今日，浙江廣廈(600052，收盤價4.99元)公布2011年年報，2011年公司實現(xiàn)營業(yè)總收入18.12億元，同比下降18.98%，實現(xiàn)凈利潤2.86億元，同比大增123.92%。

不過，公司顯然是靠非經(jīng)常損益扮靚業(yè)績。年報顯示，扣除非經(jīng)常性損益后，公司凈利潤僅剩779.1萬元，同比大幅下降94.71%。2012年，公司除了要應(yīng)對常態(tài)化的樓市調(diào)控和加劇的行業(yè)競爭外，還有不容小視的信托償付壓力。

藍(lán)天置業(yè)股權(quán)賣了2.8億

立足于長三角的浙江廣廈約80%的收入來源于房地產(chǎn)銷售，不過受樓市調(diào)控影響，2011年公司房地產(chǎn)實現(xiàn)銷售收入15.98億元，同比下降18%，直接導(dǎo)致公司營業(yè)總收入出現(xiàn)了近兩成的下滑。年報顯示，公司實現(xiàn)凈利潤2.86億元，同比大增123.92%，但扣除非經(jīng)常性損益后，公司凈利潤僅剩779.1萬元，同比大幅下滑94.71%。而該非經(jīng)常收益主要來自于轉(zhuǎn)讓藍(lán)天置業(yè)股權(quán)產(chǎn)生的2.8億元收益。

在房地產(chǎn)銷售低迷的同時，公司資金鏈的壓力也有增無減。2011年，公司短期借款8.76億，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債則增長至13.31億。由于子公司南京投資公司歸還華潤信托貸款，導(dǎo)致貨幣資金同比下滑六成至4.23億元，對于上述兩項的覆蓋率僅為19.17%，公司將面臨較大的短期償債壓力。

而由于流動資金借款利率提高，計提的利息增加，2011年期間費用中的財務(wù)費用高達(dá)2.24億元，同比增加94.63%，占凈利潤的比例接近八成。

另外，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2011年公司擔(dān)?？傤~高達(dá)28.11億元，甚至超過公司凈資產(chǎn)，占凈資產(chǎn)的比例為122.03%。一般而言，擔(dān)保的總額占到公司凈資產(chǎn)比例若超過50%就被認(rèn)為風(fēng)險過高。

值得注意的是，公司持有1.43億股浙商銀行股份，在近期浙江金融改革利好的刺激下，公司股價近幾交易日出現(xiàn)20%以上的上漲。但在2011年，公司已將上述浙商銀行股權(quán)用于質(zhì)押借款，目前仍處于質(zhì)押狀態(tài)。

信托兌付壓力大

快速增長的房地產(chǎn)信托今年迎來兌付高峰。據(jù)申銀萬國測算，2012年和2013年開發(fā)商信托本金分別到期2433億和2747億，本息合計分別到期3440億和3513億。除2013年二季度和2013年四季度外，2012年和2013年各季度到期規(guī)模維持在900億左右。

年報顯示，公司一年內(nèi)到期的信托借款金額共計11.82億元，占一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債近九成，短期借款中也有4億元的信托借款。兩項合計15.82億元，占比貨幣資金的比例更是高達(dá)374%，償付壓力可見一斑。另外，公司的長期借款中也有7.14億元為信托借款，占比近七成。

然而，今年以來迫于資金方面的壓力，公司對于信托的依賴有增無減。

3月14日公司公告，公司擬以持有的浙江天都城酒店有限公司、杭州華僑飯店有限責(zé)任公司、浙江藍(lán)天白云會展中心有限公司三家酒店之未來投資收益權(quán)出讓——到期回購方式，向信托公司申請融資貸款約為2.6億元，主要用于酒店裝修。融資期限為18個月，融資年利率為8.8%左右。公司同時以持有的位于杭州余杭星橋歡西路1號1～16幢房地產(chǎn)為此次融資提供抵押。

公司證券部一位工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，該筆信托融資還在計劃中。

對于房地產(chǎn)信托償付高峰的到來，申銀萬國認(rèn)為，信托產(chǎn)品的“命門”是到期兌付時間剛性，即必須準(zhǔn)時兌付。因此房地產(chǎn)信托面臨的最大風(fēng)險不是房價下跌，而是銷量下降會影響資金流動性，進(jìn)而影響準(zhǔn)時兌付。隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的集中到期，開發(fā)商的兌付壓力加大。