如果要用一個字來形容今年的樓市，非“漲”字莫屬。如果要在這個字前加一個限定字，“瘋”字絕對合適。短短9個月，北京樓市房價翻倍的樓盤已不罕見，漲幅高達(dá)50%以上的樓盤更是比比皆是。當(dāng)大部分業(yè)內(nèi)人已經(jīng)看不懂房價時，只能用“瘋狂”來形容今年的樓市，

房價瘋狂的2009年，會不會迎來更癲狂的2010年？

-現(xiàn)象

持續(xù)9個月的暴漲

春節(jié)前，樓市還是一片寒冬，促銷價、優(yōu)惠價充斥樓市而無人問津。

幾乎所有開發(fā)商都過了一個愁云慘淡的春節(jié)。春節(jié)過后，以剛需為代表的購房者紛紛出現(xiàn)在各大售樓處和中介公司，樓市迅速回暖。5月份，促銷手段幾乎退出市場，“漲價”成為主題，每平方米一兩千元的漲幅已成普遍現(xiàn)象，部分項目甚至出現(xiàn)三四千元的漲幅。6月份以后，投資型購買開始大舉入場，迅速把漲幅拉到新的高度，甚至部分樓盤出現(xiàn)一倍以上的漲幅。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，今年1月份，北京開盤項目均價為13560元/平方米，11月份的開盤均價為17550元/平方米，漲幅高達(dá)29.42%。但考慮到年初開盤項目主要集中在市區(qū)，11月份的開盤項目卻多在五環(huán)以外，該漲幅其實小于同區(qū)域同項目的漲幅。

據(jù)搜房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，今年北京房價翻倍的項目至少有5個，南四環(huán)內(nèi)的上海建筑漲幅高達(dá)171.74%，東北三環(huán)外的太陽公元漲幅超過130%。與此同時，漲幅超過50%的項目至少有30個。

-原因

政策刺激

去年年底，為了刺激樓市，從中央到地方出臺了很多優(yōu)惠政策，購買首套房可享受首付兩成和房貸7折的優(yōu)惠、二手房營業(yè)稅減免期從5年縮為兩年、土地出讓金可以分期付款等，這些政策加上開發(fā)商的降價促銷力度，大大刺激了樓市的剛需階層。從而形成了春節(jié)后首輪以剛需為主力的購房熱潮，讓樓市迅速從寒冬復(fù)蘇并回暖。

樓市復(fù)蘇的現(xiàn)實重建了人們對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，開發(fā)商開始買地、開工。同時，在天量信貸面前，通貨預(yù)期也頻頻出現(xiàn)，投資者開始一步步進(jìn)入樓市。

地價拉動

今年突飛猛進(jìn)的地價成為房價上漲的第二大動力。

從5月份開始，售樓處給出的最常見的漲價理由就是：“地價都那么貴了，我們的房價怎么能不漲？”廣渠路15號地拍出近16000元/平方米的樓面地價，周邊多個項目短時間把價格提高了1000元-3000元/平方米。7月份，大興新拍土地樓面地價屢次突破7000元/平方米。8月份，領(lǐng)海、鴻坤理想城等項目加價2000元/平方米左右。鴻坤理想城的銷售人員更是直接對記者說：“大興地價都7000多了，等蓋出房子，怎么也得賣到15000元/平方米，我們現(xiàn)在才賣13000元/平方米，絕對劃算。

營銷策略

壓倒駱駝的是最后一根稻草，為房價的飆升添上最后一份熱量的是開發(fā)商的策略。

門庭冷落的售樓處突然涌現(xiàn)出如此多的購房者，尋常的調(diào)價也不足以將他們剝離，開發(fā)商祭出了核心法寶——銷控，減少供應(yīng)套數(shù)，拉長供應(yīng)期，甚至一棟樓分單元、分樓層銷售。

在爆發(fā)性購買面前，原本就并不充裕的房源已經(jīng)呈現(xiàn)出供需不平衡的端倪，如今被人為的銷控加劇了。

從開發(fā)商的角度而言，利用有限的資源獲取更多的利潤無可厚非，只是，房價卻一步步登上云霄。

-百姓心態(tài)

房價高得離譜

胡小姐：房價太離譜了，望京年初還有10000元/平方米的房子，現(xiàn)在都18000元/平方米以上了。

王先生：房價貌似離譜，但是結(jié)合全年的金融政策和去年的特殊情況，房價暴漲也是能理解的，只是現(xiàn)在漲的幅度太大了。房價漲到這份兒上，普通老百姓基本跟四環(huán)以內(nèi)的房子無緣了。

-政策

三箭齊發(fā)調(diào)房價

12月7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神出臺，只字未提房價問題，依然鼓勵自住需求，并強(qiáng)調(diào)要推進(jìn)中小城市和城鎮(zhèn)建設(shè)。這被業(yè)內(nèi)普遍解讀為利好消息，認(rèn)為明年樓市依然會“漲”字當(dāng)頭。

12月9日，國家發(fā)改委主任張平表示，我國將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價位和限價商品房的供應(yīng)，要抑制投機(jī)性購房。同日，國務(wù)院會議提出，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實施。

12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議明確要求加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。

短短7天，高層信號一波三折，卻越折越嚴(yán)厲。一時間，樓市平添了些許山雨欲來風(fēng)滿樓的微妙。

業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，如果房價能平穩(wěn)，調(diào)控的政策可能不會太嚴(yán)厲，但如果房價繼續(xù)飆升，不排除中央繼續(xù)出臺政策調(diào)控樓市。

-預(yù)測

明年房價將微調(diào)

中央經(jīng)濟(jì)工作會議后，樓市還一片叫好聲，認(rèn)為在此利好下，明年的房價必將繼續(xù)上漲，雖然幅度比不上今年，但走勢不變。可接下來的信號卻著實給這些空前膨脹的信心一個巨大的警示，對明年的房價走勢，開始出現(xiàn)不同的觀點。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，明年房價大漲不可能，大跌也難，盤整將是主基調(diào)，就一線城市而言，下跌的可能性大于上漲。

著名地產(chǎn)獨(dú)立評論員王智中認(rèn)為，元旦前，房價還將繼續(xù)上漲，到春節(jié)前后，成交量下降，但價格進(jìn)入僵持期，明年下半年后，房價很可能出現(xiàn)下降。他告訴記者，今年1-11月，全國房屋新開工面積9.76億平方米，而同期銷售面積僅7.52億平方米，比新開工面積少1.24億平方米，“如果算上12月份的開工面積，今年的新開工面積肯定會超過1.5億平方米。供應(yīng)也有剛性和慣性。如果明年下半年新的需求沒有被激發(fā)，不排除會出現(xiàn)供大于求的局面，房價必然會調(diào)整。

(來源：京華時報　)