楊勇

“這個公司能過會，有點出乎意料?！币晃环治鋈耸柯犅勆虾Ｒτ洆淇斯煞萦邢薰?下稱“姚記撲克”)過會后這樣對《第一財經(jīng)日報》記者感嘆。

在姚記撲克上會之時，本報曾指出該公司在崇明島購置大量土地，上市融資或另有目的。而在姚記撲克的招股說明書中，只有“姚記房地產(chǎn)與姚記南通擬從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，截至目前尚未開展相關(guān)業(yè)務(wù)”這樣一句話對其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的描述。

姚記撲克的撲克牌主業(yè)與房地產(chǎn)之間到底有何聯(lián)系？設(shè)立房地產(chǎn)公司但遲遲“尚未開展相關(guān)業(yè)務(wù)”，是資金尚未到位還是另有隱情？之前曾有業(yè)內(nèi)人士對記者表示過，姚記撲克上市融資和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成規(guī)模開展之間似乎存在時間上的某種巧合。為探明究竟，近日，記者趕赴位于崇明島的啟東市啟隆鄉(xiāng)姚記(南通)有限公司地塊一探究竟，試圖還原姚記的地產(chǎn)路線圖。

啟隆“地主”

記者5月7日下午來到了啟隆鄉(xiāng)，這里是一個大工地，路上飄滿灰塵，路邊不時有挖土機(jī)在翻土。

當(dāng)?shù)卣晃蝗耸扛嬖V記者，啟隆鄉(xiāng)正在申報國家生態(tài)鎮(zhèn)，再有一個多月國家環(huán)保和建設(shè)部門將來驗收?，F(xiàn)在在拓寬馬路，而就在去年，啟隆生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園掛牌，正是為了推進(jìn)當(dāng)?shù)仨椖俊?/p>

“我們今年的目標(biāo)是要大干，所有的地產(chǎn)和生態(tài)項目全部要開工。”該人士表示。

在鄉(xiāng)政府以東的永興壩北側(cè)，有一片樹林。當(dāng)?shù)厮緳C(jī)指著這邊樹林告訴記者“這些都是姚記的地，大概有1500畝?！?/p>

走進(jìn)工地的大門，迎面就是醒目的“姚記撲克御江灣”的工程規(guī)劃圖，整個地塊呈不規(guī)則的梯形結(jié)構(gòu)。規(guī)劃圖對面就是工地的兩層簡易辦公樓，施工人員正從樓前停著的卡車上搬運建材。

“酒店是去年才開工的，別墅正在打樁，工程進(jìn)度比較慢?！币晃还こ倘藛T告訴記者。

他所說的酒店就在不遠(yuǎn)處，名稱為“姚記法式農(nóng)莊酒店主樓工程”，目前已經(jīng)完成主體的施工，不少施工人員正在忙碌。

“由于地拿得比較早，老板不急著動工，畢竟造房子要大量的資金?！鄙鲜龉こ倘藛T表示?！吧厦娴墓ぷ鹘M來過好幾次，督促要開工，但是進(jìn)展比較慢?！?/p>

2009年9月國土資源部發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理 促進(jìn)批而未用土地利用的通知》(下稱《通知》)強(qiáng)調(diào)，對取得土地后滿2年未動工的建設(shè)項目用地，應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處置，促進(jìn)盡快利用。《通知》要求，對在建在售的以新農(nóng)村建設(shè)、村莊改造、農(nóng)民新居建設(shè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等名義占用農(nóng)村集體土地興建商品住宅，必須采取強(qiáng)力措施，堅決叫停管住并予以嚴(yán)肅查處。

上述當(dāng)?shù)卣耸繉τ浾弑硎?，前幾年在拆遷等問題上與當(dāng)?shù)匕傩諞]有達(dá)成一致意見，且企業(yè)主觀上也不想過早動工，所以一直拖著，直到去年才開始動工興建酒店主樓工程。

“這些企業(yè)很早就拿了地，成本很低，但是，他們就是不開工，等著土地升值，據(jù)說姚記的土地都升值了至少十幾倍了?！鄙鲜霎?dāng)?shù)卣耸勘硎尽?/p>

“囤地的好處當(dāng)然是等著土地升值，土地升值的邏輯是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，房價上漲，地價跟著上漲。”佑威房產(chǎn)研究中心主任薛建雄對記者表示。

根據(jù)姚記御江灣項目的建筑設(shè)計方廣東省建科建筑設(shè)計院的資料，姚記項目規(guī)劃用地東西長1400米,南北寬900米，總用地面積為103.2公頃。

據(jù)記者從江蘇土地市場網(wǎng)查詢獲得的公開數(shù)據(jù)，2005年至2007年，姚記(南通)實業(yè)有限公司通過掛牌受讓三宗土地，總面積757164平方米(1135.74畝)，土地性質(zhì)為商住，三宗土地的受讓均價分別為4萬元/畝、3萬元/畝、4萬元/畝。

