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江南證券

供需關(guān)系轉(zhuǎn)變,7月份商品房銷售價(jià)漲量縮。由于上半年樓市熱銷帶來供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變,供給偏緊帶來價(jià)格上漲預(yù)期,開發(fā)商捂盤不賣,7月份各城市出現(xiàn)價(jià)漲量跌的格局,我們認(rèn)為對于開發(fā)商來說是將手里剩余的樓盤價(jià)值最大化的一個(gè)過程,對開發(fā)商業(yè)績的提升是好事。當(dāng)然也不排除價(jià)格上漲以后對部分購買者的擠出效應(yīng)造成銷量下降,但如果這種需求的下降是主要原因,房地產(chǎn)市場應(yīng)該呈現(xiàn)量價(jià)齊縮的一個(gè)格局。參照搜房網(wǎng)公布的數(shù)據(jù),截至2009年7月26日,上海、南京、蘇州、杭州、重慶等城市已進(jìn)入買方市場,去庫存化時(shí)間在6個(gè)月以內(nèi)。北京、深圳、青島等城市去庫存化時(shí)間也降到了8個(gè)月以內(nèi)。雖然6月份全國商品房新開工面積同比增長11.9%,但前六個(gè)月新開工面積同比下降10.4%,而商品房銷售面積同比增長31.7%,由于房屋的建設(shè)周期較長,下半年增加的新供應(yīng)預(yù)計(jì)到2010年才有可能進(jìn)入市場,2009年下半年供應(yīng)將維持偏緊的格局。由于CPI下半年較難超過4%,貨幣政策不出現(xiàn)大的調(diào)整的可能性比較大,充裕的流動性將繼續(xù)推高各類資產(chǎn)的價(jià)格,我們預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場將維持七月份量縮價(jià)漲的格局。

估值過高,給予中性評級。截至2009年7月29日,房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)一個(gè)月漲幅達(dá)11.15%,高出上證綜指漲幅(9.77%)1.38個(gè)點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)整體PE達(dá)52.31倍,PB達(dá)5.26倍,分別排各行業(yè)第六和第五位。同歷史估值水平相比,已經(jīng)快達(dá)到2007年最高水平。我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)估值已經(jīng)基本反映了2009年銷售業(yè)績,給予中性評級。

投資建議。由于房地產(chǎn)企業(yè)大多采取預(yù)售方式,銷售收入一般在商品房完工通過驗(yàn)收合格后才能夠確認(rèn),各房地產(chǎn)企業(yè)上半年的熱銷在三季度的業(yè)績中將會有所體現(xiàn)。另外,貨幣政策不出現(xiàn)大的調(diào)整的可能性比較大,充裕的流動性將繼續(xù)推高各類資產(chǎn)的價(jià)格,我們建議投資者逢低吸納業(yè)績增長快,土地儲備多的房地產(chǎn)企業(yè)。

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