2億保證金打水漂令公司現(xiàn)金流及二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)遭遇“大考”

本報(bào)記者 靖曦

2月1日，北京市國(guó)土資源局的一紙公告，令北京2009年雙料“地王”——北京市大龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于去年11月20日以50.5億元高價(jià)拍得的北京順義區(qū)地塊，最終落得被收回的下場(chǎng)。不僅如此，大龍地產(chǎn)交納的2億元競(jìng)買保證金也被全數(shù)沒(méi)收。2月2日，大龍地產(chǎn)開(kāi)盤就封在跌停板上，盤中雖屢屢打開(kāi)跌停，但全天機(jī)構(gòu)拋盤洶涌，其每股0.82的優(yōu)秀業(yè)績(jī)加上10送10的高分紅，依舊沒(méi)能拯救其跌破20倍市盈率的尷尬。

打腫臉充胖子 大龍是個(gè)“標(biāo)桿”

實(shí)際上，早在去年，本報(bào)就曾強(qiáng)烈質(zhì)疑過(guò)大龍地產(chǎn)在現(xiàn)金嚴(yán)重不足的情況下?tīng)?zhēng)得雙料“地王”恐怕消化不良，僅僅幾個(gè)月之后，大龍地產(chǎn)被本報(bào)一語(yǔ)成讖，其因支付力不足的問(wèn)題終于失去“地王”稱號(hào)，不僅顏面全無(wú)，而且2億元保證金被沒(méi)收，等待大龍地產(chǎn)的，將是比這個(gè)冬天更難熬的現(xiàn)實(shí)。2009年11月20日，起拍價(jià)為14.1億元的北京市順義區(qū)天竺22號(hào)地在經(jīng)歷190輪激烈競(jìng)價(jià)后，被大龍地產(chǎn)子公司北京市大龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以50.5 億元拍下，折合的樓面地價(jià)為29859元/平方米，成為北京市地王。消息傳出后，市場(chǎng)嘩然。因?yàn)楸M管大龍地產(chǎn)是北京順義區(qū)的國(guó)企，政府背景深厚，但以公司2009年30.07億元的資產(chǎn)總額、3.39億元的凈利潤(rùn)，要在60日內(nèi)交出50.5億元的競(jìng)拍額，仿佛天方夜譚。大龍地產(chǎn)最新發(fā)布的年報(bào)顯示，2009年公司完成營(yíng)業(yè)收入17.48億元，比上年增長(zhǎng)1174.08%；但同期公司總資產(chǎn)為30.07億元，同比下降5.32%?？傎Y產(chǎn)僅為50.5億元地價(jià)款的60%。

失去了2億元的真金白銀，對(duì)于大龍地產(chǎn)2010年的開(kāi)發(fā)及銷售會(huì)產(chǎn)生什么不利影響呢？記者反復(fù)聯(lián)系大龍地產(chǎn)董秘馬志方，但其公開(kāi)電話一直無(wú)人接聽(tīng)。而從大龍地產(chǎn)公布的年報(bào)來(lái)看，截止2009年末，大龍地產(chǎn)的每股現(xiàn)金流為1.96元，總股本和流通盤都為41500萬(wàn)股，因此總的現(xiàn)金流也不過(guò)8億左右，現(xiàn)在突然失去1/4，肯定會(huì)對(duì)公司2010年的發(fā)展前景造成不利影響。

有財(cái)務(wù)工作者告訴記者，大龍地產(chǎn)被沒(méi)收的2億元現(xiàn)金將可能計(jì)入公司的壞賬，保守估計(jì)將對(duì)公司業(yè)績(jī)?cè)斐?.5元的影響。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)影響來(lái)看，這2億元現(xiàn)金將肯定對(duì)公司發(fā)展造成不利影響。

那么，北京的其他房地產(chǎn)上市企業(yè)又是如何看待大龍地產(chǎn)這次“人財(cái)兩失”的事件呢？大龍地產(chǎn)被“殺一儆百”，會(huì)不會(huì)對(duì)北京乃至全國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)再次敲響警鐘？記者聯(lián)系到北京本土房地產(chǎn)上市企業(yè)京能置業(yè)、*ST中房和首開(kāi)股份的董秘或者證券代表，但出乎意料的是，三家本土房地產(chǎn)企業(yè)都對(duì)大龍地產(chǎn)事件三緘其口，似乎有難言之隱。其中，*ST中房證券代表郭洪潔告訴記者：“大龍地產(chǎn)的事是他們公司自己的問(wèn)題，和我們公司沒(méi)有絲毫的關(guān)系，我們現(xiàn)在不方便談?wù)撍麄児镜氖虑?。”而京能置業(yè)董秘朱兆梅也告訴記者：“如果你想了解我們公司的事情，我會(huì)很樂(lè)于告知，但是大龍地產(chǎn)的事情我們能了解到的也就是媒體上披露的情況，不方便對(duì)他們公司做出評(píng)價(jià)。”首開(kāi)股份一位不愿意透露姓名的工作人員告訴記者：“北京的房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)在確實(shí)有下跌的趨勢(shì)，但至于是不是大龍地產(chǎn)這次事件造成的，現(xiàn)在我們不好說(shuō)。但可以肯定的一點(diǎn)是，政府現(xiàn)在對(duì)天價(jià)拿地和高房?jī)r(jià)是非常反感的，大龍地產(chǎn)也正好是撞在了風(fēng)口浪尖上?！?/p>

