萬科抄底拿地 有內(nèi)幕還是憑經(jīng)驗(yàn)?
9月16日,北京萬科與北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司、北京京投置地房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以33.51億元競得豐臺區(qū)郭公莊車輛段項(xiàng)目五期1518-632地塊。
9月18日,萬科以12.7億元底價競得廣州白云新城白云大道地塊,樓面價1.35萬元/平方米。
短短一個月內(nèi),萬科已在北京連奪4宗地塊。另3宗分別為北京豐臺郭公莊二期項(xiàng)目、北京房山區(qū)長陽高佃項(xiàng)目及北京大興區(qū)舊宮3號地。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),從8月至今,萬科已斥資70多億元在合肥、西安、北京、太原、廣州等地共取得了10個項(xiàng)目。
一時間,各類猜想紛至沓來。有人懷疑:“萬科可能是掌握了宏觀調(diào)控尤其是限購令解禁時間的內(nèi)幕消息,因?yàn)榻谌f科聯(lián)合拿地的合作方多數(shù)是國企?!碑?dāng)然,這樣的言論立刻招來了業(yè)內(nèi)人士的全盤否定,“萬科拿地是慣性而非內(nèi)幕”。但究竟是什么樣的“慣性”使得萬科敢于在市場跌入低谷的2011年,仍然如此冒進(jìn)?
分析之后,或可將萬科的這一做法總結(jié)為經(jīng)驗(yàn)、資金和壓力三大原因使然。
首先是經(jīng)驗(yàn)。業(yè)內(nèi)人士不會忘記, 2008年,王石拋出拐點(diǎn)論,帶頭降價促銷,且在拿地上也極為謹(jǐn)慎。不料2009年6月房市回暖,萬科發(fā)現(xiàn)可售房源跟不上報復(fù)性上漲的房市,被迫從這一年的第三季度開始不斷高價買進(jìn)土地。之后的2010年,萬科吸取了這一教訓(xùn),成為土地市場上的絕對大戶。事實(shí)也證明了,無論是北京萬科重回京城房地產(chǎn)公司頭把交椅,還是萬科破紀(jì)錄地打造出中國房企第一個千億銷售平臺,都與這樣的果斷決策密不可分。相比之前,2011年的土地市場更加冷清,雖然萬科在上半年拿地十分謹(jǐn)慎,但并非信心不足,而是等待真正的機(jī)會。當(dāng)心儀的地塊與聯(lián)合體組成之后,上文中提到的爆發(fā)就成為了必然。
其次是資金。作為國內(nèi)第一個成功突破千億銷售大關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè),萬科的資金鏈從來都沒有真正繃緊過。即便是8月份萬科業(yè)績單月同比首次出現(xiàn)下滑,銷售均價同比降低了三成,但依然沒有讓萬科感受到與其他房企相等的資金壓力。這一現(xiàn)象一方面來源于萬科的戰(zhàn)略決策,正如萬科集團(tuán)副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶所言,“萬科超過10億的項(xiàng)目一定要尋求合作伙伴”;另一方面也是萬科全國布局、多點(diǎn)開花、風(fēng)險分散的早年決策的后期良好反饋。沒有資金的壓力,決策人必然將更多的心思放到企業(yè)未來的發(fā)展上,而土地作為房地產(chǎn)企業(yè)的第一生產(chǎn)資料,投入也就理所當(dāng)然了,更何況是在這么優(yōu)越的價格與地段面前。
最后是壓力。面對恒大、富力、保利等行業(yè)巨頭的窮追猛打,萬科想要保住領(lǐng)頭羊的位置,不僅要只爭朝夕,更需未雨綢繆。從半年報的數(shù)據(jù)中,萬科已經(jīng)感受到了來自恒大的壓力,正所謂棋勝一招,要想在這一輪的行業(yè)調(diào)整中繼續(xù)成為市場風(fēng)向標(biāo),占有目前甚至更多的市場份額,保證后期的供應(yīng)自然是當(dāng)務(wù)之急,否則2008年謹(jǐn)慎拿地卻導(dǎo)致2009年無房可賣的歷史就極有可能在2012年重演。
由此,所謂“內(nèi)幕”不過是一句玩笑,但調(diào)侃之后,萬科戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變與持續(xù)推進(jìn)確實(shí)應(yīng)該引起行業(yè)的關(guān)注。抄底拿地,或?qū)⒖赡芰腥敫嗥髽I(yè)的日程工作中。
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