海南樓市再演瘋狂
CBN記者 黃樹輝
當(dāng)島上所有人都開始熱議房價的時候,周煒發(fā)現(xiàn)海南已不是原來的海南。從東北沈陽遷居至???0年有余,作為一家房產(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)經(jīng)理的他從未見過當(dāng)前的瘋狂:很多人逢樓必買,上來不是問價格有多高,而是問房子有多少,一買就是數(shù)套乃至數(shù)十套……
一個直接原因是,國際旅游島獲批導(dǎo)致海南的房價一日一漲。
海南當(dāng)前的樓市瘋狂現(xiàn)狀,讓人無法不想起16年前發(fā)生在這塊土地上的樓市泡沫的慘狀,那么會否重蹈覆轍呢?
房價上漲無標(biāo)尺
1月4日,國務(wù)院出臺了關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島發(fā)展建設(shè)的若干意見,海南房價應(yīng)聲急漲,原本銷售火爆的地產(chǎn)樓盤項目一夜之間突然封盤,開發(fā)商捂盤惜售層出不窮,同時大批開發(fā)商聞訊而來。
大量熱錢涌入海南買房買地,引發(fā)了公眾對海南將重現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的疑慮和擔(dān)憂。
在這種背景下,海南對房地產(chǎn)市場急性“剎車”,于15日宣布在海南國際旅游島建設(shè)總規(guī)劃正式獲批前,全面暫停土地出讓和審批新的土地開發(fā)項目。21日,海南省住房建設(shè)廳強調(diào),對于捂盤惜售、炒房和哄抬價格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),責(zé)令3天內(nèi)整改,逾期不整改的,將列入黑名單予以曝光,并踢出海南市場。
興業(yè)證券近日的調(diào)研報告顯示,???、澄邁、文昌、三亞等城市的房價普遍較去年12月以前上漲20%以上,小戶型公寓基本無房可售,在售別墅項目的日均銷售套數(shù)在10至20套之間。
上述報告實際上偏向保守。海南房地產(chǎn)資深人士曹雨在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示,在短短幾天內(nèi),以???、三亞、瓊海為中心,海南的房價出現(xiàn)了跳躍式上漲,瓊海由每平方米四千元漲到七八千元。??诤芏鄻潜P一天上漲五千元。
海南置地實業(yè)有限公司總經(jīng)理姚惠芬向本報說,??诘姆績r普遍比去年上漲了50%至100%,市區(qū)房價每平方米接近萬元,而海景房房價每平方米則在1.5萬元乃至2萬元以上。
作為高端物業(yè)代表,三亞鳳凰島甚至創(chuàng)造出銷售奇跡,該項目一期開盤700套,在1月11日開盤當(dāng)天便銷售一空,均價每平方米高達(dá)6.5萬元,不但在海南創(chuàng)下銷售紀(jì)錄,在全國也極為罕見。
地產(chǎn)泡沫會否重現(xiàn)?
海南官方對近期房價增幅暫未公布,但從目前來看,海南部分城市房價增速并不遜于上海、北京和深圳等一線城市。
海南的瘋狂讓人不得不聯(lián)想起危機中的迪拜。有媒體援引亞洲商務(wù)電視臺董事長王偉勝的介紹2001年時迪拜當(dāng)?shù)匾淮豹毩e墅每平方米折合人民幣8000元,金融危機之前迪拜房價處于峰值時,普通公寓的價格最高為人民幣每平方米2萬~3萬元。而這種價位的樓盤在??诤腿齺啽缺冉允?。
地價低廉、環(huán)境優(yōu)越、政策優(yōu)惠,海南一直就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的天堂,但也曾是地獄。海南在上個世紀(jì)90年代初那場房地產(chǎn)泡沫,讓很多開發(fā)商至今仍心有余悸,高達(dá)500多億元的資金在狂潮過后化為500余幢“爛尾樓”
時任海南省建設(shè)廳副廳長兼海南省處置積壓房地產(chǎn)辦公室副主任的林克昌提供的數(shù)據(jù)顯示,1991年至1993年在海南注冊的房地產(chǎn)公司達(dá)4830多家,約占當(dāng)時全國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的15%,總注冊資金高達(dá)500多億元。
1994年中央宏觀調(diào)控急剎車,海南地產(chǎn)泡沫瞬間破滅,大批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一夜之間逃出海南,海南20余家信用社悉數(shù)倒閉,海南省處置積壓房地產(chǎn)直到2007年6月才宣告結(jié)束。
資料顯示,海南房價在1991年至1993年瘋漲了5倍,1991年每平方米1400元,1992年猛增至每平方米5000元,增長257%。1993年上半年達(dá)到每平方米7500元的頂峰。
海南富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理余子健表示,海南島目前發(fā)展的度假地產(chǎn)是面向全國甚至面向國際的,是奢侈型享受的房地產(chǎn),價格在合理范圍內(nèi),沒有泡沫。姚惠芬也認(rèn)為,海南房價暫時仍顯得較為合理。
海南旅游價值重估
國際旅游島概念直接催生了海南的投資預(yù)期。接受本報采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為,海南歷史上因過度投資炒作而產(chǎn)生的地產(chǎn)泡沫暫時不會出現(xiàn),那么價格會如何演繹呢?
余子健向本報表示,富力灣項目的客戶90%以上來自全國各地,其中北京占首位,上海、浙江占第二位,重慶、成都包括東北排到第三位,多以度假觀光及養(yǎng)生為主,呈現(xiàn)出很強烈的全國性特點。
周煒說,海南房地產(chǎn)市場的客源以北方人為主體,最近江浙購房客比例有所上升。一些小戶型相當(dāng)大一部分是被來海南度假的游客順便買走,而小戶型公寓項目一般不接受按揭。別墅項目的購房者50%以上一次性付款,且貸款人群的首付比例也在50%以上。
興業(yè)證券預(yù)計,幾個月之后由于需求回歸常態(tài),供應(yīng)增加以及銀根縮緊導(dǎo)致房價回落,但價格估值中樞上移是不爭的事實。
上述研究報告稱,高房價將成為保護(hù)生態(tài)和稀缺資源的門檻,并且國際旅游島的定位也意味著大多數(shù)的旅游地產(chǎn)項目不再適合開發(fā)中低檔的產(chǎn)品,夏威夷主要城市檀香山的房價最近5年的漲幅在全美382個城市中排名第一,也許可以從側(cè)面幫助我們進(jìn)一步認(rèn)識到旅游地產(chǎn)的價值。”
相關(guān)專題:海南再現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫
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