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    何維達:別把“旅游島”錯當(dāng)“房產(chǎn)島”

    2010年02月05日 14:56
    來源:商界評論

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    旅游島”絕不是“房產(chǎn)島”旅游開發(fā)也絕不是房產(chǎn)開發(fā)。過度的房地產(chǎn)開發(fā)潛伏著重重危機,干擾旅游島的整體開發(fā)進程,迪拜就是很好的例子。

    ?文/何維達,北京科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師

    劉亞林,北京科技大學(xué)管理科學(xué)與工程博士生

    最近國務(wù)院批準(zhǔn)了海南國際旅游島規(guī)劃,這對海南省打造旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。與此同時,國內(nèi)外對海南的炒作和投資也如日中天,尤其是海南房地產(chǎn)的炒作更加瘋狂甚至有點失去理智!

    國際旅游島的規(guī)劃雖然會助推房地產(chǎn)的發(fā)展,但是絕不等于房地產(chǎn)發(fā)展,而當(dāng)所有的投資注意力都傾注到房產(chǎn)上時,旅游島的發(fā)展重點就會發(fā)生了畸變,而事實上也正有朝著這方面演進的趨勢:從2009年開始,大量的資金蜂擁而入,海南房價特別是三亞的房價幾乎天天在漲,創(chuàng)下了全國漲幅之最。海南現(xiàn)在再一次扶搖直上的房價讓人感覺恐懼和擔(dān)心——這個曾經(jīng)令很多人心驚膽寒的海南房產(chǎn)泡沫是否重來?它會帶來多大的危害?

    房產(chǎn)泡沫的四個危險信號

    通過對國內(nèi)外的比較研究,我們發(fā)現(xiàn)海南房地產(chǎn)泡沫開始出現(xiàn),有如下四個危險信號:

    第一,大量資金涌入,高房價超常規(guī)攀升。據(jù)報道,從2009年年初開始,已經(jīng)有大量資金進入海南,截至2009年10月,僅大型房地產(chǎn)開發(fā)商投入的資金就達到1000多億元。12月初,更是有媒體報道,有超過1992年10倍的資金進入海南,這里面當(dāng)然包括各種熱錢。如果這些資金多數(shù)用于實體經(jīng)濟倒沒有什么問題,可是卻集中在房地產(chǎn)行業(yè),這就容易制造大泡沫。我們從非正式渠道了解到廣州、深圳、北京、上海等國內(nèi)一線商品房價格下跌之時,海南房價卻快速上漲,2009年上半年三亞市新建商品房均價已超過每平方米8400元,??谑芯鶅r超過4500元,10月份三亞市場價超過每平方米12000元。到11月份,三亞房價又上漲2.4%,有些地方也已經(jīng)達到每平方米兩萬多元。

    雖然在中國,炒作海南房地產(chǎn)的理由可能有數(shù)十條,但是與海南相比,迪拜的旅游優(yōu)勢更是全球獨一無二的,即使如此,迪拜依然遇到嚴(yán)重的債務(wù)危機,房地產(chǎn)價格在每平方米兩三萬元就出現(xiàn)危機,現(xiàn)在房價大跌接近1/3。那么當(dāng)今海南的國際旅游形象還未形成,2009年三亞平均房價就狂漲40%以上,這說明海南的房價已經(jīng)超前上漲了。海南房地產(chǎn)畢竟經(jīng)歷過早期的泡沫破滅,而今泡沫重演的趨勢愈來愈強。如果照此發(fā)展下去,海南有可能重蹈上世紀(jì)90年代的泡沫破滅,或者成為第二個迪拜!這絕不是杞人憂天!

