酒店式公寓或先征物業(yè)稅

居民基本住宅免征，相關議案有可能增補進今年全國人大議程

每當房價調(diào)控成為熱點，開征物業(yè)稅的呼聲就會再次高漲?？辙D(zhuǎn)已達七年的物業(yè)稅被戲稱為樓市的終身緋聞，這柄達摩克里斯之劍到底何時落下，如何落下？近日，在北京兩會期間提交物業(yè)稅開征提案的北京市政協(xié)委員、中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓引起廣泛關注。2月4日，劉桓接受了專訪。據(jù)介紹，寫字樓、商鋪、酒店式公寓等商業(yè)地產(chǎn)今年末或?qū)㈤_始征收物業(yè)稅。

對商業(yè)地產(chǎn)開征或在今年末

問：自2003年5月開始，財政部和國家稅務總局陸續(xù)在北京、深圳等十個省市開展物業(yè)稅模擬征收試點工作(即所謂“空轉(zhuǎn)”)。您覺得遲遲不能出臺的障礙在哪里？近期政策方面的進展如何？

劉桓：目前稅收方案方面的試點工作已經(jīng)趨于成熟，影響政策進程的主要是決策層對時機的考慮，擔心給房地產(chǎn)市場帶來較大的動蕩。

其實拖得越久越是騎虎難下，泡沫如果存在，早破比晚破的損失小?，F(xiàn)在房價一路走高，對開征物業(yè)稅呼聲很高。據(jù)我所知物業(yè)稅尚未列入今年全國人大的議程中，但是也有可能增補進入。物業(yè)稅“十一五”期間就說要征，現(xiàn)在看來可能會在“十二五”期間從一些條件成熟的大城市開始試行。如果進展快得話，物業(yè)稅的第一階段——對商業(yè)地產(chǎn)征收，在今年年末開始也是可能的。

居民基本住宅免征物業(yè)稅

問：關于物業(yè)稅，老百姓普遍擔心開征后生活成本上升，房子買不起更住不起，情況會變成如此嗎？您說過要對豪宅征物業(yè)稅，什么樣的住宅算是豪宅呢？

劉桓：盡管各地試點方案有所不同，但居民自住房在所有方案中都在免征范圍?；咀≌徽鞫愂菍W界和業(yè)界的共識，物業(yè)稅不會對普通老百姓的生活帶來負擔。

我個人建議的征收過程為漸進，先對商業(yè)地產(chǎn)開征，其后三年對豪宅開征，然后再視情況，在五年左右后將居民的經(jīng)營性投資性房產(chǎn)(第二套及以上)納入稅基。所謂豪宅，根據(jù)住建部規(guī)定指容積率小于1且價格高于所在地平均價格20%以上的房屋。

問：那目前您的方案中物業(yè)稅稅率大概為多少，會帶來多少稅收收入？對目前相對疲軟的商業(yè)地產(chǎn)首先開刀，是否會增加其稅負而進一步推高住宅市場？

劉桓：目前商業(yè)地產(chǎn)負擔的土地使用稅和房地產(chǎn)稅合并后約占房價的1%左右，物業(yè)稅稅率也基本定在這個范圍。開征物業(yè)稅后會取消這兩項稅收，總的稅收負擔并無大變化。

物業(yè)稅不會和土地出讓金合并

問：有報道稱物業(yè)稅會和土地出讓金合并，甚至將房產(chǎn)方面所有的稅費“一網(wǎng)打盡”？

劉桓：這不太可能。房產(chǎn)方面，從蓋房、交易到擁有三個環(huán)節(jié)都可征稅，目前稅負過度集中在交易環(huán)節(jié)，物業(yè)稅將一部分稅負平移到擁有環(huán)節(jié)。土地出讓金是我國土地基本制度決定的，目前考慮的物業(yè)稅方案不會涵蓋這一部分。

從國際實踐看，稅收主要分流轉(zhuǎn)稅、所得稅和財產(chǎn)稅三類。目前土地出讓金成為我國地方政府收入的重要來源，但地總是會賣完的，以物業(yè)稅(不動產(chǎn)稅)為主的財產(chǎn)稅才是地方政府最主要的收入來源。引入財產(chǎn)稅，有助于地方財政的長期健康發(fā)展。

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