鳳凰財(cái)經(jīng)訊 “中國發(fā)展高層論壇2012年會(huì)”3月17日在北京釣魚臺(tái)國賓館舉行，本屆論壇的主題為“中國和世界：宏觀經(jīng)濟(jì)與結(jié)構(gòu)調(diào)整”。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副長巴曙松發(fā)言時(shí)稱，從這些一線的城市來看，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，在一線城市的，它的商業(yè)地產(chǎn)未來的成長空間開始顯現(xiàn)。

以下是發(fā)言實(shí)錄：

巴曙松：謝謝！在這個(gè)會(huì)場，上一節(jié)是講金融，結(jié)果我們搞金融的人來講房地產(chǎn)，所以就勉為其難的談一點(diǎn)看法。

現(xiàn)在談房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，直接的推動(dòng)力是近期的房地產(chǎn)的一系列的調(diào)控的措施。我看到在理解調(diào)控政策方面，不能僅僅理解為是對(duì)房價(jià)的打壓，包括一攬子的政策的措施，這就包括對(duì)房地產(chǎn)的去投資化，以及重點(diǎn)是滿足剛性需求的這個(gè)政策導(dǎo)向。我們可以把住放分為投資增值需求，自住性的，養(yǎng)老和結(jié)婚等等這些需求。

第二個(gè)推動(dòng)這個(gè)驅(qū)動(dòng)力的是中國城市化的快速推進(jìn)和人口的城市分布。在2011年，中國的城市化率超過50%，有標(biāo)志性的一個(gè)指標(biāo)。從趨勢來看，我們城市化的過程還在推進(jìn)，每年的年增還是上升差不多0.8%。城市人口的重新布局，也使在城市里面的房地產(chǎn)的需求量出現(xiàn)明顯的上升。

我們看到，從整個(gè)城市化的推進(jìn)的進(jìn)程來看，未來中國還會(huì)產(chǎn)生更多的特大的城市和大型的城市，這些部分它的房地產(chǎn)的供給方面的矛盾是主要的矛盾。

同時(shí)，剛才幾位專家都談到了區(qū)域的調(diào)整，我們看到金隅剛才講的區(qū)域的調(diào)整，其實(shí)很多的跟隨著這些產(chǎn)業(yè)，從發(fā)達(dá)地區(qū)向中西部的遷移，也使得這種區(qū)域格局的調(diào)整，為房地產(chǎn)發(fā)展開拓了一個(gè)新的發(fā)展的空間。

我們看到現(xiàn)在在一線城市的限購，導(dǎo)致房價(jià)回落得比較快，但是總體的房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)還在比較高的位置，跟區(qū)域結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變有直接的關(guān)系。

同時(shí)，從去年開始，保障房的大規(guī)模的建設(shè)，一方面帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的對(duì)沖商品住宅回落的影響。同時(shí)也加速了在房地產(chǎn)市場的一個(gè)市場軌和保障軌這樣一個(gè)雙軌體制的大致的輪廓成形和合理的分工。

總體來看，我們也研究過日本早期城市化階段市場主打的保障房和商品房的比例，在初期，日本房地產(chǎn)市場上，保障房建設(shè)占相當(dāng)大的比重，超過一半以上?，F(xiàn)在目前這個(gè)階段，如果我們2600萬套全部建成的話，到2015年底，我們保障房的存量占比會(huì)達(dá)到30%，這可以彌補(bǔ)前一階段保障房建設(shè)的缺失。從2012年的情況看，大概保障房預(yù)計(jì)性開工的目標(biāo)700萬套，2011年的一千萬套新開工的保障房在2012年進(jìn)入后續(xù)的施工期，2012年會(huì)進(jìn)入到保障房施工和竣工的一個(gè)高峰期。

這個(gè)對(duì)于形成市場軌和保障軌的雙軌運(yùn)行和分工，和下一步房地產(chǎn)調(diào)整的政策定位奠定了一個(gè)基礎(chǔ)。

從轉(zhuǎn)型的第二個(gè)方向來看中國整個(gè)房地產(chǎn)市場非常分散，這一輪的轉(zhuǎn)型和調(diào)整，會(huì)使行業(yè)的集中度有明顯的提升，分工細(xì)化和專業(yè)化程度的提高。我們看到2011年全國的地產(chǎn)銷售前二十強(qiáng)，它的市場占有率已經(jīng)開始從最開始的可能10%不到，現(xiàn)在已經(jīng)逐步上升到了25%。不同的地產(chǎn)商，策略開始出現(xiàn)一些差異化，我們既看到了做量的，好水快流的，像萬科、金隅這種高周轉(zhuǎn)，快速的銷售。我們也看到瞄準(zhǔn)中高檔人群，布局核心城市和中高端樓盤。