    第二,泡沫集中在銀行和房地產(chǎn)。一方面,銀行大規(guī)模放貸,推出各項房地產(chǎn)優(yōu)惠貸款,另一方面消費者過度按揭投資房地產(chǎn)。目前海南購房(包括投資和投機購房)的人群中,一次性繳款的比例不太高,大約80%以上的人是通過銀行貸款按揭買房。依靠銀行貸款買房是典型投機行為,也是一種賭博行為。他們中的很多人預(yù)期海南房地產(chǎn)價格會大幅度上漲,所以利用國內(nèi)銀行的低利率按揭買房,然后通過房地產(chǎn)的高收入即差價收入來彌補資金的短缺。他們之所以這樣做,就是因為奉行現(xiàn)在的投資理念,即房地產(chǎn)尤其是海南的房地產(chǎn)是最增值的,即使不吃不喝也要按揭買房。這種情況,不是和2009年的迪拜債務(wù)危機爆發(fā)前很相似嗎?不是和2007年的美國次貸危機爆發(fā)前很相似嗎?遠(yuǎn)一點看,這不是和日本上世紀(jì)80年代后期的房地產(chǎn)泡沫很相似嗎?

    雖然我國中央銀行對銀行資金流入房地產(chǎn)已經(jīng)保持了高度的警惕,并動用了一連串控制信貸的手段,但部分注重中日經(jīng)濟比較的日本經(jīng)濟學(xué)家,還是堅定地認(rèn)為,相當(dāng)數(shù)量的銀行資金流入了房地產(chǎn)?!爸袊康禺a(chǎn)的風(fēng)險都集中在銀行業(yè),這一點與當(dāng)年的日本非常相似?!比毡俱y行官員福本智之說。“泡沫時代”的日本也是如此,商業(yè)銀行的資金,直接或間接地大量流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部副部長魏加寧說,盡管中國房市的資金渠道與日本不完全相同,但是這種傾向值得注意。國外流入的資金和國內(nèi)的“炒房團”投機房地產(chǎn)的行動,無不隱含著泡沫的危險。

    第三,當(dāng)前國際上人們收入和購房比大約是1∶6,我國已經(jīng)達到1∶20,甚至更高。如果以海南省人均收入來觀察,這一比例顯然超過了1∶20。這也是一個危險信號!國外發(fā)達國家的人均收入比我國高很多,可是收入和購房比與中國相比低30%以上。即使這樣,這些國家都出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。更為嚴(yán)重的是,如果房地產(chǎn)泡沫破裂,那么后果不堪設(shè)想。

    第四,海南“地王”價格頻繁再現(xiàn),說明房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有認(rèn)為海南已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,甚至預(yù)期未來房價會節(jié)節(jié)攀升。在這種預(yù)期之下,他們壓根沒有把政府遏制房地產(chǎn)泡沫的舉措放在眼里,而是進一步推高房價。事實上這也是一個危險信號!

    2009年12月15日,一條令絕大部分海南開發(fā)商措手不及的新聞在業(yè)內(nèi)被快速傳播:三亞市迎賓路一塊112畝的土地被拍出1500萬元/畝的天價,該價格為海南近年來土地拍賣最高價,比2008年的最高價760萬元/畝漲了一倍。據(jù)了解,這塊位于三亞市迎賓路的土地,既不靠海,也不在三亞目前城市中心區(qū)域。如此下去,這種房地產(chǎn)泡沫將愈演愈烈,其結(jié)果是嚴(yán)重的。

    享譽日本經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)界的經(jīng)濟學(xué)家,野村證券資本市場研究所主任研究員關(guān)志雄前幾年就說:“中國房地產(chǎn)價格的不斷攀升,股價猛然之間的高漲,已經(jīng)泛出泡沫經(jīng)濟的朵朵浪花,這與1980年代后期的日本越來越相似?!边@句話用來描述當(dāng)前的海南房地產(chǎn)泡沫一點不為過。

    觀點:警惕房地產(chǎn)泡沫摧毀國際旅游島建設(shè)

    “國際旅游島”絕不是“房產(chǎn)泡沫島”,旅游開發(fā)也絕不是房產(chǎn)開發(fā)。雖然旅游開發(fā)會讓房地產(chǎn)增值,但是過度的房地產(chǎn)開發(fā)潛伏著重重危機,迪拜就是很好的例子。如果海南房地產(chǎn)瘋漲速度任其發(fā)展下去,那么未來兩年內(nèi)海南房地產(chǎn)泡沫有可能再次破滅。其危害將遠(yuǎn)大于上世紀(jì)90年代的那次泡沫風(fēng)險。其危害主要有:

