編者按：上世紀(jì)90年代初，海南地產(chǎn)界曾有一個美麗的夢，可惜的是很快就醒了，結(jié)局是數(shù)以萬計投資者的深淵。近20年后的2010年，隨著海南國際旅游島的獲批，夢再次照進海南，全國各地的投資客蜂擁而至排隊買房，幾乎都是現(xiàn)金全款一次性結(jié)清，致使海南房價一天一個樣，在不到一個月時間內(nèi)均價翻了一倍，在一周之內(nèi)地價就翻了三倍。一切的表象比之前更具誘惑，只是目前還不能知道結(jié)局會怎樣。為此，《華夏時報》記者走進海南尋找答案。

本報記者 陳小瑛 海南報道

時隔近20年，海南房地產(chǎn)第二波投資熱潮再次瘋狂涌動。

以浙江、東北大軍為首，來自全國各地的投資客紛紛擁向海南，都想借助國際旅游島概念炒作地產(chǎn)升值套利。僅僅一張圖紙，或是打幾個樁的樓盤，房子就已賣空；更為瘋狂的是，幾乎所有的房子在銷售時，都是現(xiàn)金結(jié)算一次性付清。

開發(fā)商用最短時間悉數(shù)收回投資資金，炒房的也是依靠“自有資金”投資買房?！度A夏時報》記者近日在海南采訪發(fā)現(xiàn)，這看似無風(fēng)險的“海南地產(chǎn)熱”背后，卻隱現(xiàn)諸多漏洞。

1月27日，海南農(nóng)信聯(lián)社信貸相關(guān)人士向《華夏時報》記者透露，開發(fā)商并未拿收回的現(xiàn)金償還銀行到期的貸款債務(wù)，而是又拿去開發(fā)、投資，且通過多個銀行來回倒騰資金。

不僅如此，表面看是在用現(xiàn)金買房，屬于自有資金，實質(zhì)上有相當(dāng)一部分是買房者從外地銀行等渠道貸款、融資后轉(zhuǎn)移過來的資金，其中各個環(huán)節(jié)上的風(fēng)險并不小。

風(fēng)險往往在看似安全的假象下滋生。問題是，誰會是最后一個接棒的投資客？

瘋狂炒作

1月25日上午10點，在三亞最貴的樓盤鳳凰島上，涌動著來自浙江和東北的投資客，來提前認購春節(jié)后才開盤的三棟公寓大樓，起始價為8萬元/平米，并要求一次性付款，不接受按揭貸款。

鳳凰島已售出的兩棟樓內(nèi)部認購價最低為3.5萬元/平米，而在1月11日開盤當(dāng)天，從6萬元/平米立刻飆升至7萬元/平米，700套房一天內(nèi)被搶光。

據(jù)記者了解，鳳凰島住宅、酒店、商業(yè)、游艇分別由4個浙江老板開發(fā)。建設(shè)5棟大樓的浙江國都控股有限公司董事長柴慧京透露，兩棟樓賣完的50億元現(xiàn)金，就把他在整個鳳凰島的投資資金全回籠了，剩下的三棟為純賺，等到春節(jié)再開盤賣高價。

2009年12月31日公布海南將升格為國際旅游島后，再加上1月17日海南省政府暫停土地出讓，以三亞為龍頭的海南房地產(chǎn)一路瘋漲。明星章子怡代言的三亞鳳凰水城2009 年3月才賣6000多元/平米，但這兩個月飆升至2.7萬元/平米；海南東部文昌、瓊海、萬寧、陵水等市縣的房價也水漲船高，不到一個月，海南房價普遍漲幅在一倍以上；連深居海南內(nèi)地的保亭黎族苗族自治縣2個月前還是3000多元，現(xiàn)在也漲到六七千元。

但瘋漲的房價并未嚇倒外來者，記者在各處樓盤碰到的購房者來自全國各地，從東北、北京、山西到浙江、成都、深圳的投資客們都蜂擁而上來搶房，開發(fā)商和業(yè)主們便趁機捂盤惜售，一天漲一個價。

溫州投資客李先生2009年下半年在三亞灣國際公館買了套220平米的房子，當(dāng)時價格為3.3萬元/平米，現(xiàn)價已經(jīng)漲到6萬元每平米，每天租金達1600元，他此次是專門來看鳳凰島和清水灣兩個樓盤，尋找剩下的投資機會。

