中央政府調(diào)控重心已從促消費(fèi)轉(zhuǎn)向調(diào)房?jī)r(jià)，如何避免如“外保內(nèi)貸”之類“熱錢”沖擊術(shù)成為新命題

本報(bào)記者 賈海峰 陳昆才 北京 上海報(bào)道

1月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)11條”)。其中五方面、十一條款的內(nèi)容，全部指向調(diào)控房?jī)r(jià)。

1月11日，多位大型銀行、股份制銀行個(gè)貸負(fù)責(zé)人均對(duì)本報(bào)記者表示，“國(guó)11條”的規(guī)定并無太多新意，關(guān)于二套房貸的首付成數(shù)、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等問題，與央行、銀監(jiān)會(huì)2007年359、452號(hào)文基本一致；但發(fā)文部門從央行、銀監(jiān)會(huì)等部委升格為國(guó)務(wù)院，“本身就帶有信號(hào)意義”

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)本報(bào)記者表示，就在2009年底，國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議精神被市場(chǎng)理解為“國(guó)4條”。隨之，國(guó)務(wù)院又以政府文件形式發(fā)布了“國(guó)11條”。兩個(gè)文件內(nèi)容不盡相同，相比“國(guó)4條”。隨國(guó)11條”沒有提“改善性需求”，而是將二套房貸問題直接以是否首次置業(yè)來界定。

陳國(guó)強(qiáng)表示，“國(guó)11條”將成為2010年房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，這意味著中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控重心已經(jīng)從促消費(fèi)轉(zhuǎn)向了調(diào)房?jī)r(jià)。

銀行個(gè)貸人士坦言，從“二套房貸”相關(guān)規(guī)定前后沒有變化，而“國(guó)11條”再度重申，由此表明，商業(yè)銀行此前確實(shí)存在執(zhí)行不力的情況。

此番，“國(guó)11條”對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)定也與各行自身要求一致，但市場(chǎng)上，開發(fā)商的信貸融資門檻正在提高。

“現(xiàn)在感覺開發(fā)貸的利率有所上浮，這實(shí)際上提高了開發(fā)商的融資成本?！?月11日，某股份制銀行相關(guān)人士透露，春節(jié)前，各行的放貸較為兇猛；“但估計(jì)到2月份，銀行議價(jià)能力進(jìn)一步提升，開發(fā)貸的利率還將上行，很多資質(zhì)不好的項(xiàng)目將很難拿到開發(fā)貸款”

防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)成為“國(guó)11條”中新規(guī)。一位知情人士透露，外資已通過諸如“外保內(nèi)貸”等方式，進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅可以分享房?jī)r(jià)上漲帶來的增值，而且人民幣匯率升值也帶來不菲的收益；“僅匯率升值部分就基本可以覆蓋融資成本”

力促地方政府調(diào)控

在政策和房?jī)r(jià)的博弈中，政策的壓力逐漸呈現(xiàn)。北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥說，越來越多的購(gòu)房者受政策預(yù)期影響，持幣待購(gòu)，開發(fā)商手中的房子也停止了漲價(jià)，甚至有的樓盤開始降價(jià)。

金永祥說，“國(guó)11條”對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控力度超過了以往任何一次政策。而且，該政策以國(guó)務(wù)院辦公廳的名義發(fā)布，效力很高。預(yù)計(jì)今年一季度將是“國(guó)11條”政策效果顯現(xiàn)的主要時(shí)期，全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)會(huì)受到這個(gè)政策的調(diào)控壓力。

中國(guó)社科院研究員曹建海1月10日在“向高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)”論壇上對(duì)本報(bào)記者說，2009年的房?jī)r(jià)過快上漲，已經(jīng)引起了國(guó)務(wù)院的高度重視。

曹建海說，2010年將是房?jī)r(jià)上漲壓力空前大的一年，全年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度上漲。而且，2009年全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)中，含有水分已經(jīng)很多。2010年將是擠水分的一年。

陳國(guó)強(qiáng)介紹說，“國(guó)11條”中提出了增加普通商品房有效供給來抑制房?jī)r(jià)的基本策略。而且，“國(guó)11條”中提出了地方政府必須編制政策性住房的三年規(guī)劃。

上海易居房地產(chǎn)研究員綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說，“國(guó)11條”中提出了商品房開盤的最低面積和控制土地出讓規(guī)模等政策，是住建部2009年年度工作會(huì)議上提到的系列措施。