廖杰華

海南現(xiàn)有多少土地掌握在地產(chǎn)商手中？海南國(guó)土環(huán)境資源廳廳長(zhǎng)嚴(yán)之堯的回答是13萬(wàn)畝左右。而海南全省各市縣政府手中尚未供應(yīng)的存量建設(shè)用地?fù)?jù)說(shuō)只有約17萬(wàn)畝。

這13萬(wàn)畝地又掌握在誰(shuí)手中？答案是“國(guó)字頭”的中糧集團(tuán)、中信集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)以及海航置業(yè)、富力地產(chǎn)、魯能置業(yè)等少數(shù)幾個(gè)大地主，他們占據(jù)著海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的大部分江山。

除了海南官方極少數(shù)人，恐怕沒(méi)人能說(shuō)清楚，誰(shuí)是海南最大的地主。哪怕是已手握近2萬(wàn)畝土地的富力地產(chǎn)也不敢說(shuō)自己是海南最大的地主。在富力內(nèi)部人看來(lái)，在海南的土地儲(chǔ)備規(guī)模上，魯能置業(yè)第一，其次才是富力。據(jù)稱(chēng)魯能置業(yè)在海南擁有19平方公里土地(約2.9萬(wàn)畝)，但魯能置業(yè)也不認(rèn)為他們是海南最大的地主，在魯能眼里，海南的大地主非海航置業(yè)莫屬。

海航置業(yè)這家成立于2007年的地產(chǎn)公司，是海南航空集團(tuán)的下屬企業(yè)，成立之后在海南瘋狂圈地，在海南18個(gè)市縣都有土地儲(chǔ)備。海南業(yè)界流傳的說(shuō)法是，僅在保亭縣，海航置業(yè)就擁有150平方公里的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)權(quán)，此外，還有?？诖笥⑸嚼蠙C(jī)場(chǎng)土地2860畝、興隆康樂(lè)園高爾夫土地2100畝等。

數(shù)據(jù)顯示，海南目前年銷(xiāo)售商品房約300萬(wàn)到600萬(wàn)平方米。這意味著，即使不再跑馬圈地，這些手握成千上萬(wàn)畝土地的大地主至少可在未來(lái)10年以?xún)?nèi)繼續(xù)主導(dǎo)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并左右當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。

事實(shí)上，對(duì)于大面積土地被圈占，海南官方也覺(jué)得難受。嚴(yán)之堯曾表示，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較緩慢，財(cái)政比較少，地方政府過(guò)早出讓土地的現(xiàn)象比較多?！斑@樣的土地出讓?zhuān)瑢?dǎo)致地方政府與開(kāi)發(fā)商分成中，開(kāi)發(fā)商拿走的利潤(rùn)可能高達(dá)70%，很多土地被賤賣(mài)。”海南官方一不愿意透露姓名的人士對(duì)本報(bào)記者表示。

兇猛海航

海航置業(yè)第一次在全國(guó)范圍內(nèi)露臉是在2009年9月。

當(dāng)月17日，包括海航置業(yè)在內(nèi)的海航集團(tuán)下屬三家企業(yè)，以18.24億元總價(jià)奪下上海黃浦江中心段E18單元1-10地塊，樓面地價(jià)為每平方米3.65萬(wàn)元，創(chuàng)下上海單價(jià)地王新紀(jì)錄。此前，作為海航集團(tuán)操作房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺(tái)，海航置業(yè)很少通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拿地。上海一役暴露了海航集團(tuán)的強(qiáng)大實(shí)力，殊不知，海航置業(yè)已經(jīng)悄然繪制完成了其多元化的地產(chǎn)版圖。

在海南排得上名號(hào)的大地主中，海航置業(yè)是為數(shù)不多的一家本土企業(yè)。這家成立于2007年5月28日，集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、持有型物業(yè)投資及房地產(chǎn)綜合服務(wù)為一體的公司，正式名稱(chēng)是海航置業(yè)控股(集團(tuán))有限公司，注冊(cè)資本金17.5億元。事實(shí)上，海航集團(tuán)在地產(chǎn)方面的歷史可以追溯到更遠(yuǎn)一些。2003年，海航集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)以揚(yáng)子江地產(chǎn)集團(tuán)的面目出現(xiàn)。

除了不為人知的龐大土地儲(chǔ)備，海航置業(yè)的資產(chǎn)膨脹速度也超出許多人想象。2008年年底，海航置業(yè)總資產(chǎn)已達(dá)52億元人民幣，員工總數(shù)2700余人，而最近海航置業(yè)招聘資料顯示，2009年底，海航置業(yè)總資產(chǎn)已達(dá)175億元人民幣，員工總數(shù)7500余人。

