匡賢明

剛剛結(jié)束的中國經(jīng)濟工作會議為未來的中國發(fā)展定了調(diào)，不能再把發(fā)展的基礎(chǔ)建立在靠出口拉動的外需增長上，必須走靠內(nèi)需發(fā)展的道路。而城市化進程將是擴大內(nèi)需的一股重要力量。

但一個值得注意的現(xiàn)象是，房地產(chǎn)價格與城市化卻出現(xiàn)了相互背離的逆城市化趨勢。

城市化率“倒U”過程

所謂逆城市化，就是許多原先來自農(nóng)村的城里人又回到農(nóng)村建房，準備在農(nóng)村頤養(yǎng)天年的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象在長江三角洲已成一種趨勢。逆城市化現(xiàn)象將會嚴重阻礙擴大內(nèi)需。

有專家指出，每增加一個城市居民，城市需新增固定資產(chǎn)投資50萬元，如果城市化率每年提高一個百分點，新增的城市固定資產(chǎn)投資需求就是6.6萬億元。這無疑是一個巨大的經(jīng)濟增長動力?！笆濉蹦┢冢鞘谢型麖漠?dāng)前的不到46%提高到60%左右，這意味著有2億多人將從農(nóng)村進入到城市。合理的邏輯是，擴大內(nèi)需、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，需要做大做強城市化這篇文章。

農(nóng)民能夠在城市定居并逐步融入城市，一個基本條件是“住有所居”。一般來說，城市化率越高，意味著對商品房的需求(包括租與購)越大，商品房的價格(租金或售價)也越高。但是，當(dāng)商品房價格上漲超過居民收入上漲幅度時，城市化的門檻將逐步提高，城市化的速度將受到影響，甚至出現(xiàn)“逆城市化”

我們可以把改革開放以來30年的城市化進程粗略地分為三階段：第一階段，1979-1995年間，城市化率從18.96%提高到29.04%；第二階段，1995-2005年間，城市化率由29.04%提高到42.99%；第三階段，2005-2008年，城市化率從42.99%提高到45.68%。

城市化率經(jīng)歷了一個“倒U”的發(fā)展過程，從年均增長0.63個百分點(前16年)到年均增長1.4個百分點(中間10年)，然后迅速下降到0.9個百分點(后3年)。

根在控制房價收入比

什么原因使城市化率出現(xiàn)這樣的變化？

前16年，由于城市化發(fā)展戰(zhàn)略并未得到廣泛認可，城市化率提高緩慢是可以理解的。中間10年，城市化發(fā)展戰(zhàn)略得到確定，城市房地產(chǎn)價格(租或售)還沒有上漲成為家庭的主要開支。較低的住房市場價格反而在一定程度上促進了城市化的進程，但是隨著房地產(chǎn)價格相對于居民收入的全面走高，后三年城市化率的速度快速下降，尤其是，2008年城市化率僅提高0.74個百分點，僅比前15年平均增速高0.1個百分點。換言之，如果房價超過居民收入差距過大，城市化率有可能在未來幾年停滯，甚至出現(xiàn)逆城市化—城市現(xiàn)有居民無法在城市支付居住價格，最后被迫離開城市。

需要深入思考如何防止這個趨勢發(fā)展下去。唯一辦法是，控制住房價格上漲與居民收入上漲的差距。第一，全面管制。改革開放前30年住房問題的嚴重性已經(jīng)說明，全面管制住房市場必然帶來房屋的短缺。第二，全面市場化。這顯然不是最優(yōu)選擇。在當(dāng)前貧富差距如此懸殊的情況下，全面市場化只會使住房資源集中在少數(shù)人手中。第三，重構(gòu)住房制度，加強保障性住房供給和加大市場化供給總量。前者要求政府把中低收入階層保障性住房問題解決好，后者則要求政府放開相應(yīng)的行業(yè)管制，鼓勵生產(chǎn)商更多地提供商品房。而這必然涉及土地制度改革，包括農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的改革，也包括政府對商品房的財稅政策調(diào)整。

從短期看，使房地產(chǎn)價格上漲速度與居民收入上漲速度相匹配，可以緩解社會矛盾；從中長期看，可以防止逆城市化的出現(xiàn)，保障城市化健康發(fā)展，進而真正形成經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)生動力。

作者系中國(海南)改革發(fā)展研究院公共政策所副所長、副研究員