房地產(chǎn)調(diào)控未超預(yù)期 估值修復(fù)行情或延續(xù)

重慶確定開(kāi)征高端住宅房產(chǎn)稅，多家券商認(rèn)為，政策力度未超預(yù)期，而隨著調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，政策平穩(wěn)概率較大。券商普遍預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)量將有所增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，房地產(chǎn)股將逐漸恢復(fù)其合理估值水平。

在2010年12月的重慶市《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》中，重慶就已經(jīng)提出“積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作”，從而實(shí)現(xiàn)“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的調(diào)控目標(biāo)。興業(yè)證券表示，在細(xì)則出臺(tái)之前，房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的影響仍然限于影響購(gòu)房者的預(yù)期，對(duì)于高端住宅市場(chǎng)可能有一定影響，但對(duì)整體影響有限。首先，由于重慶房產(chǎn)稅是針對(duì)高端住宅，對(duì)剛性需求的購(gòu)買(mǎi)行為不會(huì)構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響。其次，即使高端住宅房產(chǎn)稅開(kāi)征，部分需求會(huì)流向中低端市場(chǎng)，可能反而增加中低端市場(chǎng)的需求。同時(shí)，2010年全年純投資型購(gòu)房需求的比例已經(jīng)較低，而近期在剛性需求和改善性需求的支撐下銷(xiāo)售依然旺盛，投資性需求的持續(xù)觀望對(duì)于市場(chǎng)整體影響有限。同時(shí)，房產(chǎn)稅開(kāi)征的傳聞已經(jīng)延續(xù)了將近半年，隨時(shí)間推移房產(chǎn)稅對(duì)于預(yù)期影響已經(jīng)逐步釋放，短期內(nèi)出現(xiàn)2010年5月份大幅縮量情況的概率不大。

對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的基本情況，中國(guó)銀河證券研究部認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展有兩個(gè)驅(qū)動(dòng)要素：經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和民間財(cái)富增長(zhǎng)。這是支持中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兩大核心因素。當(dāng)前這兩個(gè)核心要素都未受到影響。行業(yè)基本面長(zhǎng)期具有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

中國(guó)銀河證券研究部表示，隨著近期加息和已經(jīng)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，會(huì)使得給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和貸款購(gòu)房者的成本提高，有助于調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。保障性住房是未來(lái)住房結(jié)構(gòu)性調(diào)整的大方向，隨著保障性住房面積的不斷增加，商品住宅行業(yè)面臨的社會(huì)和政治風(fēng)險(xiǎn)將逐步降低。在更加階梯化的住房體系下，行業(yè)也將面臨更少的政策風(fēng)險(xiǎn)，降低行業(yè)波動(dòng)性。在緊縮性貨幣政策和保障性住房的逐漸鋪開(kāi)、并且2011年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)供給將回升，屆時(shí)行業(yè)自身將達(dá)到一個(gè)供需再平衡的時(shí)點(diǎn)，有望價(jià)格穩(wěn)定的放量，與政策調(diào)控的節(jié)奏合拍。行業(yè)將迎來(lái)一輪交易性投資機(jī)會(huì)。

中金公司表示，過(guò)去一年房?jī)r(jià)的大漲，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的提升都不能帶動(dòng)股價(jià)上漲，而進(jìn)入2011年趨勢(shì)在發(fā)生變化，房?jī)r(jià)平穩(wěn)，政策平穩(wěn)概率較大，而地產(chǎn)股將逐步恢復(fù)其合理估值水平，自12月份以來(lái)，板塊已經(jīng)有10%至15%的修復(fù)，這一過(guò)程仍將繼續(xù)。

興業(yè)證券也認(rèn)為，在政策穩(wěn)定、銷(xiāo)量良好的基本面支撐下，近期地產(chǎn)股估值經(jīng)歷了修復(fù)行情。對(duì)于2011年行業(yè)的整體判斷，仍然是銷(xiāo)量有所增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)。

選股策略上，興業(yè)證券專注于低端住宅的快速周轉(zhuǎn)類(lèi)公司，如中南建設(shè)、保利地產(chǎn)和首開(kāi)股份。中金公司認(rèn)為目前政策環(huán)境有利于高周轉(zhuǎn)、“建筑+地產(chǎn)”類(lèi)公司，A股首推萬(wàn)科、金地、保利和榮盛發(fā)展。(上海證券報(bào))

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