至于海航置業(yè)如何在短期內(nèi)完成如此龐大規(guī)模的土地與資本積累，其內(nèi)部一高管的說(shuō)法是，一是海航集團(tuán)的歷史積累；二是資本運(yùn)作，即讓資產(chǎn)裂變。該高管稱(chēng)，很多地方政府很歡迎海南航空這樣的大型企業(yè)進(jìn)入，在航空拓展到一個(gè)地方以后，地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)開(kāi)始顯現(xiàn)。比如機(jī)場(chǎng)周邊的一些剩余的土地，或者收購(gòu)一些酒店，對(duì)這些酒店進(jìn)行改造。

在海航置業(yè)最近一系列眼花繚亂的資本運(yùn)作中，最具標(biāo)志意義的要數(shù)位于三亞的鉑爵公館和位于海口的大英山老機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目。

百倍裂變

盡管誰(shuí)也無(wú)法確認(rèn)海航置業(yè)到底是不是海南最大的地主，但海航置業(yè)絕對(duì)是其中最賺錢(qián)的一個(gè)。

海航置業(yè)上述高管向本報(bào)記者透露，位于三亞灣的鉑爵公館前身原本是海航集團(tuán)旗下的一家酒店，運(yùn)營(yíng)時(shí)間已超10年，拆除酒店開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)前，其市場(chǎng)價(jià)值不到2000萬(wàn)元，而現(xiàn)正在銷(xiāo)售的鉑爵公館已完成百倍增值，“除去已經(jīng)銷(xiāo)售的30%，鉑爵公館剩余可售房產(chǎn)的價(jià)值大概就有20多個(gè)億。

這20多億中有多少是真金白銀的利潤(rùn)外人恐怕無(wú)法想象。該高管對(duì)本報(bào)記者表示，重建過(guò)程中由于沒(méi)有補(bǔ)償?shù)貎r(jià)，鉑爵公館的大致成本為：樓面地價(jià)每平方米500元、建安工程費(fèi)2500元左右、稅費(fèi)550元、園林和一些不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用1000元，外加最為昂貴的裝修成本1萬(wàn)元，鉑爵公館每平米的真實(shí)造價(jià)在1.5萬(wàn)元左右，而鉑爵公館每平方米銷(xiāo)售均價(jià)已超8萬(wàn)元。但8萬(wàn)顯然不是鉑爵公館的最終定價(jià)，鉑爵公館的銷(xiāo)售人員告訴記者，“不管鳳凰島定多高的價(jià)格，我們都要超過(guò)它”，如今鳳凰島的均價(jià)已飆升至每平米10萬(wàn)元。

“從2000萬(wàn)到20億，一是依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)增值，二是讓項(xiàng)目裂變，資產(chǎn)會(huì)擴(kuò)大很多?！痹谕瓿闪司频晗蚍康禺a(chǎn)的第一次裂變后，海航置業(yè)并沒(méi)有準(zhǔn)備讓這種裂變一次用盡，套現(xiàn)走人還沒(méi)有進(jìn)入日程。

“像海航集團(tuán)這樣的企業(yè)，缺的不是錢(qián)而是資產(chǎn)，沒(méi)有資產(chǎn)的海航是痛苦的，有資產(chǎn)就有融資渠道，就能從銀行貸款，所以海航寧愿把價(jià)格標(biāo)高，一個(gè)月賣(mài)一套，也要把這個(gè)項(xiàng)目拿住?！鄙鲜龊：街脴I(yè)內(nèi)部人士告訴記者，作為國(guó)企，現(xiàn)金對(duì)整個(gè)海航集團(tuán)都沒(méi)多大價(jià)值，拿著現(xiàn)金也是放在賬上。因此，海航在三亞的三個(gè)項(xiàng)目中，除了部分作為福利低價(jià)出售給內(nèi)部員工外，包括鉑爵公館在內(nèi)的樓盤(pán)都在捂盤(pán)惜售。

除了讓資產(chǎn)裂變，海航置業(yè)的另一招是通過(guò)資本運(yùn)作提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，這個(gè)項(xiàng)目就是有著?？跇?biāo)桿之稱(chēng)的大英山老機(jī)場(chǎng)。海南物資拍賣(mài)有限公司一位高層告訴記者，海航置業(yè)旗下的幾塊地正準(zhǔn)備對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)渲芯桶ù笥⑸嚼蠙C(jī)場(chǎng)地塊。

