去年三、四季度，全國(guó)多數(shù)城市均出現(xiàn)過(guò)樓盤大幅降價(jià)，萬(wàn)科、中海、保利、招商、世茂等房企龍頭都參與其中。

大多數(shù)人認(rèn)為，隨著開發(fā)商的大幅降價(jià)，房地產(chǎn)公司的毛利必然會(huì)出現(xiàn)大幅度下滑。但蘭德地產(chǎn)策略咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶3月底發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻顯示，降價(jià)對(duì)開發(fā)商的毛利影響微乎其微，在100多家發(fā)布了2011年年報(bào)的地產(chǎn)商中，約70%的房企實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。同時(shí)，記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，部分房企甚至還出現(xiàn)了毛利率大幅上升的情況，如龍湖地產(chǎn)2011年簽約收入達(dá)到人民幣382.7億元，歸屬于股東的核心凈利潤(rùn)率從2010年的17.1%上升至2011年的18.7%，物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)毛利率從2010年的33.3%增長(zhǎng)至2011年的40.3%。

為何在房?jī)r(jià)下跌的情況下，開發(fā)商的利潤(rùn)不降反增？一種說(shuō)法認(rèn)為，開發(fā)商的利潤(rùn)增長(zhǎng)，是因?yàn)樨?cái)務(wù)數(shù)據(jù)被粉飾；另一種說(shuō)法則是在成本上進(jìn)行精簡(jiǎn)控制。

事實(shí)的真相究竟是什么？記者對(duì)此進(jìn)行調(diào)查。

多家房企保持高毛利

事實(shí)上，降價(jià)后依然有高毛利的房地產(chǎn)公司，不止龍湖一家。

3月29日，世茂房地產(chǎn)(00813,HK)發(fā)布2011業(yè)績(jī)報(bào)告：2011年公司營(yíng)業(yè)額達(dá)260億元，同比增19.5%；毛利達(dá)100億元，同比增長(zhǎng)25.4%，毛利率同比去年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。3月15日，中海發(fā)布的2011年年報(bào)顯示，中海去年整體毛利率穩(wěn)中有升，由2010年的40.1%升至去年的42.6%，凈利潤(rùn)率亦由27.9%升至約30%。中海董事會(huì)主席孔慶平還斷言，今年毛利率依然將保持30%至40%。

根據(jù)“2012中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果”，2011年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)均值為21.7億元，是2008年的2.5倍，同比增長(zhǎng)幅度高達(dá)26.2%。而早在上述數(shù)據(jù)發(fā)布之前，來(lái)自瑞銀的一則報(bào)告則預(yù)測(cè)，2011年上市房企整體的凈利潤(rùn)增速將達(dá)到20%。

上述財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，顯然與此前眾多券商的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)有明顯的差異。根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前的報(bào)道，曾有多家券商發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，由于房企去年的大幅價(jià)格調(diào)整，今年的平均利潤(rùn)率將低于去年。根據(jù)此前的報(bào)道，萬(wàn)科在2011年下半年的降價(jià)潮至少席卷了北京、廣州、深圳、廈門等全國(guó)多個(gè)城市，其中廣州某樓盤的降價(jià)幅度甚至達(dá)到20%。

降價(jià)背后的成本控制

宋延慶曾在博客上將上市房企的年報(bào)數(shù)據(jù)稱為　“真實(shí)的謊言”，在他看來(lái)，年報(bào)數(shù)據(jù)一般都是經(jīng)過(guò)“粉飾”的，而且“房地產(chǎn)開發(fā)銷售的自身規(guī)律決定了年報(bào)并不能反映當(dāng)年度的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)狀況”。

但根據(jù)中原地產(chǎn)研究院高級(jí)研究經(jīng)理劉淵的說(shuō)法，開發(fā)商并不需要完全通過(guò)會(huì)計(jì)手段粉飾財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，因?yàn)榻祪r(jià)往往只是發(fā)生在幾個(gè)項(xiàng)目上。當(dāng)開發(fā)商通過(guò)降價(jià)回籠一部分資金后，降價(jià)就會(huì)暫停。

