摩根士丹利董事總經(jīng)理婁剛（圖片來源：鳳凰網(wǎng)財經(jīng)）

每經(jīng)實習(xí)記者 田蕓 發(fā)自北京

中國大城市房地產(chǎn)是否存在泡沫？未來一年樓市走勢如何？摩根士丹利董事總經(jīng)理、中國策略師婁剛先生接受了《每日經(jīng)濟新聞》記者的專訪，對投資者關(guān)心的問題一一作了解答。

觀點1 明年投資樓市風(fēng)險大

NBD：根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，11月份全國房價環(huán)比增長1.2%，同比增長超過5%。一些大城市公眾對房價上漲的感受可能超過這個統(tǒng)計數(shù)字，你對現(xiàn)在北京、上海、廣州和深圳四地房價的漲幅怎么判斷？

婁剛：年初到現(xiàn)在，一線大城市的平均房價，尤其是中心區(qū)域的房價上漲肯定大大超過這個數(shù)字。這些城市是投資客相對比較集中的地方，對全國有很重要的指標(biāo)作用。調(diào)控房價必須從這些城市下手。

NBD：中國各大城市居民都抱怨房價太高，這是否意味著購買力已經(jīng)到了支撐房價的邊緣？投資樓市到底還有多少獲利空間？

婁剛：今年房價如此上漲，只能用資金現(xiàn)象來解釋。進入2010年，隨著國際經(jīng)濟的復(fù)蘇和通脹壓力的逐步顯現(xiàn)，資金成本有很大的不確定性。所以我認(rèn)為2010年投資樓市風(fēng)險高、回報低。

觀點2 房產(chǎn)市場不存在危機

NBD：房價上升的動力到底是什么？是金融層面運作、政策影響、國際熱錢的炒作、投資渠道短缺還是中國城市化進程和高儲蓄率帶來的剛性需求等？

婁剛：剛性需求肯定是一個要素，但是并沒有在2009年出現(xiàn)那么大的變化。真正的推動要素是資金和供給發(fā)生了變化。其一，商業(yè)銀行濫用政策；其二，2009年放貸創(chuàng)天量，全局資金過剩，資金成本過低；其三，出口疲弱，很多制造業(yè)的老板把資金轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)投資上來；其四，中國的房地產(chǎn)市場成形晚，沒有出現(xiàn)過真正的周期調(diào)整，購房人認(rèn)為房價是只漲不跌的，很容易跟風(fēng)搶購；其五，部分開發(fā)商和地方政府捂盤不售，囤地不開，推高房價。

NBD：1999年，香港曾經(jīng)因為樓市泡沫破裂造成危機，內(nèi)地會不會出現(xiàn)這種情況？

婁剛：內(nèi)地的儲蓄率高，購房人實際首付比率非常高，除非出現(xiàn)房價下跌百分之三四十的情況，否則不會出現(xiàn)大量斷供清盤?？偟膩碚f，我們的房地產(chǎn)市場是非常不健康的，需要調(diào)整，但是沒必要把它和危機聯(lián)系起來。