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    現(xiàn)金炒房團扎堆 海南樓市夢魘20年輪回

    2010年01月29日 23:08
    來源:華夏時報 作者:陳小瑛

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    編者按:上世紀(jì)90年代初,海南地產(chǎn)界曾有一個美麗的夢,可惜的是很快就醒了,結(jié)局是數(shù)以萬計投資者的深淵。近20年后的2010年,隨著海南國際旅游島的獲批,夢再次照進海南,全國各地的投資客蜂擁而至排隊買房,幾乎都是現(xiàn)金全款一次性結(jié)清,致使海南房價一天一個樣,在不到一個月時間內(nèi)均價翻了一倍,在一周之內(nèi)地價就翻了三倍。一切的表象比之前更具誘惑,只是目前還不能知道結(jié)局會怎樣。為此,《華夏時報》記者走進海南尋找答案。

    本報記者 陳小瑛 海南報道

    時隔近20年,海南房地產(chǎn)第二波投資熱潮再次瘋狂涌動。

    以浙江、東北大軍為首,來自全國各地的投資客紛紛擁向海南,都想借助國際旅游島概念炒作地產(chǎn)升值套利。僅僅一張圖紙,或是打幾個樁的樓盤,房子就已賣空;更為瘋狂的是,幾乎所有的房子在銷售時,都是現(xiàn)金結(jié)算一次性付清。

    開發(fā)商用最短時間悉數(shù)收回投資資金,炒房的也是依靠“自有資金”投資買房?!度A夏時報》記者近日在海南采訪發(fā)現(xiàn),這看似無風(fēng)險的“海南地產(chǎn)熱”背后,卻隱現(xiàn)諸多漏洞。

    1月27日,海南農(nóng)信聯(lián)社信貸相關(guān)人士向《華夏時報》記者透露,開發(fā)商并未拿收回的現(xiàn)金償還銀行到期的貸款債務(wù),而是又拿去開發(fā)、投資,且通過多個銀行來回倒騰資金。

    不僅如此,表面看是在用現(xiàn)金買房,屬于自有資金,實質(zhì)上有相當(dāng)一部分是買房者從外地銀行等渠道貸款、融資后轉(zhuǎn)移過來的資金,其中各個環(huán)節(jié)上的風(fēng)險并不小。

    風(fēng)險往往在看似安全的假象下滋生。問題是,誰會是最后一個接棒的投資客?

    瘋狂炒作

    1月25日上午10點,在三亞最貴的樓盤鳳凰島上,涌動著來自浙江和東北的投資客,來提前認購春節(jié)后才開盤的三棟公寓大樓,起始價為8萬元/平米,并要求一次性付款,不接受按揭貸款。

    鳳凰島已售出的兩棟樓內(nèi)部認購價最低為3.5萬元/平米,而在1月11日開盤當(dāng)天,從6萬元/平米立刻飆升至7萬元/平米,700套房一天內(nèi)被搶光。

    據(jù)記者了解,鳳凰島住宅、酒店、商業(yè)、游艇分別由4個浙江老板開發(fā)。建設(shè)5棟大樓的浙江國都控股有限公司董事長柴慧京透露,兩棟樓賣完的50億元現(xiàn)金,就把他在整個鳳凰島的投資資金全回籠了,剩下的三棟為純賺,等到春節(jié)再開盤賣高價。

    2009年12月31日公布海南將升格為國際旅游島后,再加上1月17日海南省政府暫停土地出讓,以三亞為龍頭的海南房地產(chǎn)一路瘋漲。明星章子怡代言的三亞鳳凰水城2009 年3月才賣6000多元/平米,但這兩個月飆升至2.7萬元/平米;海南東部文昌、瓊海、萬寧、陵水等市縣的房價也水漲船高,不到一個月,海南房價普遍漲幅在一倍以上;連深居海南內(nèi)地的保亭黎族苗族自治縣2個月前還是3000多元,現(xiàn)在也漲到六七千元。

    但瘋漲的房價并未嚇倒外來者,記者在各處樓盤碰到的購房者來自全國各地,從東北、北京、山西到浙江、成都、深圳的投資客們都蜂擁而上來搶房,開發(fā)商和業(yè)主們便趁機捂盤惜售,一天漲一個價。

    溫州投資客李先生2009年下半年在三亞灣國際公館買了套220平米的房子,當(dāng)時價格為3.3萬元/平米,現(xiàn)價已經(jīng)漲到6萬元每平米,每天租金達1600元,他此次是專門來看鳳凰島和清水灣兩個樓盤,尋找剩下的投資機會。

