民企為何不再做地王 論壇實(shí)錄
民企為何不再做地王 論壇全景(圖片來(lái)源:鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng))
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 2009(第八屆)中國(guó)企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)于2009年12月5日在北京舉行,主題為“新商業(yè)文明的中國(guó)路徑”。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)直播此次會(huì)議。以下為“平行論壇-民企為何不再做地王”的全部實(shí)錄。
主持人:我們現(xiàn)在正式開始,尊敬的各位來(lái)賓,大家下午好。我們這場(chǎng)論壇的主題是民企為何不再做地王,討論的背景是國(guó)家在保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的背景下,各項(xiàng)利好政策相繼出臺(tái),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)率先回暖,但房?jī)r(jià)的快速上漲,央企地王的頻現(xiàn),引發(fā)了社會(huì)的廣泛的關(guān)注。經(jīng)歷了低迷的市場(chǎng),其復(fù)蘇的根基是否穩(wěn)固,在通脹預(yù)期下,會(huì)不會(huì)出現(xiàn)新的地產(chǎn)泡沫,如何平衡政府、開發(fā)商、消費(fèi)者之間的博弈關(guān)系,就這些話題,我們請(qǐng)來(lái)了地產(chǎn)界著名的企業(yè)家就這個(gè)話題展開討論,在大會(huì)正式開始之前,我先給大家做一個(gè)介紹,我是大會(huì)論壇的主持人,優(yōu)博會(huì)展集團(tuán)的董事長(zhǎng)單大偉。參與今天下午對(duì)話的嘉賓分別是:北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng);北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光;金地集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)凌克;香港富華國(guó)際集團(tuán)有限公司總裁趙勇;棕櫚泉控股有限公司董事局主席曾偉;長(zhǎng)甲集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)趙長(zhǎng)甲;澳洲陽(yáng)光投資集團(tuán)董事長(zhǎng)張曉明;朗詩(shī)地產(chǎn)董事長(zhǎng)田明。
今天這個(gè)話題,討論的背景是什么,我們以北京為例,回放在2009年發(fā)生在北京的一些地王事件,5月25日10.22億,北京富麗奪得廣渠門10號(hào)地;6月30日,40.6億,廣渠路15號(hào)的新地王。12月4日,48億,中建國(guó)際競(jìng)得奧體南3、4、5號(hào)三塊地。就在昨天,我們的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)48億拿下了亦莊的地王,樓面地價(jià)1.8萬(wàn)左右?;胤沤衲瓯本┦袌?chǎng)回暖的地王事件,我們可以發(fā)現(xiàn),第一塊地王的主角是民企,富麗,其他的都是國(guó)企,央企,比例是4:1,國(guó)企和央企都占得了優(yōu)勢(shì),最近幾個(gè)拿得地王的拍賣者都是躊躇滿志,志在必得。只有當(dāng)時(shí)富麗地產(chǎn)的董事長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)拿這塊地的時(shí)候顯示很無(wú)奈,表示富麗不愿拿地王,希望同行多一些理性,氣勢(shì)上完全被國(guó)企壓倒,央企國(guó)企咄咄逼人的情況下,民企不再拿地王確實(shí)成了現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。
今天我們論壇的環(huán)節(jié)有三部分組成,今天在座的都是地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍的企業(yè)家們,七位嘉賓當(dāng)中,認(rèn)為自己是民企的請(qǐng)舉手,5:3,也就是說(shuō)今天臺(tái)上,8位嘉賓有5位是民企,3位是央企或者是國(guó)企。我想就此展開一個(gè)問(wèn)題,先問(wèn)曾總,如果當(dāng)前世界環(huán)境下,有機(jī)會(huì)拿地王的話,你會(huì)拿嗎,為什么?
曾偉:如果有這種機(jī)會(huì)拿地王的話,可能我也不一定去,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)成長(zhǎng)始終是有周期的,改革開放30年,宏觀調(diào)控,我們不能說(shuō)高價(jià)的時(shí)候去拿地,低價(jià)的時(shí)候去賣地,那是民企承擔(dān)不起的,所以說(shuō)我們盡量要反周期運(yùn)行。
主持人:趙勇的觀點(diǎn)是否和曾總一樣?
