房價越調(diào)漲得越快

在一波緊似一波的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場卻是怪象難解，有人稱，房價越調(diào)漲得越快，投資越管越像搞比賽。

據(jù)國家發(fā)改委報告分析，全國70個大中城市一季度房價平均漲幅為6%，而中心城市則保持更高速度。

北京市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊4月24日公布數(shù)據(jù)顯示，一季度，商品房銷售面積減少，住宅降幅明顯。而房屋銷售價格指數(shù)累計為109%，漲幅比去年同期提高1.9個百分點，其中，3月份為109.3%。

一度被認為調(diào)控已經(jīng)見效的上海市場，則在3月份出現(xiàn)量價齊升的局面，有人擔(dān)心上海樓市有可能進入新一輪上升通道。

供求關(guān)系在房價上不體現(xiàn)有很深背景

上海和北京，作為中國兩大的翹首城市，其房價走勢尤其吸引廣大民眾的注意。社科院經(jīng)濟研究所研究員汪麗娜在接受鳳凰新媒體財經(jīng)頻道采訪時認為：北京和上海一樣都面臨供需關(guān)系的問題，北京上海不是一個簡單的區(qū)域性的市場，是全國性、乃至全球性的市場，影響兩地房價的因素是多種的。上海房價漲幅得到控制，絕對價格是上漲趨勢，但現(xiàn)在的上漲應(yīng)該是一個相對合理的上漲。

易憲容表示，房價太高本身就會引起一系列幕后交易，房價上升有很深的背景在那里。比如北京一季度的數(shù)據(jù)顯示房價上漲，銷售量下降。房價應(yīng)該是供求關(guān)系變化引起的，買的人越多價格越高。但是現(xiàn)在的情況是房價上升，銷售量下降，供求關(guān)系在這里沒有體現(xiàn)出來，為什么呢？房子不賣，價格還在上升，這肯定是有人在操作價格，囤積居奇。房價高會導(dǎo)致土地價格上升，一部分已經(jīng)獲得土地的人在開發(fā)新樓盤時會拖延時間，原本一年交房的，拖延到幾年后竣工，獲得暴利。有土地有房子的都捂在手中不建房或不賣房。房價虛高下各個環(huán)節(jié)都容易產(chǎn)生腐敗或隱含犯罪，高檢今天表示要嚴查低價出讓土地，稱房價虛高可能隱藏犯罪，這說明他們已經(jīng)看到了問題的嚴重性，但是在實施過程中會有各種阻力，很多問題難以調(diào)查出來，很多財產(chǎn)都是不明來源，從帳目、報表都查不出來往來，他們早就有規(guī)避調(diào)查的手段。

北京跟著上海走or上海跟著北京走？

汪麗娜介紹道，2004年上海房價上漲時，北京房價就沒有漲，那是因為供大于求，從銷售量上占竣工面積的比重可以看出來，這兩年發(fā)生了很大變化，銷售量與竣工面積的比重大大超過了1：1，說明需求旺盛，房價在漲，需求也在漲。

那是什么人在北京買房呢？根據(jù)我們的調(diào)查結(jié)果，高檔的是外來力量買的多，這里面包括有官員來買別墅的，有賺了錢的礦主來炒房的，有為子女入學(xué)買房的，北京上海不是一個簡單的區(qū)域性的市場，是全國性、乃至全球性的市場，大家把熱點都放在有潛力的城市，所以需求比較旺，比如北京高校畢業(yè)生也是大的需求。

由于我們國家結(jié)構(gòu)性的問題，比如限制五年內(nèi)的房子入市，打擊了投機同時也限制了房屋正常的流動，二手房市場不發(fā)展，租賃房也不發(fā)展，那肯定造成新建房需求旺盛。當(dāng)需求在短期內(nèi)向一個市場集中，肯定會導(dǎo)致市場供不應(yīng)求，興建經(jīng)濟適用房也好，廉租房也好，也要一兩年以后，房地產(chǎn)市場是一個長期的周期，上海從2004年后漲幅下來了，但是絕對價格沒有跌，現(xiàn)在和北京深圳的房價是差不多的。

