124家房企半年報(bào)落幕：存貨負(fù)債逾萬億，手持現(xiàn)金超2000億

早報(bào)記者 王齊

有知情人士透露，因?yàn)槎▋r(jià)和限購的緣故，一龍頭企業(yè)在滬某高端樓盤幾乎賣不動(dòng)，其內(nèi)部已降價(jià)40%。

截至8月31日，滬深兩市按申萬行業(yè)劃分的124家房地產(chǎn)企業(yè)半年報(bào)發(fā)布完畢，強(qiáng)者恒強(qiáng)之勢越發(fā)顯現(xiàn)。

據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，上半年，全部124家房地產(chǎn)上市公司營業(yè)收入為1454億元，同比(比上年同期)增長8.4%；其中，“招保萬金”營業(yè)收入為484.3億元，占到三成。上半年，全部124家房地產(chǎn)上市公司凈利潤為204.7億元，同比增長16%；“招保萬金”占據(jù)了近四成。

值得一提的是，樓市調(diào)控之下，房地產(chǎn)上市公司負(fù)債和存貨雙雙激增，現(xiàn)金流入相對較緩。據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，截至8月31日，全部124家房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流為2119.8億元，同比增長12%；存貨10281.9億元，同比增長39%；總負(fù)債11681.3億元，同比增長39%。大多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。

“現(xiàn)在和2008年一樣，不少大型開發(fā)商都準(zhǔn)備了現(xiàn)金，但2008年是存儲(chǔ)現(xiàn)金過冬，而現(xiàn)在持較高現(xiàn)金流的目的是為了擴(kuò)張?！笨硕鸱治鰩煑畛壳嗳绱它c(diǎn)評房地產(chǎn)上市公司手上的2119.8億元現(xiàn)金。

恒大凈利超萬科

翻查上市房企半年報(bào)，一個(gè)新的現(xiàn)象是，中高端物業(yè)開發(fā)為主的企業(yè)，也開始向高周轉(zhuǎn)靠攏，業(yè)績增速明顯，其中的典型便是招商，還有未在A股上市的中海，今年這兩巨頭都走到了促銷的最前沿。

楊晨青指出，注重單個(gè)項(xiàng)目利潤率的開發(fā)企業(yè)往往不肯降價(jià)，在今年市場環(huán)境不好的情況下，這些企業(yè)面臨資金鏈的考驗(yàn)。

相比之下，在港股上市的高周轉(zhuǎn)企業(yè)代表——恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(3333.HK，簡稱恒大地產(chǎn))日子好過很多。根據(jù)恒大地產(chǎn)8月30日披露的半年報(bào)，上半年，其合約銷售金額為423億元，同比增長一倍，幾乎追平去年全年的銷售額。恒大地產(chǎn)稱，其上半年合約銷售額的63.8%來自二線城市，30.3%來自三線城市。

上半年，恒大地產(chǎn)凈賺57億元，遠(yuǎn)超同期萬科的29.7億元。

“恒大是最典型的高周轉(zhuǎn)企業(yè)，每次都最先降價(jià)，快拿地、快開發(fā)、快銷售，不注重單個(gè)項(xiàng)目的利潤率?！睏畛壳嗾f。

在此之前，2007年、2008年、2009年時(shí)，高周轉(zhuǎn)企業(yè)凈利潤不如追求高利潤率的企業(yè)。規(guī)模大，但是凈利潤少。

其間的變化“奧妙”之一，無疑是一線城市的限購。這也是此輪調(diào)控的最大特點(diǎn)之一。

根據(jù)恒大地產(chǎn)半年報(bào)，截至6月30日，恒大地產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目分布于國內(nèi)101個(gè)城市，包括3個(gè)一線城市，24個(gè)二線城市和74個(gè)三線城市。

小開發(fā)商“年底資金告急”

相對而言，大型房企拼的是誰多賺誰少賺，小型開發(fā)商則不得不做好過冬的準(zhǔn)備。

一位知情人士透露，溫州中小企業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)的負(fù)責(zé)人有很大一摞中小開發(fā)商的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓文件，有的才剛拿到預(yù)售許可證。

知情人士透露，上海某家具有一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的小型開發(fā)商上半年買了項(xiàng)目，銀行也放貸了，但是項(xiàng)目賣不出去，現(xiàn)在土地款都付不出，處于極度困難的僵持狀態(tài)。

“有開發(fā)商可能堅(jiān)持不到年底，一兩個(gè)月后就會(huì)降價(jià)?！币殉晒铓?a href="http://www.laredo.cc/app/hq/stock/sz000981/" target="_blank" title="ST蘭光 000981">ST蘭光(000981.SZ)上市的寧波銀億上海分公司營銷總監(jiān)王士章說，上半年有投資項(xiàng)目的小開發(fā)商資金鏈很可能會(huì)斷，但如果小開發(fā)商不買項(xiàng)目也不買地，還可以繼續(xù)等待一段時(shí)期。

大型開發(fā)商也難幸免。有知情人士透露，因?yàn)槎▋r(jià)和限購的緣故，一龍頭企業(yè)在滬某高端樓盤幾乎賣不動(dòng)，其內(nèi)部已降價(jià)40%。

不過，王士章指出，大企業(yè)由于地區(qū)平衡的緣故，比去年表現(xiàn)還要好。

這一說法得到上海某房企巨頭的印證。

一位布局長三角的國企開發(fā)商透露，現(xiàn)在雖然資金壓力很大，但下半年還計(jì)劃花近40億元在一線城市拿熱點(diǎn)地塊，因?yàn)榈煤颓捌陧?xiàng)目規(guī)劃銜接上。他同時(shí)透露，今年開盤的剛需樓盤成交很好，帶來了一定量的資金回籠，暫不考慮降價(jià)。

“一些限購的城市賣不動(dòng)就不賣，通過不同區(qū)域項(xiàng)目平衡，新項(xiàng)目打折?！蹦成鲜蟹科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱，大部分中型開發(fā)商上半年都有5至10個(gè)樓盤在做?！艾F(xiàn)在只要買了項(xiàng)目或用土地抵押，銀行會(huì)放貸。”

王士章說，銀億會(huì)適當(dāng)促銷，但沒有大規(guī)模促銷的打算，幅度在10%。

“溫州民資現(xiàn)在對樓市興趣不大，對高利貸比較感興趣……溫州的高利貸(現(xiàn)在)最高放到月息10%。但年底會(huì)有一部分溫州民資轉(zhuǎn)向樓市，因?yàn)楦呃J不是長期的。中型企業(yè)目前還可以堅(jiān)持半年，在售樓盤不會(huì)降價(jià)，怕前期客戶會(huì)有很大意見?！蹦成鲜蟹科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說，現(xiàn)在是年中，很難賣，堅(jiān)持一段時(shí)間看年底市場情況。

總體而言，第一太平戴維斯(中國)董事總經(jīng)理劉德?lián)P告訴路透社，收緊銀根對內(nèi)地房地產(chǎn)商資金鏈的影響于下半年逐漸浮現(xiàn)，相信未來六個(gè)月會(huì)有較多的中小型發(fā)展商出售手頭項(xiàng)目的交易出現(xiàn)。

“上半年這情況不算明顯，因?yàn)槭袥r仍未明朗，開發(fā)商都在觀望，但下半年進(jìn)行有關(guān)談判的情況已較為明顯?！眲⒌?lián)P說。