    第一,房地產(chǎn)泡沫不利于海南國際旅游島建設(shè)。國際旅游島不是一般意義的旅游房地產(chǎn)開發(fā),它應(yīng)該是高水平、高起點、低污染、低密度的生態(tài)環(huán)保型的建設(shè)。國務(wù)院批準(zhǔn)的海南國際旅游島規(guī)劃中非常慎重地沒有直接提出發(fā)展房地產(chǎn),也許考慮到這樣會刺激房地產(chǎn)泡沫。所以,海南國際旅游島必須先規(guī)劃后建設(shè),而且必須循序漸進。盲目擴張和急于求成都是有害的??梢詤⒄諊鴥?nèi)外一些卓有成效的旅游城市如美國夏威夷、印度尼西亞的巴厘島和中國的九寨溝。這些風(fēng)景名勝旅游規(guī)劃都很不錯,而且這些地區(qū)在開發(fā)旅游資源的時候沒有導(dǎo)致房地產(chǎn)遍地開花。

    美國的夏威夷和印尼的巴厘島與三亞屬于同一緯度,也是絕好的旅游勝地。其房價與上海差不多,與該區(qū)域的居民收入相比并不算太高,而且那是長期發(fā)展的結(jié)果;更重要的是,它主要不是靠房地產(chǎn)吸引游客,而是靠適宜的環(huán)境,合理的價格,以及娛樂、購物等吸引顧客。如果夏威夷和巴厘島房價奇高,環(huán)境破壞,人滿為患,那么它不可能成為世界著名旅游勝地。所以,凡是世界著名風(fēng)景勝地,除了少數(shù)地區(qū)(如迪拜)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫并且受到泡沫的懲罰之外,多數(shù)地方對開發(fā)房地產(chǎn)都非常慎重,不像現(xiàn)在海南這樣大規(guī)模開發(fā)投資,以至于房地產(chǎn)泡沫開始急劇膨脹。這樣下去的結(jié)果,海南國際旅游島可能會變成房產(chǎn)泡沫島,最后有可能廢于房地產(chǎn)泡沫。

    第二,房地產(chǎn)泡沫將會干擾海南省整體經(jīng)濟社會的可持續(xù)性發(fā)展,破壞其自然環(huán)境。海南房地產(chǎn)泡沫破滅之時,將是海南經(jīng)濟陷入嚴(yán)重衰退之日。高房價首先吞食海南的國民財富,少數(shù)人利用泡沫大發(fā)其財,然后把債務(wù)和爛尾樓留給當(dāng)?shù)卣屠习傩?。無論是上世紀(jì)90年代的第一次海南房地產(chǎn)泡沫,還是上世紀(jì)80年代的日本房地產(chǎn)泡沫,或者是2007年美國次貸危機和2009年的迪拜債務(wù)危機,無一不是如此。其次,大規(guī)模的房地產(chǎn)投資,不可避免會出現(xiàn)盲目建設(shè),破壞海南尤其是三亞的自然生態(tài)環(huán)境,其危害不亞于1958年“大躍進”對中國經(jīng)濟的破壞。縱觀世界著名的旅游勝地,無論是美國的夏威夷還是印度尼西亞的巴厘島,都十分注意環(huán)境和生態(tài)的保護,其發(fā)展絕不是靠過度開發(fā),因為旅游風(fēng)景名勝的承載力有限,如果超過某個限度,將帶來大量的污染,那么它的吸引力就急劇下降,就可能出現(xiàn)欲速則不達的結(jié)果。

    從世界著名旅游地區(qū)的情況看,旅游收入主要來源并不是依靠房地產(chǎn)創(chuàng)造的。旅游主要賣點一般是自然風(fēng)景、人文環(huán)境、休閑、娛樂和購物等,其中房地產(chǎn)的作用只占30%左右。香港、日本購物對房產(chǎn)的推動力稍微大一些。但是,海南不能像日本和香港那樣去打造,它應(yīng)該保持其本色,依靠房產(chǎn)開發(fā)可能帶來較大的負(fù)面效應(yīng)。因此,海南國際旅游島建設(shè)應(yīng)該向夏威夷和巴厘島學(xué)習(xí),突出其本色。如此看來,海南風(fēng)景和娛樂對房產(chǎn)的推動性可能不會太大,否則,過度的房地產(chǎn)開發(fā)必將超過自然環(huán)境的承受能力,破壞其本色,結(jié)果將降低旅游價值。

