經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳周錫 房?jī)r(jià)“過(guò)快上漲”已不再是大城市的“專利”。目前福州諸多樓盤價(jià)格，比年初上漲了50%以上，并存在炒樓花、抬價(jià)惜售等亂象。

瘋狂炒作一手住宅價(jià)格翻倍

溫州人陳先生11月以來(lái)開(kāi)始四處打聽(tīng)房源。十幾天前，他通過(guò)朋友關(guān)系，從開(kāi)發(fā)商那里拿到群升國(guó)際三期第二次開(kāi)盤的3套房源，內(nèi)部?jī)r(jià)格為12000元/平方米，遠(yuǎn)低于公開(kāi)售價(jià)17000元/平方米。

群升國(guó)際三期第二次開(kāi)出的樓盤，只有76平方米、140平方米兩種戶型，開(kāi)發(fā)商宣稱“VIP卡倒數(shù)預(yù)約中”。按此測(cè)算，如按開(kāi)盤價(jià)17000元/平方米轉(zhuǎn)手賣出，陳先生獲利至少在100萬(wàn)元。他說(shuō)，通過(guò)內(nèi)部關(guān)系率先從開(kāi)發(fā)商那里拿到房源，在浙南、福州等地比較多見(jiàn)，這次群升國(guó)際開(kāi)盤的148套房源，早已有75%被浙江人拿走。

陳先生說(shuō)，如果不是最近國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)政策，群升國(guó)際三期價(jià)格明年肯定能漲到20000元/平方米，周邊一個(gè)樓盤的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)放話，明年初他的開(kāi)盤價(jià)將在20000元/平方米以上。去年11月底，群升國(guó)際一期開(kāi)盤起價(jià)7000元/平方米；今年4月，二期開(kāi)盤均價(jià)9300元/平方米；7月18日，三期第一次開(kāi)盤均價(jià)為15000元/平方米。

事實(shí)上，群升國(guó)際只是福州房?jī)r(jià)暴漲的一個(gè)縮影。截至本月中旬，福州商品住宅均價(jià)9420元/平方米，市中心及江景房單價(jià)一般都在2萬(wàn)元/平方米以上。

最具代表性的，莫過(guò)于平潭島樓市。自宣布成為“兩岸交流合作先行先試綜合試驗(yàn)區(qū)”后，平潭島房?jī)r(jià)、地價(jià)就發(fā)生急劇變化。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，從6月到8月，短短兩個(gè)月的時(shí)間，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)從2000元/平方米上升到近6000元/平方米。10月份，福州(平潭)綜合試驗(yàn)區(qū)土地拍賣會(huì)上，平潭森林公園南側(cè)地塊溢價(jià)202%，每畝高達(dá)1510萬(wàn)元，與市區(qū)地王鍋爐廠僅差16萬(wàn)元。

根據(jù)福州市官方公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，本月15日福州商品住宅交易均價(jià)為10046元/平方米，比今年1月1日6014元/平方米上漲了67%。

福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠說(shuō)，2008年底至2009年初，福州大多數(shù)買房者以自住為主，幾乎很少有投資行為；到了今年中期，擔(dān)心大量信貸可能誘發(fā)通貨膨脹，一些人開(kāi)始買房用來(lái)保值增值，但投資所占比例不到兩成；進(jìn)入第四季度，幾乎所有購(gòu)房者均為投資買房。

福州市工商聯(lián)常委、福州溫州商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)周建飛說(shuō)，盡管溫州人對(duì)海西發(fā)展長(zhǎng)期看好，但暴漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)使他們的投資策略變得越來(lái)越謹(jǐn)慎，最近一段時(shí)間，只有少數(shù)一些人出手購(gòu)房。

跳價(jià)50% 已至“天花板”

福州房?jī)r(jià)的“過(guò)快上漲”，讓一些業(yè)界人士甚為不安。某房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人擔(dān)憂開(kāi)發(fā)商“捂盤惜售”和“瘋狂跳價(jià)”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響。福州目前在售近百個(gè)樓盤只有6個(gè)有優(yōu)惠，至少有20個(gè)樓盤在瘋狂跳價(jià)。

近年來(lái)，福州城市建設(shè)發(fā)展迅猛，溫福鐵路也已經(jīng)開(kāi)通，加上海西發(fā)展的良好機(jī)遇，不少人認(rèn)為，當(dāng)前福州的房?jī)r(jià)與長(zhǎng)三角、珠三角相比，尚屬起步階段，樓市投資有強(qiáng)大的潛力，福州房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步走高。王阿忠說(shuō)，然而，本月一個(gè)溫州購(gòu)房團(tuán)來(lái)福州考察后，卻顆粒無(wú)收。

王阿忠說(shuō)，福州房?jī)r(jià)上升空間的局限性是導(dǎo)致溫州購(gòu)房團(tuán)不敢投資的主要原因，主要表現(xiàn)在4個(gè)方面：福州房?jī)r(jià)收入比高達(dá)20多倍，大大超過(guò)成熟市場(chǎng)的3到6倍；樓房空置率高，許多新建小區(qū)每到夜幕降臨多是“黑燈瞎火”；租售比倒掛嚴(yán)重，一般房屋租售比警戒線為1：200，福州已超過(guò)甚至高達(dá)1：400；商住倒掛嚴(yán)重，福州寫(xiě)字樓價(jià)格低于普通住宅，正常情況寫(xiě)字樓價(jià)格比商品房高30%。

一位房地產(chǎn)研究人士說(shuō)，在這輪房?jī)r(jià)暴漲過(guò)程中，絕大部分地方管理部門似乎“集體失語(yǔ)”

2005年7月，福州市物價(jià)局在全國(guó)率先公布了該市商品房的社會(huì)平均成本清單后，這份被稱為“第一個(gè)用準(zhǔn)確數(shù)據(jù)揭開(kāi)房產(chǎn)內(nèi)幕的范本”，當(dāng)即在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)掀起軒然大波。

王阿忠認(rèn)為，目前福州實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展并沒(méi)有達(dá)到足以支持當(dāng)前這種高房?jī)r(jià)的實(shí)力，房?jī)r(jià)的高漲依賴的仍然是一種對(duì)福州經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的不確定預(yù)期。如果房?jī)r(jià)上揚(yáng)，沒(méi)有堅(jiān)實(shí)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)支撐，產(chǎn)生的就是泡沫?！澳壳案Ｖ葸^(guò)高的房?jī)r(jià)或許已經(jīng)提前透支了未來(lái)發(fā)展所帶來(lái)的效益?！?

“冷靜下來(lái)了?！标愊壬f(shuō)，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策年底到期，他的朋友都在觀望政策走向，不像以前忙著四處打聽(tīng)房源。目前還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性政策出臺(tái)，他暫不打算賣出群升國(guó)際的3套房子，“房?jī)r(jià)漲得太快了，我們心里也很害怕的，擔(dān)心二級(jí)市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市，到時(shí)我們想出貨都難”。

一位溫州投資者說(shuō)，福州房?jī)r(jià)暴漲，已經(jīng)不利于中短線投資。4年前，一些溫州人投資福州房產(chǎn)，由于漲幅太慢，最終拋售房源轉(zhuǎn)戰(zhàn)滬杭市場(chǎng)。

王阿忠說(shuō)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲并不難，最有利的政策在于信貸調(diào)控手段，但是今年以來(lái)“房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力推動(dòng)，已經(jīng)讓調(diào)控成為一件不易的事情”。