房地產(chǎn)行業(yè):雖基本已到底部 但很難明顯修復(fù)
1. 信貸和限購政策將使房地產(chǎn)銷售額負(fù)增長8.91%:
a) 信貸政策的影響:在目前利率水平和實(shí)際GDP增長9%假設(shè)下,按揭政策將使商品房銷售額減少7.73%,貨幣供應(yīng)趨緊將使商品房銷售額減少1.02%,綜合考慮信貸趨緊將使商品房銷售額減少4.38%,信貸政策將由10年的促進(jìn)需求釋放轉(zhuǎn)向?yàn)橐种菩枨筢尫拧?/p>
b) 限購政策的影響:限購政策實(shí)施后約10.38%的投資投機(jī)性需求將被徹底壓制,首次置業(yè)和改善性需求將因?yàn)椴环腺徺I資格減少4.15%,限購政策總計(jì)將使商品房銷售額減少14.53%。
c) 綜合考慮人均收入增長和城市化率提升對(duì)于商品房的正常需求增長以及政策對(duì)于需求的影響,我們認(rèn)為11年商品房銷售額將負(fù)增長8.91%。
2. 房地產(chǎn)新開工、投資額與房價(jià)走勢(shì)出現(xiàn)背離:
a) 11年統(tǒng)計(jì)口徑商品房新開工面積將同比增長9.7%,達(dá)到17.97億平米??紤]11年保障房中扣除經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的新開工面積約4億平米,11年整體房屋新開工面積約為21.97億平米,相比10年增長17.49%。
b) 11年統(tǒng)計(jì)口徑的房地產(chǎn)投資額將同比增長23.3%,包含所有保障性住房后的實(shí)際房地產(chǎn)投資額將同比增長29.6%,對(duì)于下游建筑建材行業(yè)有很大的拉動(dòng)作用。
c) 我們測算11年全國范圍房價(jià)漲幅將大概率微幅上漲0.21%。
3. 12年EPS下行將阻礙估值修復(fù)
a) 以某地產(chǎn)公司為例,發(fā)現(xiàn)調(diào)控下該地產(chǎn)企業(yè)11年經(jīng)營現(xiàn)金流將相比不調(diào)控下減少約25.8%,12年EPS將相比目前盈利預(yù)期減少27.97%,EPS下行也將阻礙估值的修復(fù)。
b) 下半年房地產(chǎn)類股票估值被信貸政策和限購政策壓制,雖基本已到底部但很難明顯修復(fù),將隨政策的松緊波動(dòng)。而股價(jià)的變化由估值變動(dòng)和EPS變動(dòng)情況決定,大概率為區(qū)間震蕩。
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