(jié)果11月份比10月份還多，估計(jì)12月份跟11月份差不多，所以總量還會(huì)維持在9億3、4，和去年持平。

價(jià)格會(huì)有波動(dòng)，個(gè)別月份會(huì)出現(xiàn)起伏下降。一般來說，同比會(huì)大幅度下降，環(huán)比會(huì)比去年略高。去年環(huán)比5點(diǎn)幾，月平均不到0.5；今年我們估計(jì)環(huán)比可能會(huì)超過0.5，全年環(huán)比會(huì)超過6。因?yàn)樯习肽旯烙?jì)這邊的增幅會(huì)繼續(xù)，而且最高月份可能會(huì)超過6。我們?nèi)ツ曜罡咴路菔?.1，我不知道前面是不是姚景源先生已經(jīng)把2011年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)做了分析了。從普遍的情況來看，大部分同行都估計(jì)上半年的通脹壓力會(huì)很高，比如說糧食，最近又在上漲，因?yàn)榧Z食通常是按季來統(tǒng)計(jì)的，所以夏糧沒有收下來的時(shí)候不敢確定俄羅斯等大的糧食生產(chǎn)國是不是能豐收，如果都大豐收了，糧食價(jià)格就下來了，所以上半年持續(xù)處于CPI較高的水平，到了下半年，估計(jì)天時(shí)地利的話，國際糧價(jià)會(huì)下降。去年糧價(jià)漲了12、13%，中國是國際糧價(jià)的一半，如果國際糧價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的話，仍然會(huì)推高CPI。所以，在CPI高漲過程中，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的暴跌，基本上平穩(wěn)，宏觀政策會(huì)導(dǎo)致局部地區(qū)、局部月份出現(xiàn)價(jià)格不動(dòng)，因?yàn)楣?yīng)量在全國是不平衡的。

去年的土地供應(yīng)量達(dá)到了3.6萬公頃，比上年增長(zhǎng)了30%多，但大部分體現(xiàn)在二、三級(jí)城市；但是各個(gè)部門或者是各個(gè)城市基本上上半年沒有土地，政府故意不在上半年給你土地，因此下半年把土地價(jià)格提高了，因此土地單價(jià)提高幅度很高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)比例，今年的房子基本上是在去年高價(jià)的土地上生產(chǎn)的土地。2萬7千多億的土地出讓，不都是開發(fā)商出的，有相當(dāng)一部分的土地出讓沒有記在開發(fā)商的名下。我們知道CBD東擴(kuò)里面有中信，中信算金融機(jī)構(gòu)的那塊不統(tǒng)計(jì)在開發(fā)商范圍之內(nèi)。所以，2萬7千億不像小潘說的都是開發(fā)商提供的。去年建設(shè)用地12萬8千，只有3萬6千多給了開發(fā)商，剩下的都給別人了。但是土地的價(jià)格增長(zhǎng)很快，接近增長(zhǎng)了70%，說明低價(jià)上漲幅度還是很大的。通常大部分政府為了防止今年收入過多，大部分會(huì)在10、11、12月份拍賣土地，北京市政府也這樣。如果把12月份拍賣土地的價(jià)格全算進(jìn)來，北京全年會(huì)超過2千萬，年年如此，這是各個(gè)地方政府都采取的一種惡劣做法，所以土地的價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)和當(dāng)年土地實(shí)際供應(yīng)量的情況是不完全對(duì)等的，它的價(jià)格增長(zhǎng)比例要按當(dāng)年供應(yīng)的土地和當(dāng)年的價(jià)格來看增幅還要高。

所以，今年我們覺得既不會(huì)太好，也不會(huì)太壞，不要以為今年因?yàn)橛羞@些政策，會(huì)讓今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)癱瘓。為什么？因?yàn)槲覀兊男枨笫蔷薮蟆０慈丝谟?jì)算的需求空間巨大，從出生年齡看，到滿23歲的年輕在2015年是最高峰，總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)2030年是最高峰，15億6；我們計(jì)算滿23歲人是可以具備結(jié)婚條件的，可是人們不一定23歲結(jié)婚，也可能25歲結(jié)婚，所以會(huì)延續(xù)5-10年。這是從勞動(dòng)力增長(zhǎng)的比例看，本來“十一五”期間應(yīng)該是中國勞動(dòng)力就業(yè)人口最高峰，從16歲到59歲；但勞動(dòng)部門研究完了以后，發(fā)現(xiàn)勞動(dòng)年齡推后，比如說上高中、上大學(xué)、上研究生、上博士生，最后推后了五年，變成“十二五”期間是我國勞動(dòng)力就業(yè)的最高峰，導(dǎo)致我們?cè)凇笆濉逼陂g不可能把GDP的增長(zhǎng)比例低于7或者是8，低于這個(gè)數(shù)我們很難保證1400萬的必然就業(yè)人口。