而在被暫停土地交易資格后，大龍地產(chǎn)1月27日公告再次宣布成立一家子房地產(chǎn)公司，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，用于開(kāi)發(fā)、銷售自行開(kāi)發(fā)的商品房，有業(yè)內(nèi)人士分析，大龍地產(chǎn)此舉是為今后再次拿地提前做好準(zhǔn)備，一旦大龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司失去拿地資格，則還可以憑借其他子公司拿地。

中郵“坐莊”被拖累 恐提前出逃

作為兩市現(xiàn)已公布年報(bào)或公布年報(bào)預(yù)告中凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度最大的上市公司，大龍地產(chǎn)憑借暴增142倍的凈利潤(rùn)、高送轉(zhuǎn)的分紅預(yù)案(擬每10股轉(zhuǎn)增10股)，其逆勢(shì)走強(qiáng)的股價(jià)表現(xiàn)在近期頹勢(shì)盡現(xiàn)的地產(chǎn)板塊中一度異常突出。但近期公司卻在“地王”事件中備受質(zhì)疑，股價(jià)也因此連遭重挫。從1月20日開(kāi)始，大龍地產(chǎn)的股價(jià)從22.6元飛流直下三千尺，到昨日收盤，僅剩下15.4元，跌幅超過(guò)30%。

2007年和2008年，前身為ST寧窖的大龍地產(chǎn)業(yè)績(jī)差強(qiáng)人意，2007年全年每股收益0.12元，2008年僅僅為0.01元，2009年前三季度都為虧損，四季度一舉扭虧為盈，每股收益達(dá)到了0.82元，而且，依靠同比增長(zhǎng)14256%的數(shù)據(jù)瞬間成為兩市的業(yè)績(jī)?cè)龇谲?。但是，雖然每股收益達(dá)到了0.82元，和不少龍頭房地產(chǎn)公司相比，大龍地產(chǎn)的收益仍顯得“微不足道”，在這樣的背景下，大龍地產(chǎn)卻意外受到中郵基金的“青眼有加”。截止2009年12月31日，中郵基金名下的三家基金共增倉(cāng)2000余萬(wàn)股，算上本輪的大跌，中郵基金光增倉(cāng)部分賬面浮虧已經(jīng)超過(guò)億元。之前，中郵基金的投資總監(jiān)彭旭對(duì)媒體表示：“大龍地產(chǎn)(在競(jìng)拍款項(xiàng)上)這么大的資金缺口怎么解決，我們也派人去看了，基本上沒(méi)有問(wèn)題，具體的事項(xiàng)他們還在想辦法，我相信他們能處理好?！痹捯粑绰?，大龍地產(chǎn)已經(jīng)成了強(qiáng)弩之末，不知道面對(duì)著這短期內(nèi)上億元的浮虧，中郵基金是否還能鎮(zhèn)定自若。1月30日，彭旭在接受其他媒體采訪時(shí)還表示：“大幅減持大龍地產(chǎn)這個(gè)事兒不是我們干的，我們從來(lái)不砸盤。雖然今年政策對(duì)地產(chǎn)影響大，也造成了股市的波動(dòng)，但我們對(duì)地產(chǎn)板并不悲觀?！?/p>

根據(jù)中郵的持倉(cāng)情況，2009年年底，優(yōu)良的業(yè)績(jī)和“10轉(zhuǎn)增10”的分紅方案出臺(tái)有可能是為中郵順利出局埋下的伏筆，因?yàn)門OPVIEW相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近幾個(gè)交易日大肆拋售的都是機(jī)構(gòu)席位。截止到2009年12月31日大龍地產(chǎn)公開(kāi)的數(shù)據(jù)中，前十大股東席位中有7家基金，一家銀行，其中4家基金為2009年四季度新進(jìn)。其中，2月2日的跌停成了機(jī)構(gòu)們奪路狂奔的真人秀，盤中屢次出現(xiàn)幾千手的大賣單。從龍虎榜來(lái)看，2月2日賣出的前四家席位都是機(jī)構(gòu)席位，四家機(jī)構(gòu)總共賣出1億8千多萬(wàn)元的籌碼，按照15.4元的跌停價(jià)計(jì)算，四家機(jī)構(gòu)席位一共賣出了1168余萬(wàn)股，而持有這么多股數(shù)的，除了中郵，華商基金也極有可能是拋售人選。