而在2009年12月31日掛牌轉(zhuǎn)讓的同樣位于啟隆鄉(xiāng)的商住用地的均價為750.16元/平方米，即72.64萬元/畝。三年之間，姚記(南通)實業(yè)有限公司的土地增值了18倍。

根據(jù)公開資料，姚記(南通)實業(yè)有限公司取得三個地塊的總成本為3965萬元，不過，知情人士透露，當(dāng)時實際獲取的成本要低得多，因為一部分土地是通過掛牌受讓獲得，另一部分則是通過建設(shè)堤壩將沙地圍起來，成本低廉。

姚記房地產(chǎn)圖譜

根據(jù)當(dāng)時的商務(wù)部網(wǎng)站江蘇啟東之窗的資料，姚記將在啟隆鄉(xiāng)投資1.2億美元，建設(shè)一個占地1500畝的主題公園。除撲克印刷中心外，還包括歷史文化展覽中心、才藝表演中心、競技中心、交易中心、游樂中心等。

而這只是姚記興隆城的一部分，該公司的計劃是在啟隆鄉(xiāng)投資興建一個以旅游、休閑為主體的姚記興隆城，主要功能設(shè)置分為觀光工業(yè)園、撲克主題公園等9個部分，總投資約40億元人民幣。

“當(dāng)時他們正在拿地，主要是想把撲克產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的東西做好?！币晃粎⑴c過姚記興隆城初步規(guī)劃的人士告訴記者。

記者獲得的御江灣一期主要規(guī)劃指標(biāo)顯示，一期規(guī)劃主要規(guī)劃用地為14.14萬平方米，A、B區(qū)共13個型號52棟別墅。上述工程人員告訴記者，御江灣共有兩期，目前一期的別墅正在打樁，法式農(nóng)莊酒店已經(jīng)完成主體工程。

“他們主要是做房地產(chǎn)，但是除了房地產(chǎn)之外還會做一些生態(tài)項目，總投資沒有40億那么多?！碑?dāng)?shù)卣鞴芙?jīng)濟(jì)發(fā)展的一位負(fù)責(zé)人告訴記者。

招股資料顯示，啟東姚記房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“姚記房地產(chǎn)”)注冊地為啟東市啟隆鄉(xiāng)，注冊資本為5000萬元，法人代表為邱金蘭，注冊時間為2005年12月14日。姚朔斌、姚曉麗、姚碩榆分別持有姚記房地產(chǎn)48%、40%及12%的股權(quán)。

姚記南通為姚記房地產(chǎn)的全資子公司。注冊時間為2005年5月13日，注冊資本為1.02億元，地址為江蘇省啟東市啟隆鄉(xiāng)永興花苑3幢301室，法人代表為邱金蘭。截至2010年12月31日，該公司總資產(chǎn)為2.33億元，凈資產(chǎn)為1.02億元，2010年度營業(yè)收入0萬元，凈利潤-5.5萬元。

資金投向懸疑

“如果他們是要把錢投進(jìn)房地產(chǎn)，根據(jù)當(dāng)前的形勢，肯定是過不了會的；至于上市之后把錢投進(jìn)房地產(chǎn)，則屬于把錢投進(jìn)非主業(yè)，那就是違規(guī)了?！北疚拈_篇的分析人士告訴記者。

根據(jù)姚記撲克的招股書，上市擬募集資金36263萬元全部用于年產(chǎn) 6億副撲克牌生產(chǎn)基地建設(shè)項目。從資金募集的角度看，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，從上會、路演到申購發(fā)行最晚不得超過半年，也就意味著首發(fā)募集的36263萬元最晚6個月內(nèi)即可到賬。

有業(yè)內(nèi)人士表示，崇啟大橋通車時間也大致就在這段時間內(nèi)。崇啟大橋有望在今年12月份全線實現(xiàn)基本通車，屆時啟東和上海將真正實現(xiàn)50分鐘互通，薛建雄指出，大橋的通車對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)絕對是一大利好。

而從房地產(chǎn)項目開工的角度看，薛建雄告訴記者，從開工至銷售最快半年即可完成，而且雖然首批有52套別墅，但是如果分批開工的話，可以很快收回成本，可以邊售邊造。

據(jù)記者了解，目前啟隆鄉(xiāng)已開盤的別墅樓盤的均價為1.5萬元/平方米，而薛建雄告知記者，目前上海的高端樓盤的建造成本(除土地之外)為5000元/平方米，若加上姚記南通拿地的平均60元/平方米計算，對于姚記來說，這絕對是一筆劃算的買賣。

“據(jù)我了解，姚記是真想要把撲克做到13億的規(guī)模，至于房地產(chǎn)的資金需求，募集資金3億元肯定是不夠的，或許它會依靠潮汕商會的力量?！鄙鲜鲋槿耸扛嬖V記者，姚記撲克實際控制人姚文琛的另外一個身份是上海潮汕商會會長，姚記或許能從潮商中獲取幫助。

5月9日下午，記者撥打姚記撲克董秘姚曉麗的電話，但是電話始終無法接通。