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    鳳凰衛(wèi)視

    首堵“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”后門(mén) 海南動(dòng)刀“炒地潮”

    2010年01月29日 04:21
    來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

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    每經(jīng)記者楊羚強(qiáng)實(shí)習(xí)生羅倫發(fā)自上海

    各級(jí)國(guó)土資源部門(mén)在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)范圍內(nèi)整治“囤地”“炒地皮”等行業(yè)壞風(fēng)氣的工作,又有了實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉,1月27日,海南省國(guó)土環(huán)境資源廳發(fā)布了《關(guān)于充分發(fā)揮土地調(diào)控作用促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。其中第五條明確表示,要“完善土地二級(jí)市場(chǎng)管理,防范惡意炒賣(mài)土地行為?!倍摋l中最引人注目的是,“嚴(yán)禁以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名,變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

    一些業(yè)內(nèi)人士表示,這是國(guó)土資源部門(mén)在全國(guó)范圍內(nèi)首次提出“嚴(yán)禁以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名,變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”。如果上述政策一旦得到貫徹實(shí)施,甚至在全國(guó)范圍內(nèi)大面積推廣,將會(huì)成為遏止開(kāi)發(fā)商“炒地”風(fēng)氣的最有效“武器”,并對(duì)房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和融資等產(chǎn)生非常大的影響。

    “炒地”主要手段被堵

    《通知》明確規(guī)定,房地產(chǎn)用地在規(guī)定時(shí)限內(nèi)投資額未達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額25%的,土地使用權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營(yíng)合作、作價(jià)出資(入股)和抵押。嚴(yán)禁以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名,變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

    海南省國(guó)土環(huán)境資源廳土地利用管理處吳處長(zhǎng)昨日(1月28日)解釋說(shuō),上述政策目前重點(diǎn)打擊的,就是海南地產(chǎn)市場(chǎng)中借道“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”,變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的“炒地”現(xiàn)象。

    一位熟悉海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō),由于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓被法律嚴(yán)格禁止,房地產(chǎn)公司往往通過(guò)股權(quán)交易,來(lái)改變土地使用權(quán)的所有人,這種變相轉(zhuǎn)讓方式,曾經(jīng)在海南土地二級(jí)市場(chǎng)中屢試不爽,成為開(kāi)發(fā)商“炒地”最主要的方式。

    中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示,上述政策顯然會(huì)是遏制開(kāi)發(fā)商在海南“炒地”最有效的辦法。目前,海南土地市場(chǎng)非常熱。據(jù)他了解,很多全國(guó)性的房地產(chǎn)企業(yè)都在海南有拓展新項(xiàng)目的計(jì)劃。但根據(jù)《通知》,在2010年3月底前,海南全省暫停審批出讓房地產(chǎn)用地。因此,目前開(kāi)發(fā)商更多把目光瞄準(zhǔn)土地二級(jí)市場(chǎng)。

    海南對(duì)地產(chǎn)企業(yè)“炒地”行為的打擊,不僅體現(xiàn)在嚴(yán)禁以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地,而且還通過(guò)土地價(jià)格申報(bào),限制開(kāi)發(fā)商的“炒地”行為的打擊,

    據(jù)《通知》規(guī)定,轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),轉(zhuǎn)讓雙方必須向土地管理部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格,經(jīng)土地部門(mén)審核,成交價(jià)格比市縣土地行政部門(mén)委托評(píng)估的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)低20%或比區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)低20%的,市縣政府可以行使優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。

    執(zhí)行仍有難度

    雖然《通知》限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)兿噘I(mǎi)賣(mài)土地,但在具體執(zhí)行上仍然有比較大的困難。

    上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示,按照國(guó)土資源部發(fā)布的“土地出讓合同示范文本”,房地產(chǎn)公司不能夠私下轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。但并沒(méi)有提及是否限制通過(guò)“股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式,變相轉(zhuǎn)讓土地”。但根據(jù)《合同法》、《民法》等規(guī)定,合同規(guī)定的所有權(quán)力均可以轉(zhuǎn)讓。

    海南省國(guó)土環(huán)境資源廳的上述《通知》中“禁止以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式,變相轉(zhuǎn)讓土地”的條文,顯然與上述國(guó)家法律、法規(guī)相沖突,法律效力要低于國(guó)家頒布的法律、法規(guī)相沖突,

