⊙記者 盧曉平 ○編輯 龔維松

從2003年的“18號(hào)文”算起，10年里，國(guó)務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì)議專(zhuān)題研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。但房?jī)r(jià)仍是一路走高。對(duì)此，2013年全國(guó)兩會(huì)上證演播室邀請(qǐng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生答疑解惑。他認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控，不是想不想調(diào)的事，而是來(lái)不來(lái)真的事。

房?jī)r(jià)高企根子在土地財(cái)政

主持人：最新出爐的“國(guó)五條”細(xì)則，再次把房地產(chǎn)推到風(fēng)口浪尖上。您如何看？

華生：房地產(chǎn)調(diào)控大的趨勢(shì)肯定是從原有的行政性限購(gòu)，轉(zhuǎn)換為用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)，即主要用財(cái)政、稅收、金融手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前一線城市房?jī)r(jià)又開(kāi)始上升，我認(rèn)為，不是能不能調(diào)下來(lái)，而是想不想調(diào)，是否想真調(diào)。

房地產(chǎn)價(jià)格高企不下的根子問(wèn)題是現(xiàn)在的土地財(cái)政制度，使得地方政府不想也不愿意調(diào)。一旦房?jī)r(jià)下跌地價(jià)就會(huì)跌，地價(jià)跌了地方財(cái)政收入就減少。加上目前地方財(cái)政已經(jīng)很困難，房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的地價(jià)下跌對(duì)他們的壓力很大。因此，他們不意愿想調(diào)節(jié)。再加上一些既得利益集團(tuán)，如開(kāi)發(fā)商等也不愿意調(diào)。這就是這些年來(lái)樓市調(diào)控成效不大的主要原因。

其實(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段很多，就看是否真的想調(diào)了。

主持人：房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是不是難以替代？

華生：這是一個(gè)誤區(qū)。我很早以前就說(shuō)過(guò)，我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是建筑業(yè)，這是各國(guó)在整個(gè)城市化進(jìn)程中的支柱產(chǎn)業(yè)。因?yàn)榻ㄖI(yè)需要消耗鋼材、水泥等，建筑業(yè)會(huì)拉動(dòng)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并不是賣(mài)房倒地。在土地和房子上面倒來(lái)倒去，并不能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也不是經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。所以，現(xiàn)在最大的誤區(qū)就是把城鎮(zhèn)化階段支柱產(chǎn)業(yè)，由建筑業(yè)變成房地產(chǎn)業(yè)，大家都去炒地炒房子賺錢(qián)，那怎么能行！

我國(guó)城鎮(zhèn)化將迎高速發(fā)展期

主持人：新型城鎮(zhèn)化的潛力到底有多大？

華生：新型城鎮(zhèn)化主要是人的城市化，人要住下來(lái)就需要有大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括安居工程建設(shè)等。目前中國(guó)城市戶籍人口占比才35%，按照國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)，要發(fā)展到占比70%——75%以上時(shí)，城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主升階段才結(jié)束。

我國(guó)周邊的國(guó)家，如日本、韓國(guó)等，差不多都是用了三四十年的時(shí)間，使得城市人口占比從20%、30%上升到80%。也就是說(shuō)，我國(guó)今后二十多年還處于城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展期。

主持人：人的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，主要特征是什么？

華生：過(guò)去的城鎮(zhèn)化主要是圈地，靠土地升值來(lái)賺錢(qián)，地方政府、開(kāi)發(fā)商都是其中受益者，甚至包括城中村農(nóng)民，以及囤房子的人，靠土地、房子升值賺錢(qián)。

但人的城鎮(zhèn)化恰好相反，不是靠土地發(fā)財(cái)，而是需要花錢(qián)。無(wú)論是外地就業(yè)人口，還是農(nóng)民工和他們的家屬，要能在就業(yè)城市安居下來(lái)，就需要花錢(qián)。所以，人的城鎮(zhèn)化比原來(lái)的土地城鎮(zhèn)化要困難得多，但這也是我國(guó)最大的可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)需所在，也是社會(huì)公平正義的必然要求。

樓市調(diào)控政策面臨調(diào)整

主持人：對(duì)于土地制度改革，切入口是什么？

華生：土地制度改革切入口是梳理一下跟土地相關(guān)的受益人，是否該拿到這些利益。包括地方政府、城中村農(nóng)民、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、囤房者等。

全國(guó)人民城鎮(zhèn)化都集中到這兒來(lái)的收益，為什么全歸到你頭上來(lái)了，顯然不公平。你們都成了千萬(wàn)富翁、億萬(wàn)富翁，連個(gè)稅收調(diào)節(jié)都沒(méi)有，這說(shuō)得過(guò)去嗎？

主持人：盡管三四線城市出現(xiàn)所謂“鬼城”現(xiàn)象，但一線大城市房?jī)r(jià)需求量仍很大，如何調(diào)整？

華生：從趨勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)在城鎮(zhèn)化過(guò)程中大規(guī)?；芈?，可能性確實(shí)不大，但是像現(xiàn)在一、二線城市的高房?jī)r(jià)，連城里人都住不起，農(nóng)民工又能怎么?。客獾鼐蜆I(yè)人口又能怎么??？從這個(gè)意義上看，大量的滿足自住需求的普通住宅價(jià)格，如果不下來(lái)的話，那么，人的城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)可能性就很小。

“國(guó)五條”細(xì)則確實(shí)是重申和細(xì)化了過(guò)去很多政策。如果我們要走一條新型城鎮(zhèn)化道路，意味著整個(gè)房地產(chǎn)政策肯定要做重大調(diào)整。

下一屆政府3月中旬就產(chǎn)生了，我認(rèn)為下一屆政府會(huì)與時(shí)俱進(jìn)，銳意創(chuàng)新，在房地產(chǎn)調(diào)控政策方面應(yīng)考慮做些改革。