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  • 鳳凰調(diào)查

    1.您認(rèn)為如果拿不到地對上市公司有何影響?
    塞翁失馬焉知非福
    可能會拖累今年業(yè)績
    說不好
    2.您如何看待地王頻出現(xiàn)象?
    土地運(yùn)作資本化現(xiàn)象明顯
    開發(fā)商資金充裕,實(shí)力雄厚
    開發(fā)商炒地價(jià)推樓價(jià)的伎倆
    不發(fā)表意見
    3.您認(rèn)為此次事件對大龍地產(chǎn)影響幾何?
    影響很大,大傷元?dú)?/TD>
    短期影響大,長期不確定
    說不好
     

    大龍地產(chǎn)17年凈利潤合計(jì)不抵50億地款

    大龍地產(chǎn)部分經(jīng)營數(shù)據(jù)
      2009年 2008年 2007年 2006年
    營業(yè)收入 預(yù)計(jì)為15億 1.37億 3.25億 4.65億
    凈利潤 2.98億 236萬 3785萬 2958萬
    質(zhì)疑:按其業(yè)績最好的2009年預(yù)計(jì)凈利潤計(jì)算,公司17年的凈利潤才能湊夠50億元的拿地款。
    北京順義天竺22號地概況
    土地總面積
    建筑面積
    容積率
    起拍價(jià)
    成交價(jià)
    52.67萬平方米
    17萬平方米
    0.623
    總價(jià)14.1億
    折合樓面地價(jià)8337元/平米
    總價(jià)50.5億
    折合樓面地價(jià)29859元/平米
    土地適建產(chǎn)品:從容積率的角度講,該宗地限高12米,適建產(chǎn)品應(yīng)該為聯(lián)排或疊拼。雙排、聯(lián)排、疊拼等低密度類別墅住宅并沒有被劃為別墅,而被視為高檔住宅,這些產(chǎn)品的容積率多在0.6至0.8之間。因此,從這個(gè)角度講適建產(chǎn)品應(yīng)該是聯(lián)排或疊拼等高檔住宅而非嚴(yán)格意義的別墅。

    拿地資金究竟從何而來

    ·作為“鐵公雞”之一的大龍地產(chǎn),五年來未曾分紅一分錢,因此喪失了公開增發(fā)的資格?!と敉ㄟ^銀行貸款,50億元的天量貸款將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大龍地產(chǎn)29.41億元的總資產(chǎn)。
    ·銀行借款或債券融資會不會成為大龍籌資方式呢?市場人士分析這二種可能性都很小,因?yàn)闀黾迂?cái)務(wù)費(fèi)用,降低盈利能力。
    ·即使大龍獲得了銀行借貸其支付的利息等費(fèi)用也會吞沒大龍地產(chǎn)的大部分利潤。而且這么大的資金用量很可能讓大龍舍棄部分項(xiàng)目資金來給“新地王”輸血,那么其別的項(xiàng)目同樣將面臨資金問題。

    地王真差錢 欠繳地價(jià)款喪失拿地資格

    瘋狂拿地“不差錢” 今朝無錢補(bǔ)地款
    2009年的11月20日,當(dāng)時(shí)還名不見經(jīng)傳的大龍地產(chǎn)經(jīng)過近一個(gè)半小時(shí)、180余輪的競價(jià)后成功拿下順義區(qū)后沙峪地塊,50.5億元的成交價(jià)也使其成為北京的“雙料地王”。這樣一個(gè)凈現(xiàn)金額尚未過億的上市公司,其旗下一個(gè)子公司如何撬動(dòng)高達(dá)50億的項(xiàng)目不得不使人產(chǎn)生疑問。

    欠繳地價(jià)款喪失拿地資格
    1月22日,北京市國土局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)我市閑置土地清理處置問題的公告》,其中最引人關(guān)注的則是包括去年的“順義地王”大龍地產(chǎn)在內(nèi)的8家開發(fā)商由于欠繳地價(jià)款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同,被暫停了繼續(xù)拿地的資格。