    記者在三亞的北部天澤湖畔樓盤采訪時看到,從開盤的6000元/平米漲到了2.8萬元,現(xiàn)在每天放兩套出來吊買房者胃口。而從位于機場的山水國際項目到南部的時代海岸城,再到三亞灣沿岸,幾乎所有的樓盤全是無房可售,海景房起價均在3萬以上,而三亞城北、城東無山無海的新房,均在2萬以上。就連三亞市區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房都賣到五六千元了。

    之前交定金購房的程序在這兒已不靈了。來自寧波的浙江合創(chuàng)律師事務(wù)所王瑰琦律師告訴記者,她是因為海南文昌、瓊海等地開發(fā)商收取定金后反悔不賣,替寧波投資客過來維權(quán)的。

    火熱之下,更多樓盤開始推遲開盤。如山水國際別墅和鳳凰島的房子早已達到預(yù)售條件,但都要等到春節(jié)時才開盤。

    二手房市場也跟著惜售。記者在丹洲小區(qū)一中介門店,見到一位來自北京的阿姨前來放租,一房一廳租金6000元,她原本打算賣房,但得知海南上升為國際旅游島后便決定不賣了,阿姨走時還甩了句“現(xiàn)在誰賣房誰是傻瓜”

    售樓處和中介得出的統(tǒng)計顯示,在炒房客中,浙江人大約占了一半,東北三省的占到四分之一,其余來自成都、重慶、山東、山西等地區(qū)。

    現(xiàn)金爆炒暗藏風(fēng)險

    “必須一次性付清。”這是絕大部分開發(fā)商為了盡快回收資金,給出的限定條件。

    海南明正房地產(chǎn)評估公司總經(jīng)理聶永紅對記者說,鳳凰路林茵河畔2007年10月開盤時,500套房子中只有26個人是按揭貸款。鳳凰島當(dāng)天回收的50億現(xiàn)金都是一次性付款,2009年上半年他們公司給鳳凰島做的評估價是3萬元/平米,結(jié)果半年多就漲了兩三倍,所以銀行也不給按揭貸款。

    上述信貸相關(guān)人士告訴記者,外地人來海南買房,大多是一次性付款,在海南貸款的比例較少,因為所售樓盤必須是五證齊全,銀行才會放個人按揭貸款,但很多樓盤沒有達到預(yù)售條件便開始出售。

    但一次性付款,哪來這么多資金?

    上述溫州投資客李先生告訴記者,信息、人脈、資金是溫州人投資成功的三大法寶,不懂的人只要出資就可以跟著賺錢。

    一位十年前親眼見證過浙江商會開會的人士告訴記者,浙江人投資一般是由三五個人牽頭,看中項目后,便召集會員開會,那時候一天就能融資3億,然后一起買房,有的出資人是直接按月收取10%的投資收益,民間集資是浙江資金來源的重要渠道。

    但實際上,該人士說,并非全部是購房者的自有資金,他們從外地銀行貸款出來,再拿到海南買房,購買群體多的東北區(qū)域銀行存款近期直線下降,而貸款在不斷增加。

    乍一看,如果房價下跌,這風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁給了個人,開發(fā)商、銀行、政府都不相關(guān),但實際上,銀行人士和專家都表示,投資炒作的資金越是現(xiàn)金,潛在的風(fēng)險就越大。

    因為開發(fā)商并未將回收的銷售款用于償還已經(jīng)到期的銀行負債,而是又去買地、投資。據(jù)上述信貸相關(guān)人士透露,海南最大地主海航置業(yè)在海南擁有150平方公里土地,在全國10個城市都是大肆圈地,已經(jīng)把銀行和政府都給“綁架”了。

    “我們已經(jīng)貸款10個億給海航置業(yè),也知道風(fēng)險,但沒辦法不貸,如果不貸,那前期的貸款也別想拿回來?!睋?jù)該人士透露,海航置業(yè)大多是采取集團和子公司之間相互擔(dān)保的方式貸款,用股權(quán)質(zhì)押,而還款方式卻是通過各個銀行之間的借款來回倒騰。

    據(jù)了解,海南2009年存款為3000億,貸款2000億,這個數(shù)字每年大約以30%的速度在增長,貸款中絕大部分是對開發(fā)商的貸款,個貸資金非常少。

    “囤地多長期來看是沒問題,就怕資金鏈斷裂。而類似海航置業(yè)這樣的開發(fā)商不在少數(shù)?!?上述銀行人士表示,泡沫一旦開始破裂就沒成交量,開發(fā)商過度投資必然被套,如果貨幣政策再縮緊,開發(fā)商資金鏈一斷,海南爛尾樓就會再次出現(xiàn)。

    [責(zé)任編輯:heqy]
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