記者在三亞的北部天澤湖畔樓盤采訪時看到，從開盤的6000元/平米漲到了2.8萬元，現(xiàn)在每天放兩套出來吊買房者胃口。而從位于機場的山水國際項目到南部的時代海岸城，再到三亞灣沿岸，幾乎所有的樓盤全是無房可售，海景房起價均在3萬以上，而三亞城北、城東無山無海的新房，均在2萬以上。就連三亞市區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房都賣到五六千元了。

之前交定金購房的程序在這兒已不靈了。來自寧波的浙江合創(chuàng)律師事務(wù)所王瑰琦律師告訴記者，她是因為海南文昌、瓊海等地開發(fā)商收取定金后反悔不賣，替寧波投資客過來維權(quán)的。

火熱之下，更多樓盤開始推遲開盤。如山水國際別墅和鳳凰島的房子早已達到預(yù)售條件，但都要等到春節(jié)時才開盤。

二手房市場也跟著惜售。記者在丹洲小區(qū)一中介門店，見到一位來自北京的阿姨前來放租，一房一廳租金6000元，她原本打算賣房，但得知海南上升為國際旅游島后便決定不賣了，阿姨走時還甩了句“現(xiàn)在誰賣房誰是傻瓜”

售樓處和中介得出的統(tǒng)計顯示，在炒房客中，浙江人大約占了一半，東北三省的占到四分之一，其余來自成都、重慶、山東、山西等地區(qū)。

現(xiàn)金爆炒暗藏風(fēng)險

“必須一次性付清。”這是絕大部分開發(fā)商為了盡快回收資金，給出的限定條件。

海南明正房地產(chǎn)評估公司總經(jīng)理聶永紅對記者說，鳳凰路林茵河畔2007年10月開盤時，500套房子中只有26個人是按揭貸款。鳳凰島當(dāng)天回收的50億現(xiàn)金都是一次性付款，2009年上半年他們公司給鳳凰島做的評估價是3萬元/平米，結(jié)果半年多就漲了兩三倍，所以銀行也不給按揭貸款。

上述信貸相關(guān)人士告訴記者，外地人來海南買房，大多是一次性付款，在海南貸款的比例較少，因為所售樓盤必須是五證齊全，銀行才會放個人按揭貸款，但很多樓盤沒有達到預(yù)售條件便開始出售。

但一次性付款，哪來這么多資金？

上述溫州投資客李先生告訴記者，信息、人脈、資金是溫州人投資成功的三大法寶，不懂的人只要出資就可以跟著賺錢。

一位十年前親眼見證過浙江商會開會的人士告訴記者，浙江人投資一般是由三五個人牽頭，看中項目后，便召集會員開會，那時候一天就能融資3億，然后一起買房，有的出資人是直接按月收取10%的投資收益，民間集資是浙江資金來源的重要渠道。

但實際上，該人士說，并非全部是購房者的自有資金，他們從外地銀行貸款出來，再拿到海南買房，購買群體多的東北區(qū)域銀行存款近期直線下降，而貸款在不斷增加。

乍一看，如果房價下跌，這風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁給了個人，開發(fā)商、銀行、政府都不相關(guān)，但實際上，銀行人士和專家都表示，投資炒作的資金越是現(xiàn)金，潛在的風(fēng)險就越大。

因為開發(fā)商并未將回收的銷售款用于償還已經(jīng)到期的銀行負債，而是又去買地、投資。據(jù)上述信貸相關(guān)人士透露，海南最大地主海航置業(yè)在海南擁有150平方公里土地，在全國10個城市都是大肆圈地，已經(jīng)把銀行和政府都給“綁架”了。

“我們已經(jīng)貸款10個億給海航置業(yè)，也知道風(fēng)險，但沒辦法不貸，如果不貸，那前期的貸款也別想拿回來?！睋?jù)該人士透露，海航置業(yè)大多是采取集團和子公司之間相互擔(dān)保的方式貸款，用股權(quán)質(zhì)押，而還款方式卻是通過各個銀行之間的借款來回倒騰。

據(jù)了解，海南2009年存款為3000億，貸款2000億，這個數(shù)字每年大約以30%的速度在增長，貸款中絕大部分是對開發(fā)商的貸款，個貸資金非常少。

“囤地多長期來看是沒問題，就怕資金鏈斷裂。而類似海航置業(yè)這樣的開發(fā)商不在少數(shù)?！?上述銀行人士表示，泡沫一旦開始破裂就沒成交量，開發(fā)商過度投資必然被套，如果貨幣政策再縮緊，開發(fā)商資金鏈一斷，海南爛尾樓就會再次出現(xiàn)。