    “地王”地塊可能被收回
    據(jù)悉,北京市國土局相關(guān)人士證實(shí),大龍被暫停拿地資格的原因就是欠繳地價(jià)款。由于渠道有限,地王的后續(xù)40.4億元的地價(jià)款能否交付現(xiàn)在看來不太樂觀。一旦不能補(bǔ)上地價(jià)款,大龍的土地肯定就將被收回,保證金也將被罰沒,而對于規(guī)模不大的大龍地產(chǎn)來說,這無疑是破壞性的打擊。

    上市公司須反省 對投資者要負(fù)責(zé)

    ·縱觀拍得雙料“地王”驚險(xiǎn)一躍的過程,投資者可以驚奇地發(fā)現(xiàn),在事前,大龍地產(chǎn)根本未召開董事會來商討此事,董事會也并未為此次拍賣“定調(diào)”(即確定最高報(bào)價(jià))。
    ·事后,當(dāng)媒體質(zhì)疑北京大龍和大龍地產(chǎn)支付地價(jià)的能力時(shí),二者皆未給出明確的資金來源、支付能力和付款安排等問題。
    ·另外,該筆拍地保證金的絕對金額也相當(dāng)可觀。一旦遭相關(guān)政府部門罰沒,大龍地產(chǎn)的業(yè)績也必將遭到重創(chuàng),最終承擔(dān)損失的必將是大龍地產(chǎn)的全體股東。由此來看,大龍地產(chǎn)的相關(guān)決策者并未謹(jǐn)慎決策。

    北京地王順義造 幕后推手是誰

    地王不是那么好賣的 項(xiàng)目利潤實(shí)現(xiàn)難
    2005年至今產(chǎn)生的全國50個(gè)“地王”項(xiàng)目中,約有半數(shù)尚未開工,僅有四分之一的土地已經(jīng)項(xiàng)目完工上市銷售。雖然有極少數(shù)“地王”項(xiàng)目也如期上市銷售,該部分項(xiàng)目不僅沒有盈利,而且還極有可能虧本。

    重重問題有辦法跨越?
    目前土地交易的地價(jià)款由四部分構(gòu)成:土地出讓金、開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、大市政以及政府土地收益。而業(yè)內(nèi)通常在開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用上作文章,讓這一價(jià)格虛高,最終這一部分會返還給一級開發(fā)商。但天竺22號地的一級開發(fā)商并非大龍地產(chǎn),而是英誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

    幕后推手
    值得注意的是,在某國企背景開發(fā)商看來,對于順義區(qū)政府而言,由本區(qū)直屬企業(yè)拿下該地塊另有深意?!皡^(qū)里面一定要有龍頭企業(yè)。土地是可以作為資本金的,項(xiàng)目開發(fā)出來之后的市值有多少錢。順義區(qū)政府馬上就可以多一個(gè)百億企業(yè)了,而且還能解決多少人的就業(yè)問題?!?/p>

    大龍地產(chǎn)將聯(lián)合開發(fā)?

    ·關(guān)于大龍產(chǎn)品形態(tài)方面的質(zhì)疑,一位接近大龍地產(chǎn)的人士對本報(bào)透露,不排除合作開發(fā)的可能性。
    ·那么,誰可能成為大龍的合作伙伴?一則3年前的舊聞似乎可以作為參考。上述接近大龍地產(chǎn)的人士透露,2006年11月,大龍偉業(yè)董事會發(fā)布公告稱非公開增發(fā)1.1億股,萬科本為該增發(fā)計(jì)劃中的主要認(rèn)購方,但后因種種原因,萬科并未參與。
    ·知情人士表示,“大龍是萬科早期介入北京市場的合作伙伴之一,但這次是否有合作尚不得而知。”