我們今年其中一個(gè)報(bào)告做的是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)未來發(fā)展空間。我們把美國、日本、英國、韓國等等一些國家的城市化率水平和當(dāng)年他們GDP發(fā)展水平按國際元計(jì)算，購買力的水平同時(shí)并列下來，我們大概和美國差60年，和日本差40年，和韓國差30年左右，按照韓國，人均GDP從4千美元增長(zhǎng)到萬美元以上發(fā)展階段看，我們到2030年，應(yīng)該是城市化率最高峰期，此后開始出現(xiàn)城市化率的下降，每年至少1200-1800萬人口要解決城市化的問題。所以，我們也覺得這么多年的發(fā)展過程中，如果和這些發(fā)達(dá)國家或者是我們就近的亞洲最快進(jìn)入發(fā)達(dá)國家對(duì)比來看的話，我們這幾年應(yīng)該是最高峰，2020年應(yīng)該是最高峰，然后逐步下降，但是實(shí)際上我們2020年完不成城市化率，我們要比別人拖后或者是延續(xù)多少年，因?yàn)槲覀兦皫啄瓿鞘谢仕胶艿停挥?7.9%，因此這幾年要加速城市化率，“十二五”也特別提到包括了中小城鎮(zhèn)的城市化率，“十二五”以后是非常明確的，因此，我們覺得對(duì)這個(gè)發(fā)展空間還有很長(zhǎng)的周期。2030年計(jì)算，按當(dāng)時(shí)的城市化率水平，住宅應(yīng)該達(dá)到340億平方米，如果按現(xiàn)在計(jì)算，把現(xiàn)在人口增長(zhǎng)、城市化率增長(zhǎng)，以及折舊、拆遷、計(jì)算利率之后，發(fā)現(xiàn)大概要達(dá)到4950萬平方米的住宅才能滿足。

國際基本上房地產(chǎn)業(yè)開始從高速增長(zhǎng)變成平穩(wěn)或者下降增長(zhǎng)的一個(gè)趨勢(shì)，兩個(gè)條件，一個(gè)是城市化率，一個(gè)是城市戶均擁有的住房率達(dá)到1：1.1，我們現(xiàn)在1：0.78，或者是接近1；臺(tái)灣大概1980年達(dá)到1：1.1，發(fā)展過程中同時(shí)可以比出來，我們還有較長(zhǎng)的發(fā)展空間和時(shí)間。這是我們對(duì)未來住宅發(fā)展市場(chǎng)的一個(gè)基本判斷。所以，11年、12年不管它怎么采取調(diào)控措施都不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本增長(zhǎng)或者是銷售的基本增長(zhǎng)發(fā)生太大的變化，沒有辦法扭轉(zhuǎn)，供不應(yīng)求的現(xiàn)象仍然沒有辦法靠行政手段扭轉(zhuǎn)。

我們另外做了一個(gè)報(bào)告是關(guān)于稅的。我們做了一個(gè)稅的報(bào)告是今年二月份做的，完成時(shí)間是10月份完成的，我們做了一些修改，并且也是同期發(fā)布。稅主要是指持有稅和交易稅，特別是現(xiàn)在的房產(chǎn)。北京吉林副市長(zhǎng)明確提出，北京市暫不實(shí)行房地產(chǎn)稅的政策。北京的《法制晚報(bào)》昨天晚上已經(jīng)登了，所以根本不用考慮在北京，大概30個(gè)省市自治區(qū)里面北京可能是第29個(gè)，最多我們會(huì)比西藏提前一點(diǎn)，西藏我們估計(jì)是最后一個(gè)實(shí)行的。也可能試行過程中出現(xiàn)的問題讓這個(gè)政策根本實(shí)行不下去。我們認(rèn)為，應(yīng)該實(shí)行房產(chǎn)稅，實(shí)行房產(chǎn)稅的前提是改變了我們土地供應(yīng)的條件和刪除前面的稅。

我們大概算了一下，房地產(chǎn)稅現(xiàn)在已經(jīng)有了，還有土地使用稅等等，我們持有環(huán)節(jié)的稅在中國不是沒有，只是對(duì)住宅部分免了一部分，非住宅部分一直有，占到全部或者全國財(cái)政收入的5%左右，4點(diǎn)幾，不到5。我們生產(chǎn)和交易環(huán)節(jié)稅占到14點(diǎn)幾，不到15。兩者加起來，房地產(chǎn)在交易、生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅占到了我們財(cái)政總收入的接近20%，土地收益占多少？平均占到房?jī)r(jià)比重的48%，上海最高，64%，全國是42%，北京是48%，但是上海拆遷成本比較高，因?yàn)樯虾Ｖ挥?千多平方公里，而北京是1萬6千多平方公里，所以城市化水平來看，北京根本不缺地。小東京大概(11200萬)人口，只有2100萬平方公里的土地，土地是北京的1/8，但是人口只是我們的1/2，或者說超過1/2，占北京現(xiàn)有人口的60%。也就是說東京能住得下，北京一定能住得下，東京都沒有那么堵，北京也用不著這么堵，只是我們的政策不夠好，才導(dǎo)致北京認(rèn)為土地不夠用，房子一定要很貴。