    因此,上述《通知》正式執(zhí)行前,國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)還需要進(jìn)行修改。另外一方面,如何阻止開(kāi)發(fā)商通過(guò)“股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式,變相轉(zhuǎn)讓土地”,也會(huì)是考驗(yàn)海南省國(guó)土環(huán)境資源廳的一個(gè)難題。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更,需要在工商部門(mén)進(jìn)行登記。因此,事實(shí)上也只有工商管理部門(mén)可以嚴(yán)格禁止“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名,變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”,國(guó)土環(huán)境資源廳本身并沒(méi)有執(zhí)法的權(quán)力。海南國(guó)土資源部門(mén)如何和省工商管理局協(xié)作,共同執(zhí)行相關(guān)政策也會(huì)是一個(gè)難題。即使海南省工商部門(mén)嚴(yán)禁“股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地”,開(kāi)發(fā)商也有可能利用海南省外甚至境外公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成交易,逃避監(jiān)管。

    對(duì)上述疑問(wèn),海南省國(guó)土環(huán)境資源廳土地利用管理處吳處長(zhǎng)表示,對(duì)于上述政策的細(xì)則及如何實(shí)施該政策,海南省國(guó)土環(huán)境資源廳與海南省政府正在做具體的商議。

    開(kāi)發(fā)商心態(tài):趁熱趕快賣(mài)

    不過(guò),海南省國(guó)土環(huán)境資源廳的上述《通知》仍起到了敲山震虎的作用。

    “我要跟我們老總提個(gè)醒,乘現(xiàn)在的樓市升溫時(shí),趕快開(kāi)發(fā)、趕快銷(xiāo)售。”上海一家在海南當(dāng)?shù)赜虚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目經(jīng)理1月28日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示,上述《通知》給他們的公司提了一個(gè)醒,海南樓市絕不會(huì)像現(xiàn)在這樣持續(xù)升溫,部分樓盤(pán)每天上漲1000元/平方米的情況,可能僅只限于現(xiàn)在。

    在他看來(lái),海南省禁止股權(quán)轉(zhuǎn)讓的上述政策,不僅打擊了“炒地”,對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資、運(yùn)營(yíng)也影響巨大。此前,很多在海南開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè),如雅居樂(lè)等曾通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式,向大摩等境外著名投行融資,而在上述《通知》出臺(tái)之后,開(kāi)發(fā)商的融資渠道將變得更加狹窄。

    事實(shí)上,海南省的上述政策對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金要求比國(guó)務(wù)院的相關(guān)政策更為嚴(yán)格。2009年5月27日,國(guó)務(wù)院公布了關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知,保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例從2004年的35%調(diào)低至20%。

    但根據(jù)海南省國(guó)土環(huán)境資源廳的上述《通知》,房地產(chǎn)用地在規(guī)定時(shí)限內(nèi)投資額未達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額25%的,土地使用權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營(yíng)合作、作價(jià)出資(入股)和抵押。

    而更令上述項(xiàng)目經(jīng)理?yè)?dān)心的是,如果海南的經(jīng)驗(yàn)被推廣到全國(guó),屆時(shí),各地出臺(tái)政策,嚴(yán)格限制開(kāi)發(fā)商通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式“炒地”

    上海三湘股份有限公司副總經(jīng)理張濤說(shuō),“嚴(yán)禁以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名,變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”的政策,能夠影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè),使得很多經(jīng)營(yíng)情況不佳的開(kāi)發(fā)商面臨困局。而且對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力度會(huì)更大,因?yàn)楝F(xiàn)在海南的土地市場(chǎng)已經(jīng)有些過(guò)熱了。

    來(lái)自中房指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,海南土地拍賣(mài)價(jià)格在2009年10月~12月達(dá)到了全年的最高水平,每平方米超過(guò)4000元。而在2009年上半年,當(dāng)?shù)氐耐恋嘏馁u(mài)價(jià)格維持在每平方米2000元左右。

    [責(zé)任編輯:robot] 標(biāo)簽:股權(quán)轉(zhuǎn)讓 海南 海南省 土地 
     

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