新政能否修補(bǔ)“50%供求缺口”？

根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局最新公布的1-8月份上海房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，上海市住宅銷售面積為2185.93萬(wàn)平方米，累計(jì)增長(zhǎng)36.6%；住宅銷售額為1656.06億元，累計(jì)增長(zhǎng)48%。

平均下來(lái)，前8個(gè)月的月平均住房銷售面積接近300萬(wàn)平方米，而今年尚還有三個(gè)多月的時(shí)間，傳統(tǒng)的樓市“金九銀十”也僅過(guò)去一半，即使以前8月的平均銷售速度，450萬(wàn)平方米商品住宅供應(yīng)量顯然不夠。

理論上，除了未來(lái)新增供應(yīng)量外，新商品住宅供應(yīng)還有另外一大塊是已開盤樓盤中的未銷售部分。而記者從上海官方的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”平臺(tái)獲悉，截至28日，網(wǎng)上登記的可售一手房普通住宅面積僅為324.13萬(wàn)平方米。

“往年，這一數(shù)字都在1000萬(wàn)以上。以上海每年近3000萬(wàn)平方米新房銷售量看，網(wǎng)上可售房源1000萬(wàn)平方米被認(rèn)為是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)線，但從今年年初這一數(shù)字跌破1000萬(wàn)開始，一路下滑，目前已是歷史最低點(diǎn)?！毖ㄐ壅J(rèn)為。

而本報(bào)記者另外了解到，324.13萬(wàn)可售房源這一數(shù)字還要打上一個(gè)很大的折扣，其中的許多房源其實(shí)已經(jīng)出售，只是時(shí)間、手續(xù)等方面的原因，顯示的還是可售。

9月26日，位于上海鎮(zhèn)寧路的“王子晶品”開盤，不過(guò)開發(fā)商上海裕昌房產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理施健向本報(bào)記者透露，該盤第一批48套房源根據(jù)交易中心的有關(guān)規(guī)定已于9月18日在網(wǎng)上登記，正式開盤前已售出近70%的房源，買家主要是兩外人士(外地人士和外籍人士)和各類企業(yè)主。

中原地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，今年上海一手商品住宅供不應(yīng)求在4月份以后日益突出，成交量持續(xù)攀升，供應(yīng)量跟不上節(jié)拍，6月供求比達(dá)到頂峰，為1：2.05。

不過(guò)，這些供需數(shù)據(jù)適用的是在二套房新政出臺(tái)前，即需求方統(tǒng)計(jì)的是投資自住和購(gòu)買兩套或兩套以上房子炒家情況下得出的供需缺口。

緣起土地供應(yīng)節(jié)奏失調(diào)

“新房供求嚴(yán)重失衡，很大程度上緣于最近一兩年的土地供應(yīng)節(jié)奏出問(wèn)題?！北辨诘禺a(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉光東認(rèn)為。

從綠城的新江灣城地塊到蘇寧環(huán)球(42.62，0.46，1.09%)的163地塊，上海土地供不應(yīng)求導(dǎo)致的搶地風(fēng)暴還在繼續(xù)，土地價(jià)格的高漲甚至超出了不少尚未涉足上海房地產(chǎn)的“圈外人士”的想象，這其中包括了黃光裕。

同樣是在26日，普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊競(jìng)拍，黃光裕敗給了上海一家并不知名的企業(yè)——上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司11.04億元、樓板價(jià)約16456元/平方米勝出，成交價(jià)則是掛牌起始價(jià)的3.5倍。

“最近三個(gè)月，上海的地價(jià)漲的非常厲害。市中心幾乎無(wú)地可供，而僅有的個(gè)別市中心地塊入市，必然會(huì)引起開發(fā)商的哄搶，價(jià)格隨之走高?！眲⒐鈻|分析，這些稀有的市中心地塊恰如“星星之火可以燎原”，一個(gè)點(diǎn)帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域地價(jià)的攀升。

另一方面，大量的土地囤積在各類企業(yè)手中，無(wú)法形成供應(yīng)。

有知情人士透露，就在最近的兩三個(gè)月中，政府有關(guān)部門為了落實(shí)“控增逼存”，加速發(fā)放拆遷許可證，意圖盡快推動(dòng)因拆遷產(chǎn)生的存量地塊入市，但效果尚不明顯。

一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，自2004年以來(lái)，上海市中心城區(qū)至今沒有公開出讓過(guò)一幅純商品住宅用地。

上海市房地局一位部門負(fù)責(zé)人這樣告訴本報(bào)記者：“一是確實(shí)可供出讓的土地資源在日漸萎縮；二是大量存量土地囤積，地方政府面臨兩難，已經(jīng)不敢也不能再大規(guī)模供應(yīng)土地?！?/FONT>