“應(yīng)該說是金融市場繁榮，財(cái)富效應(yīng)帶動(dòng)市場活躍，成為市場變化直接誘因?！蔽搴蠂H集團(tuán)總顧問劉力表示，相對于前一輪的上漲，當(dāng)前市場外匯儲備盈余帶來的流動(dòng)性過剩的局面也帶入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，2007年新增個(gè)人購房貸款余額達(dá)到0.14萬億，相比2004年全年的0.42萬億，仍然在保持增長。雖然政府進(jìn)行相關(guān)政策控制，但需求市場的持續(xù)旺盛局面始終沒有改變。同時(shí)加上股票市場近期的迅速回暖，國內(nèi)A、B股總市值從2003年末的4.24萬億增加到2007年4月的16萬億，多數(shù)居民在股市上的獲利，增加了對房地產(chǎn)的購買力，這種大規(guī)模獲利資金的巨大投資和購買需求，加速了市場交易，并推高了房價(jià)。

劉力認(rèn)為，在這樣的財(cái)富效應(yīng)積累下，催生了兩類市場需求，一類是對城中心好地段高質(zhì)量商品房需求，一類是過往缺乏購買力的人群的新增購買需求。而比較市場的供應(yīng)，新增的普通住宅需求可以通過當(dāng)前在外環(huán)附近的大量供應(yīng)得以消化，而城中高質(zhì)量商品房需求，缺少相對市場供應(yīng)，將繼續(xù)保持一定漲勢。由此看來，在中國城鎮(zhèn)化趨勢不變的情況下，巨大的住房需求仍然將是未來市場的主體需求。

那么在未來的上海房地產(chǎn)市場上，會如何變化？鄒毅表示，短期受金融市場影響較大，金融資產(chǎn)變化決定市場短期需求。從目前的金融市場發(fā)展來看，流動(dòng)性過剩和股票投資意愿較強(qiáng)的狀況在短期內(nèi)不會改變，這就決定了當(dāng)前由金融市場獲利帶來的財(cái)富效應(yīng)仍將作用于房地產(chǎn)市場，從而繼續(xù)保持市場價(jià)格有一定上漲。而利率的中長期上升走勢會抑制長期購房需求。隨著金融市場泡沫的逐步積累，央行采用的加息舉措將提高購房者利息負(fù)擔(dān)，從而在一定程度上抑制市場需求，穩(wěn)定價(jià)格。

“市場供應(yīng)的質(zhì)量變化將決定未來價(jià)格出現(xiàn)分化。”劉力告訴記者，未來新增供應(yīng)的地段、土地性質(zhì)、產(chǎn)品品質(zhì)都將與以往不同。好地段、好的產(chǎn)品，將享受超過市場均價(jià)的追捧；而差地段、同質(zhì)化的產(chǎn)品將經(jīng)歷市場的考驗(yàn)。隨著上海市場對開發(fā)企業(yè)的門檻逐步增加，有實(shí)力的開發(fā)商在承載了高成本的地價(jià)后，將更加注重對市場細(xì)分需求的研究。未來的市場供應(yīng)將存在兩個(gè)趨勢：一類是大盤整體開發(fā)的供應(yīng)，注重整體開發(fā)的房產(chǎn)品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境；另一類是小規(guī)模的精確定位的產(chǎn)品供應(yīng)，這類產(chǎn)品將注重于市場的細(xì)分需求，通過差異化策略，滿足各類人群的市場需要。（經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）