●住房預(yù)售制度不健全不完善

●容易“炒樓花”制造虛假緊缺

●預(yù)售款歸開發(fā)商市場風(fēng)險(xiǎn)大

●必須建立共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制

住房預(yù)售制度本來是一種有利房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的融資制度，但是由于中國房地產(chǎn)市場剛從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中走出來，由于房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)軌性及這種制度選擇性的移植，從而使得中國住房預(yù)售模式不僅不利于房地產(chǎn)市場，也制造了市場及銀行風(fēng)險(xiǎn)。因此，早在2005年央行的房地產(chǎn)金融報(bào)告就指出，中國住房預(yù)售制度不健全、不完善，給整個(gè)房地產(chǎn)市場及銀行造成很多風(fēng)險(xiǎn)，因此建議取消住房預(yù)售制度。但是這個(gè)建議立即引起房地產(chǎn)界激烈的反對。當(dāng)時(shí)，我撰文指出，央行從其專業(yè)的角度提出建議，為什么會引起房地產(chǎn)界激烈的反對？最為根本的問題就在于住房預(yù)售制度對房地產(chǎn)市場的重要性，就在于報(bào)告指出了房地產(chǎn)業(yè)問題的要害。因此，面對國內(nèi)這種單邊風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的住房預(yù)售制度，即使不取消也得完善與修改。

比如，從目前的情況來看，盡管住房預(yù)售制度在一定程度上推動了國內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮，但是，由于住房預(yù)售制度缺陷也為房地產(chǎn)開發(fā)商利用其制度缺陷掠奪社會財(cái)富創(chuàng)造了條件。比如，房地產(chǎn)商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機(jī)囤積居奇抬高價(jià)格；對房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、環(huán)境描述浮夸種種行為來侵犯購房者的權(quán)益；把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售，最后“攜款潛逃”等問題。可見，房屋預(yù)售制度不僅妨礙國內(nèi)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，侵害了消費(fèi)者利益，也給國內(nèi)銀行業(yè)發(fā)展帶來了一系列的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，對于國內(nèi)住房預(yù)售制度，如何建立起一套有效的當(dāng)事人共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制勢在必行。有效住房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制應(yīng)該貫穿于住房預(yù)售制度始終，合理分散或降低各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，它應(yīng)包括嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入與退出機(jī)制、房地產(chǎn)市場信息披露機(jī)制、多種合同選擇與談判機(jī)制、住房預(yù)售款專項(xiàng)管理制度、市場的懲罰機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制以及保護(hù)購房者利益的救助機(jī)制等。而住房預(yù)售款專管應(yīng)該是其中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。