每經(jīng)記者楊羚強(qiáng)發(fā)自上海

昨日，上海房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策終于亮相。上海市政府新聞辦公室昨日發(fā)布新聞，上海市政府辦公廳12月29日轉(zhuǎn)發(fā)了市住房保障房屋管理局等五部門《關(guān)于上海貫徹國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》(以下簡(jiǎn)稱實(shí)施意見)，從稅收信貸政策調(diào)整、加大普通商品住房供應(yīng)、加快推進(jìn)住房保障、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管四方面采取措施，遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)過快上漲。

實(shí)施意見成樓市“防火墻”？

此前，就有業(yè)內(nèi)人士在接受每經(jīng)記者的采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)上海版的調(diào)控政策不會(huì)取消去年上海頒布的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，但一定會(huì)嚴(yán)格界定標(biāo)準(zhǔn)，以區(qū)別自住、改善性需求和投資、投機(jī)需求。實(shí)施意見顯然與上述業(yè)內(nèi)人士的猜測(cè)不謀而合。

實(shí)施意見內(nèi)容包括：

凡購(gòu)買90平方米及以下普通住房的個(gè)人，均能享受1%的稅率；調(diào)整后必須是首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的個(gè)人，須憑房地產(chǎn)交易中心出具的首次購(gòu)房證明，方能享受1%的稅率。

調(diào)整前規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅；調(diào)整后將轉(zhuǎn)讓年限由2年恢復(fù)到5年。恢復(fù)收取個(gè)人購(gòu)買普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人買賣存量普通住房的交易手續(xù)費(fèi)。

對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，再申請(qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，調(diào)整前可比照首次購(gòu)買普通自住房，享受7折貸款利率和最低首付20%的優(yōu)惠政策；調(diào)整后必須符合購(gòu)房前人均住房面積低于本市平均水平的條件，并須提供有效證明，才能享受貸款利率和最低首付比例的優(yōu)惠政策。

嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，切實(shí)增加普通商品住房土地供應(yīng)；強(qiáng)調(diào)全面推進(jìn)包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、動(dòng)遷安置配套商品房和公共租賃住房等保障性住房建設(shè)。

與2008年上海購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策以及國(guó)務(wù)院遏止房?jī)r(jià)上漲的四項(xiàng)措施相對(duì)照，可以發(fā)現(xiàn)上海在界定自住、改善需求和投資、投機(jī)需求時(shí)，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)更加具體、明確，不僅有利于操作，而且可以將大量的投資、投機(jī)需求隔離在優(yōu)惠政策之外，起到樓市“防火墻”的作用。

上海樓市或“降火”？

搜房網(wǎng)昨日對(duì)上海房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的調(diào)查顯示，上述實(shí)施意見對(duì)樓市“降火”效果明顯。52.12%的購(gòu)房者說出手要再緩緩，有31.78%的購(gòu)房者相信，在政策組合拳之下，上海房?jī)r(jià)下跌不無可能。44.34%的購(gòu)房者說，貸款利率和首付的提高，會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的作用。

不過，易居中國(guó)分析師薛建雄說，此次出臺(tái)的政策在保障性住房和制度管理方面會(huì)有所進(jìn)步，但對(duì)投資過熱的行為難于起到有效抑制作用。但是之前中央出臺(tái)的二手房交易營(yíng)業(yè)稅2升5年、開發(fā)商土地首付款5萬等，會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成一定影響。加上季節(jié)性因素的影響，明年一季度的樓市將進(jìn)入低迷盤整期，不過二季度后會(huì)重新出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的行情。CRIC的聯(lián)席董事長(zhǎng)，克而瑞的總裁丁祖昱則更明確地認(rèn)為，宏觀調(diào)控政策影響的是人們的心態(tài)，而不是購(gòu)房者的購(gòu)買能力，明年上海樓市雖然會(huì)有波動(dòng)，但總體趨勢(shì)依然良好。

一些購(gòu)房者說，事實(shí)上高端購(gòu)房人群買房，大多并不使用貸款。而貸款利率和首付成數(shù)對(duì)他們的影響也非常小。事實(shí)上高上海一些房貸中介都曾向每經(jīng)記者透露，很多二套房貸申請(qǐng)者由于首付較多，還款能力也較強(qiáng)。因此，雖然不能享受七成貸款利率，但銀行仍然會(huì)提供九成內(nèi)的優(yōu)惠利率貸款，真正嚴(yán)格執(zhí)行央行規(guī)定，以標(biāo)準(zhǔn)利率上浮10%提供房貸的銀行幾乎沒有。

另一方面，雖然實(shí)施意見規(guī)定改善型購(gòu)房者申請(qǐng)二套房貸所買房后不得高于上海市家庭人均居住面積，但如何界定是否符合人均居住面積，仍需要出臺(tái)更細(xì)的執(zhí)行細(xì)則，否則依然可能給投資者鉆了空子。

新聞鏈接

廣州治理囤地：一次性征閑置費(fèi)20%

每經(jīng)記者朱玲發(fā)自廣州

針對(duì)過熱的樓市，廣州市政府于12月30日出臺(tái)《廣州市閑置土地處理辦法(修訂草案)》(以下簡(jiǎn)稱草案)，重拳出擊土地閑置行為。

草案規(guī)定，土地閑置費(fèi)不再按月計(jì)算，而將按土地出讓地價(jià)款20%或劃撥土地價(jià)款的20%一次性征收，并明確規(guī)定逾期不繳納土地閑置費(fèi)的，自逾期之日起按日加收應(yīng)繳土地閑置費(fèi)總額1‰的滯納金。

此外，根據(jù)國(guó)務(wù)院“對(duì)閑置用地特別是房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)”的要求，新辦法規(guī)定閑置土地增值的，由土地行政主管部門在簽訂國(guó)有土地有償使用補(bǔ)充合同時(shí)依規(guī)定調(diào)整土地價(jià)款。

廣州市政府針對(duì)原辦法規(guī)定的處置程序較復(fù)雜的問題，改變了原來先認(rèn)定閑置土地再予以處置的做法，合并閑置土地認(rèn)定和處置環(huán)節(jié)；對(duì)于用地單位已書面承認(rèn)土地閑置事實(shí)的，可直接進(jìn)入處置環(huán)節(jié)，加快了閑置土地處置。