趙勇:我同意曾總的意見,但是這個(gè)題目太大,地王投標(biāo)這個(gè)事,民營(yíng),現(xiàn)在地產(chǎn)入門門檻越來(lái)越高,怎么樣讓原來(lái)已經(jīng)投資地產(chǎn)的民營(yíng)開發(fā)商能夠保留下來(lái),還在地產(chǎn)界繼續(xù)投資,這是一個(gè)問(wèn)題,因?yàn)楝F(xiàn)在門檻越來(lái)越高,他們很多人轉(zhuǎn)行了,不干了,不要說(shuō)投地王,他干這個(gè)行業(yè)都干不了了,我覺(jué)得國(guó)家應(yīng)該有相應(yīng)的政策保護(hù)他們。就和股票市場(chǎng)創(chuàng)業(yè)板似的,培養(yǎng)創(chuàng)業(yè)板,地產(chǎn)也應(yīng)該對(duì)這些民營(yíng)企業(yè),比較優(yōu)秀的民營(yíng)企業(yè),也是一個(gè)保護(hù)。
主持人:市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝劣汰,田總有什么看法和補(bǔ)充?
田明:其實(shí)什么叫地王,它是一個(gè)籠統(tǒng)的說(shuō)法,單價(jià),總價(jià)特別高,一般把這個(gè)地塊拿到叫地王,其實(shí)地王不是一個(gè)非常精確定義的事情,朗詩(shī)從來(lái)不想當(dāng)?shù)赝醯摹?/p>
主持人:當(dāng)過(guò)地王沒(méi)有?
田明:從來(lái)沒(méi)有當(dāng)過(guò)地王,我舉個(gè)例子,今年4月份市場(chǎng)開始反彈,到前天我們一共拿了七塊地,研究了180塊土地,參加了五十幾場(chǎng)競(jìng)標(biāo),最后只拿到了七塊地,這是我們避免當(dāng)?shù)赝?,我們想拿具有投資價(jià)值的地。
張曉明:我覺(jué)得可能是還要以保證企業(yè)能夠良性發(fā)展作為前提,還是理性的。而且我覺(jué)得地王固然很好,但是也不一定非得是在地王的那塊地上做出最好的產(chǎn)品來(lái)。作為我們會(huì)比較用心,做一些比較精品,比較有特點(diǎn)的產(chǎn)品,來(lái)贏得在房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠生存的自己的空間,我是這樣想的。
趙長(zhǎng)甲:我們一般是不會(huì)拿地王的,因?yàn)樽鳛槊衿笫紫仁且阗~,一個(gè)是算眼前的經(jīng)濟(jì)賬,另外一個(gè)是預(yù)期經(jīng)濟(jì)賬,如果算不來(lái),一定不會(huì)拿。
主持人:民企代表回答完了,下面請(qǐng)國(guó)企和央企的代表談?wù)勥@個(gè)問(wèn)題的看法,任總,你有機(jī)會(huì)拿地王,你拿不拿,對(duì)上面五位民企的回答有什么看法?
任志強(qiáng):這個(gè)題目出得不好,說(shuō)民企為什么不拿地王,我是國(guó)企,我也沒(méi)有拿地王,這是新聞媒體用外行的說(shuō)法來(lái)說(shuō)的我們劉總也是在國(guó)企,我們都不是央企,他也沒(méi)有拿地王。
主持人:你怎么看待拿地王的同行?