    第三,房地產(chǎn)泡沫破滅最終使大多數(shù)投資者血本無歸,挫傷他們再投資的積極性。第一次海南房地產(chǎn)泡沫留給投資者的慘痛印象就是資產(chǎn)急劇縮水,投資幾乎血本無歸?,F(xiàn)在是否再現(xiàn)當(dāng)年的危機?如果每年房地產(chǎn)價格攀升速度與2009年相當(dāng)甚至超過,而且無論開發(fā)商還是購房者仍然這么瘋狂,尤其是地方政府也失去理智,那么過不了多久,房地產(chǎn)泡沫一定會破滅。到那個時候,投資者將付出沉重代價。

    第四,房地產(chǎn)泡沫將使當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)老百姓生活更加困難。高房價是資產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)形式之一,而資產(chǎn)泡沫又是一種變相的通貨膨脹。如果海南房地產(chǎn)大規(guī)模擴張,高房價節(jié)節(jié)攀升,那么在繁榮時推高當(dāng)?shù)氐?a href="http://app.www.laredo.cc/data/mac/jmxf.php" target="_blank">物價水平,導(dǎo)致通貨膨脹,多數(shù)老百姓日子較艱難;當(dāng)資產(chǎn)泡沫破滅經(jīng)濟陷入衰退時,老百姓面臨失業(yè),日子更加不好過。所以,房地產(chǎn)泡沫只對少數(shù)人有利,對大多數(shù)人有害無益!

    第五,房地產(chǎn)泡沫將使海南國際旅游島不堪重負(fù),最終可能走向衰敗。海南國際旅游島主要以其優(yōu)美的環(huán)境吸引海內(nèi)外游客,所以在打造國際旅游島時,必須綜合考慮環(huán)境友好力、資源吸引力、交通承載力、旅游接待力、產(chǎn)業(yè)發(fā)展力等指標(biāo)。如果大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn),尤其是在530多平方公里的黃金地段高密度地開發(fā),就有可能破壞其生態(tài)環(huán)境的平衡,使其不堪重負(fù)。

    從國外著名的風(fēng)景名勝地區(qū)比較研究中,我們發(fā)現(xiàn),雖然多數(shù)地方人口密度較大,但是其生態(tài)環(huán)境承載力、交通承載力、旅游接待力等都能夠勝任,而且房地產(chǎn)不是遍地開花,因為大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)除了急劇增加人口密度外,更重要的是增加生態(tài)環(huán)境承載力、交通承載力、旅游接待力等超負(fù)荷運行,最終將使名勝風(fēng)景不再風(fēng)光,走向衰敗,比如,日本昔日的軍艦島就是如此,現(xiàn)在變成人煙稀少的荒地。

    因此,提出海南房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險并不是危言聳聽。無論中央還是海南省地方政府應(yīng)該高度關(guān)注這一問題。首先,必須搞好規(guī)劃,做到先規(guī)劃后建設(shè)。同時,應(yīng)該劃定一些風(fēng)景名勝地點永遠(yuǎn)不宜開發(fā),實行嚴(yán)格的環(huán)保制度。這一點可以參照九寨溝的做法。第二,必須構(gòu)建海南省房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警機制,實時監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)和價格趨勢,避免瘋狂炒作。第三,必須建立有效的激勵監(jiān)督機制。對城市環(huán)保建設(shè)維護和檢舉有功的人員(包括政府官員、開發(fā)商和市民)給予適當(dāng)?shù)莫剟?,對造成生態(tài)環(huán)境破壞的機構(gòu)進行嚴(yán)厲打擊;最好建立公開信息制度,讓更多的人了解并參與其中,以防暗箱操作。第四,必須密切監(jiān)控境外熱錢動向,避免造成海南房地產(chǎn)價格的暴漲暴跌。第五,必須實行政務(wù)公開,避免官商勾結(jié),制造房地產(chǎn)泡沫。-

    [責(zé)任編輯:wangft]
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