從稅收情況看，我們認(rèn)為比例最高的大概是愛爾蘭，房產(chǎn)稅占到全部財(cái)政收入的50%，也就是1：1。另外兩個(gè)國家，澳大利亞和另外一個(gè)我記不清了，100%。超過80%的國家，就是占財(cái)政收入80%的國家7、8個(gè)。我們得出來的結(jié)論是，房產(chǎn)稅并不能影響房屋的價(jià)，房產(chǎn)稅只能間接的影響房產(chǎn)持有的成本，同時(shí)改變?nèi)藗儗?duì)房產(chǎn)持有的消費(fèi)行為，通過消費(fèi)行為轉(zhuǎn)換市場(chǎng)中的供求關(guān)系，間接影響房屋的價(jià)格。如果我們的房產(chǎn)稅是在市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求的情況下產(chǎn)生的，它對(duì)房屋價(jià)格幾乎是零，或者是幾乎沒有任何意義。但是如果是在供求基本平衡的情況下或者是供大于求的情況下，則會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生比較大的影響，因?yàn)橹挥谐杀镜奶嵘艜?huì)導(dǎo)致人們消費(fèi)行為的改變。

在中國比較特殊，從稅收比例來看，中國根本不應(yīng)該使用房產(chǎn)稅，目的是降低它的前期進(jìn)入成本，讓他有住房，而后面再征他的稅，而中國是前期征了很大的稅，后期還征，這是掠奪。

我們前面說到，政府有意制造土地的饑渴癥，讓土地的價(jià)格已經(jīng)超出了市場(chǎng)的正常判斷，導(dǎo)致我們對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)。嚴(yán)格的說起來，土地的價(jià)格是根據(jù)土地能夠產(chǎn)出的價(jià)值決定的。比如說這個(gè)地種的是水稻，那個(gè)地只能種玉米，種玉米的地一定比種水稻的地便宜，因?yàn)樗镜膬r(jià)值比玉米的價(jià)值高。但是壟斷的情況下，我想這么干就這么干，所以北京市政府或者是任何一個(gè)市政府都可以說，東邊做科技園區(qū)，西邊做居住區(qū)，南邊做文化園區(qū)，可以這么干，他用強(qiáng)制的公共財(cái)政干預(yù)辦法達(dá)到他的目的，因此土地價(jià)格變成另外一種扭曲的價(jià)格。因此，我們算出來了，因?yàn)橥恋貎r(jià)格的上漲，而導(dǎo)致在2002年土地制度改變之后，土地價(jià)格增長(zhǎng)和房屋價(jià)格增長(zhǎng)的變動(dòng)關(guān)系，我們用不同的辦法計(jì)算，大概每增長(zhǎng)100塊錢的土地價(jià)格會(huì)增長(zhǎng)83塊元的房屋價(jià)格，這之間的關(guān)系是非常清楚的，因此導(dǎo)致土地對(duì)房屋價(jià)格的推動(dòng)，我們就是想說服政府，如果你從來也不想降低地價(jià)，我們的土地部門堅(jiān)持壓房?jī)r(jià)、降地價(jià)，政府兜里的錢不想少，是不可能壓住房?jī)r(jià)的。

08年的時(shí)候，我們?cè)?jīng)通過全國工商聯(lián)把土地價(jià)格的構(gòu)成和房屋價(jià)格的構(gòu)成在全國人大上做了報(bào)告，引起了很大的爭(zhēng)論。這次我們繼續(xù)原有的報(bào)告，又采取了更多的樣本，也是想通過工商聯(lián)，再次提出來，讓全國清楚，正是由于土地部門的上推，導(dǎo)致全國房?jī)r(jià)的上漲。有些人講說，土地上推不一定導(dǎo)致房?jī)r(jià)會(huì)上漲，因?yàn)橛辛髋?，但是后來所有流拍的土地以更高的價(jià)格被開發(fā)商買走了。只能說時(shí)間和政策差異導(dǎo)致人們的心理作用而產(chǎn)生的，它跟地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)是沒有任何關(guān)系的。