但是，連續(xù)的跌停讓中郵順利出局僅剩下一個(gè)夢(mèng)想，從目前的盤面情況看，在跌停尚難打開(kāi)的局面下，中郵要想順利出貨難上加難。

讓人感興趣的是，2月2日在機(jī)構(gòu)奪路狂奔的同時(shí)，不少大買單也頻頻現(xiàn)身大龍地產(chǎn)的買賣席位上，根據(jù)當(dāng)日龍虎榜顯示，參與的大部分是游資營(yíng)業(yè)部和大戶，其中，愛(ài)建證券寧波石板巷營(yíng)業(yè)部和安信證券嘉興中山東路營(yíng)業(yè)部成為凈買入超千萬(wàn)。這些勇敢抄底的游資究竟是看好大龍地產(chǎn)的超跌反彈還是“10轉(zhuǎn)增10”的美好前景，記者不得而知，但不少機(jī)構(gòu)已經(jīng)提前打出預(yù)防針——“大龍地產(chǎn)很有可能連續(xù)跌停?！?/p>

收地略顯蹊蹺 可能另有隱情

有接近內(nèi)幕的消息人士認(rèn)為：“大龍地產(chǎn)在出道前就是順義區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)，和當(dāng)?shù)卣猩詈駵Y源，這次的天價(jià)拿地事件或許就是當(dāng)?shù)氐姆抗芫趾痛簖埖禺a(chǎn)聯(lián)合起來(lái)推高房地產(chǎn)價(jià)格的一出鬧劇。但他們沒(méi)有想到的是，政府現(xiàn)在對(duì)土地出讓金態(tài)度的強(qiáng)硬讓大龍地產(chǎn)賠了夫人又折兵，目前大龍地產(chǎn)處在一個(gè)進(jìn)退維艱的地位上?！?/p>

而根據(jù)市場(chǎng)消息，已經(jīng)被收回的順義地塊不出意外的話將會(huì)被再次拍賣。

蹊蹺的是，根據(jù)記者調(diào)查所得，大龍地產(chǎn)在拿地的同時(shí)公告，此地塊除去先期2億元的保證金，余款只需要在2010年5月之前全部付清就可以。大龍地產(chǎn)應(yīng)在30日內(nèi)，繳納20%的地價(jià)款，即約10億元(除其他費(fèi)用)，而地價(jià)款的80%最遲不得遲于180天內(nèi)交清。即2010年5月20日前，大龍地產(chǎn)將交清40.4億人幣。但就因?yàn)闆](méi)有及時(shí)簽訂合同而沒(méi)收其資格一事略顯蹊蹺。之前拍賣地塊被收回皆是因?yàn)楹贤狡诜康禺a(chǎn)公司無(wú)法按時(shí)支付拍賣余款所致，像大龍地產(chǎn)這樣中途被“紅牌”罰下的尚屬首次。

而且，在本次的公告中，只提及了前期交納的2億元保證金，在30日應(yīng)交納的10億元拍賣款卻只字未提，如果大龍地產(chǎn)連10億元“首付款”都拿不出來(lái)，應(yīng)該早就被紅牌罰出場(chǎng)了才對(duì)，如果這筆款項(xiàng)已經(jīng)交納，為什么在公告中沒(méi)有表明去向？而現(xiàn)金流只有8億元的大龍地產(chǎn)如何一次性拿出10億元，資金來(lái)源也頗耐人尋味。

有消息靈通人士猜測(cè)：“這就好比是中國(guó)足球打假一樣，大龍地產(chǎn)一定是觸及了某條敏感線，或者是內(nèi)幕關(guān)聯(lián)交易被察覺(jué)，又或者是內(nèi)里暗藏某種不為人知的利益聯(lián)系，引發(fā)了相關(guān)部門的強(qiáng)烈不滿，這樣才被紅牌罰下的。雖然12月份房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情依然高漲，但政府的這一舉動(dòng)無(wú)疑從源頭為高房?jī)r(jià)潑了一盆冷水?！?/p>

光大證券房地產(chǎn)業(yè)分析師表示，政府收回地塊的行為表明新一輪洗牌的開(kāi)始。意在抑制已經(jīng)過(guò)熱的土地炒作，對(duì)國(guó)有企業(yè)天價(jià)拿地進(jìn)行抑制。在2010年1月，北京住宅供應(yīng)用地僅673034平方米，相比12月供應(yīng)的2333608平方米，銳減了71.2%。而住宅類的樓面價(jià)則明顯飆升，1月的樓面均價(jià)達(dá)到了每平方米13305.4元，相比12月的每平方米9508.7元，上漲了40%。而不少土地均是被財(cái)大氣粗的國(guó)有企業(yè)拿走，所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)也水漲船高。大龍地產(chǎn)作為本次天價(jià)拿地的犧牲品，從一個(gè)側(cè)面反映出了政府對(duì)于抑制高房?jī)r(jià)的決心。

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