2009年，房市上演了大逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)從去年底的低谷觸底反彈，持續(xù)飆升，在一些城市已經(jīng)超過了2007年的峰值。隨著房市泡沫的不斷膨脹，“買不起房”再度成為民生焦點(diǎn)。近日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭”。

房?jī)r(jià)上漲的情勢(shì)正趨于嚴(yán)峻。作為關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)不僅聯(lián)結(jié)著上下游產(chǎn)業(yè)的投資與生產(chǎn)，還關(guān)乎著居民的需求和消費(fèi)。過猶不及，快速上漲的房?jī)r(jià)，已經(jīng)對(duì)生產(chǎn)和消費(fèi)領(lǐng)域造成傷害。展望2010年，如何把握政策的火候，在保持經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的同時(shí)，從根本上扭轉(zhuǎn)房市的失衡格局，將會(huì)成為相關(guān)政策所面臨的艱難挑戰(zhàn)。

針對(duì)房市走向與政策調(diào)整的相關(guān)問題，本期本報(bào)特別邀請(qǐng)了中國(guó)金融40人論壇成員、安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文，中國(guó)金融40人論壇特邀成員、瑞士信貸第一波士頓董事總經(jīng)理陶冬，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)作深入分析，是為21世紀(jì)北京圓桌第237期。(曹理達(dá))

房?jī)r(jià)反彈的驅(qū)動(dòng)力

此輪房?jī)r(jià)上升主要并不是剛性需求的釋放，而是其他力量推動(dòng)的資產(chǎn)價(jià)格泡沫化過程。

《21世紀(jì)》：和2006-2007年相比，今年房?jī)r(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)力是什么？剛性需求和投資需求如何影響房?jī)r(jià)？

高善文：今年房市的局面可以說(shuō)是上一輪繁榮的“下半場(chǎng)”，和2006、2007年的泡沫有著邏輯上的緊密聯(lián)系，但是驅(qū)動(dòng)力不完全一樣。2006、2007年的泡上半場(chǎng)”期間，資產(chǎn)價(jià)格的資金驅(qū)動(dòng)力主要來(lái)自貿(mào)易盈余，而今年以來(lái)的“下半場(chǎng)”中，資金主要來(lái)源于銀行信用的大量供應(yīng)。

今年5月份之后，投機(jī)性需求開始上升，高檔樓盤成交變得非常活躍，價(jià)格也開始上升。這顯示此輪房?jī)r(jià)上升主要并不是剛性需求的釋放，而是其它力量推動(dòng)的資產(chǎn)價(jià)格泡沫化過程。

此輪資產(chǎn)價(jià)格泡沫有兩方面背景：一是實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能過剩。這在2005年已經(jīng)開始出現(xiàn)，2006、2007年從總量上進(jìn)行解決，方法是將大量的過剩產(chǎn)能轉(zhuǎn)化成出口，形成嚴(yán)重的國(guó)際收支失衡。隨著出口受到金融危機(jī)的影響，產(chǎn)能過剩的老問題又凸顯出來(lái)。二是出口行業(yè)在經(jīng)歷系統(tǒng)性的調(diào)整。出口企業(yè)的倒閉風(fēng)潮在今年年初已基本結(jié)束，但是出口行業(yè)回歸正常增長(zhǎng)還未實(shí)現(xiàn)，可能還需要一段時(shí)間的休養(yǎng)生息。這兩方面因素使得制造企業(yè)不愿擴(kuò)大產(chǎn)能和投資，從而資金不太容易回流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

與此同時(shí)，為了刺激經(jīng)濟(jì)，銀行為企業(yè)提供了大量新增貸款，企業(yè)的現(xiàn)金流十分充裕。由于產(chǎn)能過剩的消化仍需時(shí)日，資金不愿進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，來(lái)源又很充沛，所以很自然地就流入了資產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)和股價(jià)在資金推動(dòng)下不斷上升，并引發(fā)許多投機(jī)性活動(dòng)。

陶冬：流動(dòng)性泛濫是房市急速進(jìn)入繁榮最重要的原因。盡管受到了全球金融危機(jī)的打擊，但中國(guó)的銀行體系仍很健康，資本金并沒有受到重創(chuàng)。中國(guó)的銀行借貸意愿強(qiáng)烈，寬松貨幣政策所產(chǎn)生的乘數(shù)效應(yīng)遠(yuǎn)比歐美國(guó)家高。

同時(shí)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)惠政策，使開發(fā)商和消費(fèi)者受益。在房市緊縮時(shí)期受到壓抑的剛性需求，在今年初得到一次性釋放。中國(guó)消費(fèi)者的借貸杠桿并不高，當(dāng)房市轉(zhuǎn)暖時(shí)，民間的高儲(chǔ)蓄開始流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

人們對(duì)于通貨膨脹預(yù)期也為已經(jīng)過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)火上澆油。泡沫永遠(yuǎn)是自我繁殖的，在資產(chǎn)升值預(yù)期下，越來(lái)越多的資金追逐超額利潤(rùn)。