    地王夢工廠:誰把美夢變噩夢

    地王頻現(xiàn)推高地價(jià)
    地王不僅令部分開發(fā)商抑郁,更令很多普通消費(fèi)者“胸悶”。地王助力之下,房價(jià)趁勢完成三級跳,離普通消費(fèi)者的購買力越來越遠(yuǎn)。
    有業(yè)內(nèi)人士指出,房屋售價(jià)由“樓面價(jià)+建安成本+利潤”構(gòu)成,拿地成本低,開發(fā)商賣房價(jià)格不一定會低,但如果拿地成本高,賣房價(jià)格一定會高,高地價(jià)往往意味著高房價(jià)。
    除了提高自身價(jià)格之外,地王客觀上已經(jīng)成為判斷區(qū)域市場房價(jià)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn),地王的出爐往往會對周邊區(qū)域市場的房價(jià)產(chǎn)生引導(dǎo)和助推作用。

    高價(jià)地已經(jīng)綁架了政府和金融
    中國人民大學(xué)土地管理系副教授曲衛(wèi)東坦言,開發(fā)商通過銀行信貸的方式將原本屬于自身的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)部分轉(zhuǎn)移到銀行身上,同時(shí)拖欠土地出讓金,使得政府、銀行和開發(fā)商的利益捆綁到一起,迫使政府降低首付款比例或者改變土地規(guī)劃。
    湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長方明理表示:部分房企哄抬地價(jià),給市場傳達(dá)了不好的信息,使得區(qū)域周邊房價(jià)出現(xiàn)上漲,增加了購房人的壓力。同時(shí),拿地房企拖欠地價(jià)款,也使企業(yè)背后的政府形象受到了損害。地王欠款,遲遲不能開工,政府的土地供應(yīng)沒有有效實(shí)現(xiàn),是一種資源的浪費(fèi)。

    “地王”底氣從何而來
    第一,2008年樓市經(jīng)歷了一次市道蕭條的洗禮,絕大多數(shù)開發(fā)商采取了加速推盤回籠資金的策略,因此資金較充裕。
    第二,房地產(chǎn)市場“牛”“熊”風(fēng)格的轉(zhuǎn)換加快。不少開發(fā)商預(yù)判,目前樓市或仍處于“牛市”的下半場。正是在這種貪婪的預(yù)期下,新地王才得以不斷涌現(xiàn)。
    第三,土地賣個(gè)好價(jià)錢應(yīng)該是地方政府樂見其成的好事。據(jù)一開發(fā)商私下向記者透露,一些地王的產(chǎn)生,不排除是開發(fā)商與政府事先“勾兌”的成果。

    連鎖反應(yīng)令業(yè)內(nèi)人士心憂
    經(jīng)歷了2009年的地王頻出之后,近期有開發(fā)商因欠繳地王地價(jià)款被叫停拿地資格,有開發(fā)商調(diào)整建筑規(guī)劃。而地王帶動(dòng)房價(jià)飆升的問題早已路人皆知。
    不過這一切并沒有妨礙地王家族的繼續(xù)高歌猛進(jìn)。1月21日,中海地產(chǎn)以59.7億元刷新了北京拿地的成交總價(jià)紀(jì)錄。
    在去年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)時(shí)期,土地價(jià)格的回暖被解讀為市場信心恢復(fù)的信號。在房價(jià)已經(jīng)大幅上漲、泡沫擔(dān)憂不斷升級的今天,地王造成的連鎖反應(yīng)令業(yè)內(nèi)人士不安。

    信貸收緊 開發(fā)商資金鏈風(fēng)險(xiǎn)大增

    2009年開發(fā)企業(yè)資金來源
    總來源 57128億 同比增44.2%
    國內(nèi)貸款 11293億 同比增48.5%
    利用外資 470億 同比降35.5%
    自籌資金 8403億 同比增116.2%

      分析:不難看出,國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其余資金來源,成為拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長的主要?jiǎng)恿?。而在這條資金鏈中,信貸資金近2萬億,占全部來源的34.48%,顯露出明顯資金推動(dòng)型樓市特征。
      “2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的國內(nèi)貸款將逐步收緊?!甭?lián)合證券分析師魚晉華指出,如果按照市場普遍預(yù)期的2010年信貸投放額7.5萬億元估算,今年房企國內(nèi)貸款將在8900億元左右。再加上“國11條”里提出嚴(yán)禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款,預(yù)計(jì)全年房企國內(nèi)貸款將同比下降25%左右。

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