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【房地產(chǎn)行業(yè)研究報告內(nèi)容摘要】

基本觀點：

從目前的情況看，供應(yīng)量更加依存于政策收緊效應(yīng)，特別是貨幣有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)部門收緊，最終造成供應(yīng)量提振的減緩。這也驗證了一直以來的觀點：所謂的針對開發(fā)商的收緊政策將無助于改變并促使中國房地產(chǎn)行業(yè)走上一個正確的均衡，相反會造成供應(yīng)壓縮的局面。

隨著貨幣政策的逐步收緊，需求受到一定程度的壓制。從利率角度說，加息的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于優(yōu)惠利率取消的影響。但是，由于通脹帶來的加息預(yù)期產(chǎn)生的累積效應(yīng)，加息已經(jīng)開始實質(zhì)性地影響購房者的購房需求。由于貨幣政策的數(shù)量化工具，三四線城市銀行的貸款資源不足，很可能出現(xiàn)貸款不能夠支持三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展的情況。

以目前政策壓力水平，投資性需求集中釋放的可能性不大，市場主要靠所謂的“常態(tài)成交量”，市場常態(tài)成交量我們目前采取的是2007 年和2008 年成交量的均值，這是一個經(jīng)驗性均值。大部分城市的成交量還處于常態(tài)成交量以下，我們認(rèn)為市場還存在一個自行修復(fù)的可能性。如果從時間點上來判斷，金九銀十可能會是市場小幅反彈的時間窗口。

從目前的情況看，一些原本供給緊張的城市的供給量已經(jīng)恢復(fù)至2008 年的高位，但由于這些城市原本需求就比較穩(wěn)定，因此所帶來的影響不大。而一部分正處于上升期的市場，供給雖然有所緩解，但是尚未恢復(fù)至對市場形成壓力的水平，供給量恢復(fù)遠(yuǎn)低于預(yù)期。但我們認(rèn)為，在短期內(nèi)需求發(fā)生井噴的可能性較少，供給量的累積是逐步提升的過程。

由于房地產(chǎn)公司的單件小批量推盤、大量存貨和產(chǎn)品品牌的弱差異性，造成購房者的議價能力很低，因此行業(yè)的大規(guī)模降價的可能性很小。同時，目前通脹高位運行，貨幣政策還存在進(jìn)一步收緊的可能，會造成實際房價下降，但另一方面也面臨利率升高所帶來的貨幣政策壓力。

從時間時點上看，成交反彈最有可能發(fā)生在 9 月份。一方面9 月是傳統(tǒng)的銷售旺季，有助于需求的釋放；另一方面，從供給角度判斷，供給累積和開發(fā)企業(yè)意愿都將推動供給在9 月有顯著增加。

從目前的政策壓力水平和累積的效果看，房地產(chǎn)政策的壓力水平已經(jīng)足以避免行業(yè)發(fā)生井噴式上漲，沒有必要進(jìn)一步收縮政策，來壓低行業(yè)景氣程度。

現(xiàn)在政策真空期已經(jīng)超過了三個月的政策出臺頻率。這主要和目前市場狀況并沒有觸動政策底線有關(guān)。從目前情況看，政策變動的可能性不大。

上市公司可以延遲推案，但延遲時間不會超過半年至一年。雖然在上半年銷售不盡如人意的公司，在全年推案量壓力下，下半年可能會助于公司的銷售業(yè)績處于比較好的狀態(tài)。

維持行業(yè)平均估值水平在 10 倍PE 左右的判斷，長時間在8 倍PE 以下運行的可能性不大。此外，在業(yè)績和政策雙重壓力下，估值水平修復(fù)的水平不會達(dá)到很高，很難達(dá)到15 倍PE 水平以上。

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