國務(wù)院發(fā)展研究中心社會發(fā)展研究部副部長林家彬認為，如果住房保障制度全面建立，政府除了抑制房地產(chǎn)投機，就不必更多地“干預(yù)房價”。廉租房制度是政府直接介入住房供給、保障低收入階層居住的有效途徑。經(jīng)濟適用房改革的方向，應(yīng)該是由“補磚頭”改為“補人頭”

【背景】8月12日，中國政府網(wǎng)全文公布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。該文件提出，要“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，把廉租房覆蓋范圍從城市“最低收入家庭”擴大到“低收入家庭”，并“改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度”。這被看作中國政府全面建立城市住房保障制度的框架性文件。

這份文件明確，廉租房是“解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑”，今后“新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)”，“土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%”。對中西部財政困難地區(qū)，中央財政通過“中央預(yù)算內(nèi)投資補助”和“廉租住房保障專項補助資金”給予支持。

文件規(guī)定，對于現(xiàn)有“住房困難的城市低保家庭”，2007年底前，所有設(shè)區(qū)的城市應(yīng)基本做到“應(yīng)保盡?！保?008年底前，所有縣城要基本“應(yīng)保盡保”。2008年底前，東部地區(qū)要首先把廉租住房保障范圍由“最低收入家庭”擴大到“低收入家庭”。“十一五”期末，全國廉租住房要全面覆蓋“低收入住房困難家庭”。

對于社會爭議頗多的經(jīng)濟適用房政策，上述文件亦有重要修正。文件首次明確，“經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)”，“建筑面積控制在60平方米左右”；“經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭”，并“與廉租住房保障對象銜接”。

對于經(jīng)濟適用房的管理，文件要求：曾享受福利分房或曾購買經(jīng)濟適用住房的家庭，“不得再購買經(jīng)濟適用住房”。已購買了經(jīng)濟適用房又購買其他住房的，“原經(jīng)濟適用住房由政府按規(guī)定回購”。已購經(jīng)濟適用房發(fā)生交易的，可由政府回購或優(yōu)先回購?！罢刭彽慕?jīng)濟適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入家庭出售?！?/P>

對于經(jīng)濟適用房的交易，該文件大大提高了“門檻”：經(jīng)濟適用房購買不滿5年，不得直接上市交易。確需轉(zhuǎn)讓的，“由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購”。購買已滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓，但“應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款”。

對此次“廉租房新政”，國務(wù)院發(fā)展研究中心社會發(fā)展研究部副部長林家彬認為，上述文件的出臺，標志著中國住房保障制度的政策框架已基本確立。住房首先是生活必需品，對于低收入群體，確保其“有房可住”，本來就是各級政府的責(zé)任。低收入群體的住房保障，與義務(wù)教育、基本醫(yī)療保障一樣，都屬于公共物品或準公共物品，本來就應(yīng)該由政府提供。

在林家彬看來，全面建立住房保障制度，保障低收入群體“安居”，各級政府把關(guān)注重心由直接投資、干預(yù)經(jīng)濟運行，轉(zhuǎn)入公共服務(wù)和基本保障，這是轉(zhuǎn)變政府職能的必由之路。如果住房保障制度全面建立，政府除了抑制房地產(chǎn)投機，就不必更多地“干預(yù)房價”。事實上，把房地產(chǎn)調(diào)控與住房保障混為一談，集中精力調(diào)控房價，并未達到預(yù)期目標。

林家彬認為，中國現(xiàn)行住房保障制度很不完善，存在覆蓋面過窄、受益人群倒置、政府責(zé)任難落實等諸多問題。此次文件首先強化了政府的保障責(zé)任，并明確提出，廉租房建設(shè)應(yīng)納入地方政府預(yù)算。對中西部財政困難地區(qū)建設(shè)廉租房，中央財政將給予補助。事實上，這已把住房保障作為中央與地方政府的共同責(zé)任。從國際經(jīng)驗看，法國、日本等各國政府也都是如此行事。

但他同時建議，今后還應(yīng)更進一步，通過立法明確各級政府在保障公民居住權(quán)利方面分別應(yīng)當承擔(dān)何種責(zé)任，厘清各級政府責(zé)任的邊界。還要建立和完善相關(guān)法規(guī)體系，使住房保障的主體、責(zé)任、實施方式、標準等問題都能夠有法可依、有章可循。

在林家彬看來，當前我國城市低收入家庭占全國城市家庭的20%以上，農(nóng)民工高達1.4億人，中國現(xiàn)行住房保障制度根本無法滿足上述兩部分人的住房需求。從國際經(jīng)驗看，廉租房制度是政府直接介入住房供給、保障低收入階層居住的有效途徑。此次中央文件把廉租房作為解決低收入群體住房困難的主要途徑，顯然是汲取了國際經(jīng)驗，亦符合中國實際。

他建議，在住房問題最為突出的大城市，現(xiàn)階段，可由城市政府組建非營利性的公營住宅機構(gòu)或特殊企業(yè)，作為政府住房保障的執(zhí)行機構(gòu)，負責(zé)廉租房制度的運營、實施和管理。一般而言，在住房總量供需缺口較大、住房價格水平較高的地區(qū)，由政府直接提供廉租住宅更加有效。而在供求關(guān)系基本平衡、住房價格水平較低的地區(qū)，采用貨幣補貼的方式更有利于滿足居民自主選擇的需求。現(xiàn)階段，究竟是實物配租還是發(fā)放住房補貼，應(yīng)允許地方政府因地制宜，自主選擇。

對于此次經(jīng)濟適用房政策的“調(diào)整”，林家彬認為，現(xiàn)行經(jīng)濟適用房管理和運行上，問題多多，改革勢在必行。此次把經(jīng)濟適用房定義為“政策性住房”，并明確“購房人擁有部分產(chǎn)權(quán)”，其實就是抬高了經(jīng)濟適用房的進入門檻，并有望建立“以廉租房為主、經(jīng)濟適用房為輔”住房保障體系。

林家彬認為，經(jīng)濟適用房改革的方向，應(yīng)該是由“補磚頭”改為“補人頭”。所謂“補人頭”就是對低收入群體發(fā)放“直接補貼”；所謂“補磚頭”，就是通過無償劃撥土地、減免稅費等對建房者實行“間接補貼”。今后，地方政府應(yīng)把經(jīng)濟適用房建設(shè)中的各種土地、財稅等優(yōu)惠量化為貨幣補貼，直接發(fā)放給符合條件的困難家庭。

據(jù)他介紹，在這方面，山東省日照市已有嘗試，日照市政府把劃撥的經(jīng)濟適用房用地，交由國土資源部門，以掛牌、招標、拍賣的方式供應(yīng)土地市場，將土地所得凈收益劃歸財政專戶儲存，作為住房困難戶購房補貼費用；符合條件的住房困難戶自主購房后可直接領(lǐng)取住房補貼。 (財經(jīng))