第三類就是強(qiáng)調(diào)普通住宅開發(fā)銷售和商業(yè)物業(yè)開發(fā)來混業(yè)的，多業(yè)態(tài)的常識(shí)。第四個(gè)，在一二線核心區(qū)域進(jìn)行商業(yè)綜合體的開發(fā)，比如說像萬達(dá)這樣的模式。第五類就是做工業(yè)配套的這些開發(fā)。所以開始從沒有明顯的分工，變成有一定的分工。

第三個(gè)轉(zhuǎn)型的方向，房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品在2012年會(huì)有明顯的快速的發(fā)展，開發(fā)商的資金來源的種類會(huì)更加的多元化。2008、2009年開工的這些項(xiàng)目規(guī)模很大，貸款規(guī)模也很大，但是期限基本上兩到三年，今年是一個(gè)到期的高峰期。加上今年也是一個(gè)信托償還的高峰期，在銷售沒有明顯改善的情況下，房地產(chǎn)金融的活躍，房地產(chǎn)金融能力也開始成為房地產(chǎn)行業(yè)競爭的一個(gè)核心競爭力。所以一定要把金融研究人員放在房地產(chǎn)板塊演講，一定要找一個(gè)理由，我就找這個(gè)理由，所以2012是房地產(chǎn)金融起動(dòng)之年。

第四個(gè)方面就是區(qū)域分化，沿海和中西部地區(qū)，不同的增長點(diǎn)，使得我們的房地產(chǎn)企業(yè)，它的區(qū)域在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的布局上，在不同地區(qū)，我們看到了明顯的分化。我們從已經(jīng)披露年報(bào)的這些上市公司，從他的一二線城市，三四線城市的土地布局情況看，分化已經(jīng)開始越來越明顯。而且從土地出讓的區(qū)域結(jié)構(gòu)和土地出讓金的貢獻(xiàn)比例看，中西部在明顯的上升，沿海反而影響不是很大，占比在下降。

從中國的城市化的推進(jìn)來看，總體上來看，盡管現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控面臨的壓力還比較大，但是從長期來看，傳統(tǒng)的這種住宅開發(fā)的，把它定位為一個(gè)加工制造業(yè)這個(gè)屬性，還是有比較大的成長空間。一個(gè)可以比較的數(shù)據(jù)，在2010年的數(shù)據(jù)，我們城市的家庭住房套數(shù)比，在0.74左右，大概2011年上升到0.8左右。也就是說，成套的住房和現(xiàn)在城市的家庭數(shù)量相比，還有一個(gè)缺口。所以在這個(gè)缺口達(dá)到1：1消失之前，供給是主要的問題。所以傳統(tǒng)住宅開發(fā)的空間還是有比較大的增長空間。

從這些一線的城市來看，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，在一線城市的，它的商業(yè)地產(chǎn)未來的成長空間開始顯現(xiàn)。因?yàn)閺淖≌煌?，商業(yè)地產(chǎn)它起步比較晚，但是持續(xù)時(shí)間比較長。國際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均GDP三千到八千美元，往往是商業(yè)地產(chǎn)的起步期，八千美元之后，進(jìn)入一個(gè)加速發(fā)展期，到兩萬美元之后，進(jìn)入一個(gè)成熟期。在起步期，新增的供應(yīng)往往比較快，而目前呢，總體上處于起步期，一線城市開始進(jìn)入一個(gè)加速發(fā)展期。目前我們的商業(yè)地產(chǎn)基本的情況，零售物業(yè)里面，大部分是低端的，購物中心的占比比較小，寫字樓里面，甲級(jí)寫字樓占比比較小，倉儲(chǔ)里面，70%修建于九十年代以前。所以這幾個(gè)方面，應(yīng)該有非常巨大的商業(yè)地產(chǎn)的需求空間。

很多分析者把商業(yè)用地和住宅用地的地價(jià)比做一個(gè)衡量的比較，從北京的情況看，這個(gè)趨勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)，北京2011年土地市場的成交結(jié)構(gòu)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)態(tài)多元化趨勢已經(jīng)越來越明顯，而且這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的成長空間和潛力也顯現(xiàn)出來，謝謝各位！