本報記者 董映頡 北京報道

物業(yè)稅作為打擊炒房的利器，在決策層提出遏制房價過快上漲之時，又一次被推到了風(fēng)口浪尖。1月7日，《華夏時報》記者從國家稅務(wù)總局一負責(zé)人處獲悉，目前稅務(wù)總局已經(jīng)著手擬定開征物業(yè)稅的可操作方案，具體實施的時間初步定在“十二五”期間，在2011年前后或選擇城市進行實征試點。

“決策層釋放物業(yè)稅開征的信號，意味著國家在房地產(chǎn)稅收政策上開始進行調(diào)整，重點還是指向房地產(chǎn)市場的投資和投機?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心宏觀部主任李建偉告訴《華夏時報》記者。

高房價城市或成實征試點

2009年下半年以來，國家對房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等房地產(chǎn)稅收政策多次做出調(diào)整，業(yè)界評論認為，這是在為未來開征物業(yè)稅熱身。

1月7日，《華夏時報》記者從國家稅務(wù)總局了解到，目前稅務(wù)總局正在擬定的物業(yè)稅實施方案，以目前某個省區(qū)市正在進行的物業(yè)稅模擬征稅方案為“藍本”，綜合其他各試點城市模擬方案經(jīng)驗進行制定。按照計劃，擬定方案將在今年“兩會”上討論，具體實施的時間初步定在“十二五”期間，在2011年前后或選擇城市進行實征試點。

對此，財政部財科所稅收研究室專家告訴《華夏時報》記者，本輪國家財稅部門釋放推進物業(yè)稅開征的信號，主要還是為了配合“國四條”的要求，打擊房地產(chǎn)市場的投機行為。因此，北京、深圳、上海等目前房價已經(jīng)超出國家“房價警戒線”的城市將有可能率先對商業(yè)物業(yè)和高端住宅進行實征試點。

物業(yè)稅主要指的是不動產(chǎn)稅，其主體是對土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或使用者每年按財產(chǎn)評估值的一定比率征收稅款。從2003年5月開始，財政部和國家稅務(wù)總局分3批，在北京、遼寧、河南、深圳等10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點。

據(jù)了解，物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進行評估和稅收統(tǒng)計。

在去年12月底舉行的2009中國財稅改革年度論壇上，財政部稅政司副司長王曉華表示，經(jīng)過6年多的模擬評稅試點實踐，財稅部門已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，開發(fā)了若干套各具特色的評稅軟件，按評估值征收物業(yè)稅從技術(shù)上看是可行的。

而據(jù)記者從北京市地稅局了解，北京市早在2008年初已經(jīng)向國家稅務(wù)總局提出了進行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”的申請。北京市地稅局一位負責(zé)人表示，物業(yè)稅在北京是以“房產(chǎn)稅”的名義進行空轉(zhuǎn)，試點工作全部由國家稅務(wù)總局來掌控，“但什么時候可以轉(zhuǎn)為實征還要聽中央安排?！?/p>

四部委商討土地出讓金政策

“開征物業(yè)稅，面臨的最大矛盾是與現(xiàn)行稅費制度的銜接問題?！必斦控斦茖W(xué)研究所所長賈康指出，“這主要體現(xiàn)在土地出讓金的繳納方面?！?/p>

據(jù)了解，目前開發(fā)商繳付的土地出讓金實際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開發(fā)商把這部分費用作為開發(fā)成本制定房價，將其“轉(zhuǎn)嫁”到購房者身上。而物業(yè)稅是對房屋所有者的房產(chǎn)進行每年一次的評價估值征稅，賈康所長表示：“二者具有相通性，屬于重復(fù)征收?！?/p>

正是受這一矛盾的影響，關(guān)于物業(yè)稅的稅基、稅率、房產(chǎn)估值評價標準等具體問題目前都無法給出明確合理的實施方案，成為征收物業(yè)稅的最大障礙。

如今面對國務(wù)院反復(fù)提出“遏制房價過快增長，打擊投機性購房”的要求，住建部、財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委等相關(guān)部委也加緊了對物業(yè)稅和土地出讓金銜接問題的討論，以推進物業(yè)稅實施方案的擬定。

《華夏時報》記者獲悉，2009年12月期間，住建部多次牽頭組織樓市政策座談會，與會者包括財政、稅收、銀行等各方面的地方官員和相關(guān)專家。

一位參會的地方財政廳相關(guān)負責(zé)人告訴《華夏時報》記者，中央目前正在考慮調(diào)整土地出讓金的繳納方式和分配比例，可能性比較大的做法是將土地出讓金并入物業(yè)稅分期繳納。這樣，一方面可以解決物業(yè)稅征收中的不合理部分，減輕繳稅人負擔；另一方面也可以逐步削減地方政府對土地財政的過度依賴，引導(dǎo)房價趨于理性。

但是，畢竟土地出讓金是地方政府的一大財源，占地方財政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果土地出讓金并入物業(yè)稅中分期支付，則難免會觸動地方利益。

對此，該負責(zé)人表示，中央與地方在這一問題上仍存在分歧，因此即使物業(yè)稅進入實征階段，初期土地出讓金預(yù)計也不會完全取消，而是先考慮采取一半費一半稅的方式，并用稅率調(diào)整來尋找平衡，逐步實現(xiàn)費改稅。

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