我們還出了一個(gè)報(bào)告，是要強(qiáng)制性推行或者是建議國家強(qiáng)制性推行綠色、低碳的標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在在開發(fā)商里面有一個(gè)誤解，認(rèn)為綠色就一定是低碳，錯(cuò)了，綠色不一定低碳。所以，要把綠色、低碳結(jié)合起來，建立一個(gè)房地產(chǎn)推廣的標(biāo)準(zhǔn)，最后產(chǎn)生更多的節(jié)能和環(huán)保作用。

從設(shè)計(jì)上來說，我們目前的很多設(shè)計(jì)為了保溫，為了減少能源的消耗，加大了設(shè)計(jì)的總量。結(jié)果在設(shè)計(jì)、建造過程中增加了鋼材，增加了水泥，增加了建筑功能量，所消耗的碳排放遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于后期使用過程中的碳排放，這是一個(gè)不科學(xué)的辦法，就是綠色不一定是低碳，所以低碳要從設(shè)計(jì)開始，從降低它的鋼材使用標(biāo)準(zhǔn)等等方面開始，這可能是一個(gè)不太關(guān)心的。我們會(huì)在形成標(biāo)準(zhǔn)之后，向國家管理部門提出，希望他們用各種優(yōu)惠政策來鼓勵(lì)開發(fā)商或者是購買人去使用購買低碳建筑。所以，綠色和低碳兩個(gè)觀念的結(jié)合會(huì)促進(jìn)中國在節(jié)能問題上的發(fā)展。

這五個(gè)報(bào)告我們會(huì)在1月24號(hào)、25號(hào)約定一個(gè)時(shí)間去發(fā)布，我覺得可能很多人對(duì)報(bào)告的某一部分感興趣，但是不會(huì)認(rèn)真的閱讀報(bào)告。總體來看，我們更重視的是政府會(huì)采取什么樣的政策調(diào)控？從目前來看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是需要用價(jià)格來進(jìn)行調(diào)節(jié)的，價(jià)格是發(fā)現(xiàn)和促進(jìn)、調(diào)節(jié)資源配置和供求關(guān)系的重要信號(hào)。但是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)用的是數(shù)量學(xué)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)是數(shù)量管理的辦法，也就是說，一個(gè)人發(fā)26斤糧票，可以按人頭算出來全國生產(chǎn)多少斤糧食就夠了，多余的糧食可以用于出口或者是產(chǎn)生其他的副產(chǎn)品。而目前政府大部分采用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的手段和數(shù)量管理的手段來進(jìn)行的。比如說剛才張教授說了，我們銀行不用利率，利率是一個(gè)價(jià)格的問題，而是用準(zhǔn)備金率，準(zhǔn)備金率是一個(gè)數(shù)量問題。比如說北京2萬輛車限購、搖號(hào)，是用數(shù)量管理的辦法，很多人在支持，我提一個(gè)提案說反對(duì)。兩萬輛車的限購侵犯了公民的消費(fèi)權(quán)，必須用價(jià)格來解決。但是我一說用價(jià)格來解決，大家又覺得，你有錢可以多付錢，錯(cuò)了！對(duì)騎自行車和步行闖紅燈的那些進(jìn)行管理，這也是價(jià)格管理。國外每個(gè)紅綠燈可能過了100輛車，我們可能只過了70輛。如果把這些成本都大大提高的話，也可能擁堵的問題早就解決了，而我們的限量、限號(hào)問題都造成了巨大的損害。

我只是舉一個(gè)例子，包括限號(hào)，現(xiàn)在一個(gè)限號(hào)大概要停180萬輛車，這180萬輛車，加上停車場(chǎng)，合計(jì)起來每天要浪費(fèi)5千個(gè)億，我們大概用了100噸以上的價(jià)格換一噸的碳排放量，得不償失。所以，一定要說清楚，用數(shù)量管理的辦法是沒有辦法去解決市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的問題，一定要用價(jià)格管理的辦法。

我們的政府看來還沒有學(xué)會(huì)，他們只學(xué)會(huì)了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的殘留，而這個(gè)手段可能還要延續(xù)一段時(shí)間。這次主要是省部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，大概60后的只有4個(gè)人，一部分是40后，一部分是50后，我估計(jì)到70后和80后占多數(shù)的時(shí)候，這種制度就會(huì)改了，等80后占絕大部分的時(shí)候，連憲法都會(huì)改了。所以，我們會(huì)在相當(dāng)時(shí)間之后，讓市場(chǎng)走入正規(guī)。

謝謝！

（本文系華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在以“決策中國地產(chǎn)2011”為主題的2011年(第二屆)中國地產(chǎn)領(lǐng)袖年會(huì)暨地產(chǎn)同行新春團(tuán)拜會(huì)上的演講稿。該年會(huì)于2011年1月16日舉行。）