汪麗娜稱，有學(xué)者指出北京房價目前一直在上升，是在走上海的老路子，跟著上海走，可能面臨升到高點時受到上海一樣的遭遇——強烈的宏觀調(diào)控。但是我不這么認為，我認為是上海跟著北京走。北京2002年左右房產(chǎn)價格上漲過一輪，那時北京房價是全國最高的。市場相互之間有個調(diào)整的問題，就像開發(fā)商為什么從北京轉(zhuǎn)移到二線城市，當(dāng)投資環(huán)境、風(fēng)險較大時就會調(diào)整方向，現(xiàn)在出臺的許多政策，比如緊縮銀根對房地產(chǎn)過熱來說是個利好，但是無形中也增加了開發(fā)成本。

供需雙方的變化市場自己會作出選擇，以前開發(fā)商覺得北京利潤大就來北京，上海近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，外資總部在上海，于是開發(fā)商轉(zhuǎn)陣上海，政府盯著上海很緊的時候，他就向二線城市轉(zhuǎn)移。這些人都是理性的，讓企業(yè)建廉租房是不可能的，他們是要有利可圖的。市場供大于求，結(jié)構(gòu)又有問題，需要政府做的是，一方面應(yīng)該跟市場化分好界限，該你政府做的廉租房，低于市場價位的房子是應(yīng)該政府做的事情，這幾年走的招拍掛方式，可以在商業(yè)用房中能獲得更高的收益，所以廉租房的用地都轉(zhuǎn)到商業(yè)用房上去了。

腐敗只是房價上漲原因之一

政府該做的就是市場缺什么，就該補什么，應(yīng)該給開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造一種環(huán)境，讓他們誠信、守法，為老百姓造房要保證質(zhì)量保證品質(zhì)，給老百姓一個實惠的房子，社會保障這一塊就是政府該做的。這就是政府和市場的界限。開發(fā)商有它獨立的一面，政府這么多年基礎(chǔ)設(shè)施的錢是哪里來的？建大樓的錢是哪來的？政府應(yīng)該反思反思，你在這個市場上做了些什么？每年財政收入都在增加，你可以收土地增值稅，收稅是為老百姓服務(wù)的，而不是去腐敗，建大樓，那就是為自己服務(wù)。住房不是純商品但也不是公共品，咱們也不可能學(xué)新加坡，人家360萬人口。用多種住房政策，可以減息，如果退休工人用利率政策，低收入買小戶型的人可以享受補貼，保的就是那些低收入者，其他收入相當(dāng)?shù)囊克绞袌鋈ベI房子。不是市場化過分了，而是土地政策沒有市場化，除了商品房是招拍掛，其他都是非市場的。非市場用地占了80%左右，都劃撥的。

針對一些貪官污吏用采用事先規(guī)避風(fēng)險的手段來處置非正規(guī)收入來源的情況，易憲容表示可以借鑒《陽光法》的做法，將各級官員、公務(wù)員的資產(chǎn)情況規(guī)定定期公示出來，讓社會來監(jiān)督。

易憲容認為，政府要真正去做，市場會有很好的調(diào)整，但是會遇到各種阻力。靠一些條例、文件來糾正比較困難，一個人、兩個人是很難調(diào)整局面。房地產(chǎn)設(shè)計的部門、面比較寬，現(xiàn)在制度不健全，很多時候需要一批有魄力、公道的官員來解決，相當(dāng)不容易。上海相對其他城市腐敗查的力度要好，但是還是比較表層。任重而道遠。關(guān)鍵政府要真正去做，貪官污吏會很害怕。

易憲容指出，房價上漲和腐敗不能完全聯(lián)系起來，腐敗只是價格上漲原因之一。價格上漲有很多因素。各自上海和北京具有區(qū)域性特點的兩個個案，沒有多少關(guān)聯(lián)。如果真的有一批像包拯那樣敢冒著丟烏紗帽的風(fēng)險來秉公執(zhí)法的官員來治理房地產(chǎn)市場，再有相關(guān)制度來保證，那房地產(chǎn)市場會調(diào)整的很好。