任志強(qiáng):為了挑起這個(gè)爭(zhēng)論,故意說(shuō)有多少國(guó)企來(lái)北京拿了地王,萬(wàn)科好像也不能算國(guó)企,長(zhǎng)陽(yáng)的土地萬(wàn)科拿的也是地王,而且拿的不是一塊,是兩塊。倒過(guò)來(lái)說(shuō),如果國(guó)家用一種價(jià)高者得的方法拍賣土地的話,每一塊土地都是地王,如果你不能成為王,不能舉最高價(jià)的話,你能拿到土地嗎。我不太同意田總剛才說(shuō)的,他拿的和其他的地比相對(duì)低一點(diǎn),但是他拿的時(shí)候可能有三五個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者,肯定是你的價(jià)格出得最高,你一定是投標(biāo)中是王,你才能拿到土地,否則你拿不到。所以地王這個(gè)說(shuō)法就不太對(duì),換句話說(shuō),大家普遍意義上認(rèn)為,你拿了一個(gè)高端價(jià),或者說(shuō)比現(xiàn)在的面粉比面包貴,面粉接近面包的價(jià)格,稱為是地王,這個(gè)是一種說(shuō)法。但是今天的面粉比今天的面包已經(jīng)很貴了。今年拿地王有好幾個(gè)大的國(guó)企,我們中建、中冶、中化、中鐵,我先說(shuō)這幾個(gè)企業(yè),剛才說(shuō)有一個(gè)中建拿了三塊地,以48億的價(jià)格,拿了大概20多萬(wàn)平方米,差不多兩萬(wàn)多的樓面價(jià),錯(cuò)在中央不應(yīng)該讓中建去上市,和拿地王沒(méi)有關(guān)系,他拿了400多個(gè)億去干建筑,如果不拿地怎么向股東交待,因?yàn)樗掷镆粔K土地都沒(méi)有,他舉到最高才能有地,要不然養(yǎng)活不起這些股東。如果不需要那么多錢,為什么讓它們?nèi)ド鲜?
主持人:任總,我代表中建問(wèn)您一下,為什么中建不能做地產(chǎn)?
任志強(qiáng):可以做,您的意思只能民企便宜拿。我想土地價(jià)格的升高,倒過(guò)來(lái)我們先說(shuō)哪個(gè)地方出地王,是因?yàn)槟膫€(gè)地方的城市土地供應(yīng)嚴(yán)重不足,全國(guó)有900多塊土地出讓,有多少是地王,那些地方因?yàn)橥恋毓?yīng)充足,所以不出地王。北京今年政府工作報(bào)告,1300公頃的土地供應(yīng),現(xiàn)在不到700公頃,近兩天剛剛供應(yīng)一些的土地,仍然不到700公頃,既然沒(méi)有按計(jì)劃完成任務(wù),他就成了地王了。兩千多萬(wàn)平方米,按照容積2來(lái)算,600多公頃最多蓋1200萬(wàn)房子,連今年的工程量都不能滿足,不出地王出什么呢。如果不給他飯吃,他不能餓死吧,所以不是民企和國(guó)企拿不拿地王的問(wèn)題,而是我們城市的土地供應(yīng)情況讓它出地王的問(wèn)題。
南京出地王是因?yàn)橥恋毓?yīng)不足,上海出地王是因?yàn)檫B計(jì)劃的一半都沒(méi)有完成,上海也是1200公頃土地,現(xiàn)在連一半都不到,地方政府供應(yīng)越少,賺的錢越多,所以要把制度改一改。下命令,告訴你,你要把那個(gè)地切得小一點(diǎn),讓更多的人有飯吃,如果地很大,都讓大企業(yè)拿走了,剩下的企業(yè)就沒(méi)有飯吃。除了幾個(gè)企業(yè)以外,大部分企業(yè)沒(méi)有地可蓋,北京要有那么多地大家還捂盤嗎,手里捏著大把的錢,這邏輯上也說(shuō)不通,所以是土地供應(yīng)的問(wèn)題,總得讓大家都有飯吃吧,沒(méi)有飯吃才搶地王,沒(méi)有搶地王的人都是家里有存糧,或者我不干了,拿不到資源。這里面房地產(chǎn)行業(yè)是民企和國(guó)企之間差別最小的行業(yè),沒(méi)有太多門檻。
國(guó)企現(xiàn)在的投資從11%到了22%,大部分市場(chǎng)還是民企,85%,不像鋼鐵,某些行業(yè),煤炭,國(guó)企已經(jīng)占了半壁江山或者更多,沒(méi)有。反過(guò)來(lái)說(shuō),前年大概一個(gè)月800、900塊土地的供應(yīng)量,能數(shù)上地王的有多少,100塊都不到。我覺(jué)得討論問(wèn)題前提有點(diǎn)毛病。
主持人:今天的話題,企業(yè)家們來(lái)非常好,因?yàn)檫@個(gè)觀點(diǎn)我和任總不太一樣,地王背后的問(wèn)題是土地供給制度的問(wèn)題。
任志強(qiáng):國(guó)有企業(yè)融資的渠道比較容易,在銀行信貸政策上對(duì)國(guó)企的額度大,對(duì)民企少一點(diǎn),我們比民企會(huì)具有一定的優(yōu)勢(shì)。
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