這一說(shuō)法得到世茂房地產(chǎn)方面的證實(shí)。在一季度曾有大幅降價(jià)的世茂房地產(chǎn)，真實(shí)降價(jià)的項(xiàng)目只是那些已處于尾盤，且產(chǎn)品嚴(yán)重老化的項(xiàng)目。

根據(jù)中原方面的研究，在售樓盤的土地成本只有30%。所以，即使開發(fā)商大幅降價(jià)，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響也不會(huì)太大。

而除此以外，開發(fā)商還有一些“非常手段”，在降價(jià)后確保利潤(rùn)不受影響。如開發(fā)商可以通過(guò)施工過(guò)程中的工程造價(jià)跟蹤控制、結(jié)算審計(jì)等方式達(dá)到節(jié)省建筑成本的目的，這兩項(xiàng)可以為開發(fā)商節(jié)省大約3%~15%的建安成本。

此外，雖然開發(fā)商不可能明目張膽地在工程建造過(guò)程中偷工減料以降低成本，但在購(gòu)房合同中也存在“貓膩”，因?yàn)楝F(xiàn)在的購(gòu)房合同通常不會(huì)詳細(xì)規(guī)定項(xiàng)目公共區(qū)間的材料標(biāo)準(zhǔn)或等級(jí)，開發(fā)商降低一些用料標(biāo)準(zhǔn)(比如公共道路、小區(qū)會(huì)所、園區(qū)綠化樹種等材料的選取)，即可在不構(gòu)成違約的情況降低成本。 (《每日經(jīng)濟(jì)新聞》)

部分地產(chǎn)上市公司 2011 年度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)(以總市值降序排列)

代碼 名稱 營(yíng)業(yè)收入(億元)同比增幅(% ) 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(億元)同比增幅(% ) 凈利潤(rùn)(% ) 同比增幅(% )

000002 萬(wàn)科A 717.83 41.54 157.63 32.52 96.25 31.22

600048 保利地產(chǎn) 470.36 31.04 99.64 34.21 65.31 33.82

000024 招商地產(chǎn) 151.11 9.64 43.90 34.46 25.92 33.37

600663 陸家嘴 41.66 51.29 12.49 -15.06 9.85 -19.19

002146 榮盛發(fā)展 95.02 45.57 19.73 44.64 15.32 49.48

600376 首開股份 90.42 16.44 23.59 22.36 18.77 42.98

600340 華夏幸福 77.90 76.22 17.49 180.80 13.58 206.74

600823 世茂股份 56.89 24.51 16.81 15.74 11.84 20.32

600266 北京城建 52.47 12.92 17.56 -5.03 8.55 -8.06

002244 濱江集團(tuán) 35.65 -42.66 10.51 -45.80 7.84 -45.34

900932 陸家B 股 41.66 51.29 12.49 -15.06 9.85 -19.19

600724 寧波富達(dá) 38.96 24.46 9.38 80.06 6.38 83.20

601588 北辰實(shí)業(yè) 39.69 -28.67 6.66 51.06 4.69 61.21

000981 ST 蘭光 48.62 18.39 9.73 29.26 6.29 22.70

600094 大名城 33.03 37.90 13.36 44.11 6.97 45.85

600503 華麗家族 11.37 148.52 8.36 469.74 5.98 20.24

000918 嘉凱城 64.85 -29.35 3.26 -81.46 2.06 -84.25

000031 中糧地產(chǎn) 55.41 101.92 10.65 16.57 4.22 7.76

000517 榮安地產(chǎn) 16.27 -- 4.07 -- 4.05 64.15

600325 華發(fā)股份 59.93 2.00 11.06 8.88 7.70 1.56