公開(kāi)資料顯示，海航集團(tuán)擁有大英山老機(jī)場(chǎng)200公頃土地資源，并受?？谑姓?，負(fù)責(zé)大英山老機(jī)場(chǎng)560公頃“?？诔鞘兄行摹钡拈_(kāi)發(fā)工作。早在2005年，該地區(qū)就已開(kāi)始制定規(guī)劃。規(guī)劃將遵照生態(tài)優(yōu)先、可持續(xù)發(fā)展理念，力爭(zhēng)在10-15年內(nèi)，將該地區(qū)建成政務(wù)中心、商業(yè)中心和文化中心。

與其他地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓土地不同，這一次，海航選擇了拍賣(mài)。上述海南物資拍賣(mài)有限公司高層告訴記者，海航開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的目的之一是賺錢(qián)并實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)，套現(xiàn)一部分拿新地。但更為重要的是，海航試圖通過(guò)拍地來(lái)試探市場(chǎng)的反應(yīng)，先拿部分地來(lái)拍，如果拍出高價(jià)，海航也就達(dá)到了提升該地段房?jī)r(jià)的目的。

據(jù)悉 大英山老機(jī)場(chǎng)的土地海航當(dāng)年購(gòu)入的價(jià)格是70萬(wàn)元/畝，盡管到底多少能賣(mài)掉，海航也充滿(mǎn)疑惑，但其參考目標(biāo)是三亞的地王。去年年底，三亞迎賓路一塊112畝的土地被拍出1500萬(wàn)元/畝的天價(jià)，成為海南新“地王。去該地塊的土地價(jià)格折合成樓面價(jià)將達(dá)到8460元/平方米，而三亞市2009年上半年的房產(chǎn)均價(jià)為9526元/平方米。

“圈地運(yùn)動(dòng)”

除了在資本市場(chǎng)騰挪的海航置業(yè)，在海南，少數(shù)幾個(gè)大地產(chǎn)商已經(jīng)把持了海南大部分建設(shè)用地。

華泰聯(lián)合證券分析師魚(yú)晉華對(duì)?？?、文昌、博鰲三地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查之后發(fā)現(xiàn)，三地均存在區(qū)域性的土地壟斷開(kāi)發(fā)企業(yè)，這些開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)幾年的“圈地運(yùn)動(dòng)”，慢慢成為當(dāng)?shù)氐摹暗刂鳌保种袚碛械耐恋貎?chǔ)備均以千、萬(wàn)畝計(jì)。富力海南銷(xiāo)售策劃部經(jīng)理黃義告訴本報(bào)記者，這樣手握成千上萬(wàn)畝土地的開(kāi)發(fā)商，能數(shù)得出名字的就不下10家，包括雅居樂(lè)、富力海萬(wàn)科、魯能、新世界、保利地產(chǎn)，中糧集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)，而自稱(chēng)在清水灣一地就擁有1.5萬(wàn)畝土地的雅居樂(lè)的土地儲(chǔ)備并不在前三之列。

據(jù)悉，海南全省各市縣政府手中還有未供應(yīng)的存量建設(shè)用地約1.14萬(wàn)公頃(約17萬(wàn)畝)；已向企業(yè)供應(yīng)的存量建設(shè)用地約8900公頃 (13萬(wàn)畝)。最初，由于海南地方財(cái)政基礎(chǔ)較薄弱，海南此前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中更多的是將大片土地交給開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，目前海南的一級(jí)土地市場(chǎng)格局基本定型。而政府通過(guò)招拍掛方式出讓的二級(jí)市場(chǎng)上土地?cái)?shù)量較少，一直非?；鸨?/p>

最早進(jìn)入海南地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大型企業(yè)當(dāng)屬中糧集團(tuán)，擁有土地開(kāi)發(fā)面積18.6平方公里；另一大型央企華潤(rùn)集團(tuán)1999年通過(guò)資產(chǎn)置換獲得石梅灣沿海地區(qū)的180公頃土地的使用權(quán)。石梅灣項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)13年。而外界一直都以為富力在海南的土地儲(chǔ)備量為1萬(wàn)畝，實(shí)際上，2009年富力拿地已超過(guò)2萬(wàn)畝，建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平米。

“海南沿東海岸向內(nèi)縱深1公里地塊，已經(jīng)沒(méi)有地了，靠近內(nèi)地的西海岸可能還有一些?！秉S義說(shuō)，一部分土地被新的開(kāi)發(fā)商所圈，還有一部分是上個(gè)世紀(jì) 90年代海南熱炒房地產(chǎn)的時(shí)期就被圈走了，輾轉(zhuǎn)反側(cè)流落到當(dāng)?shù)匾恍┑沟氐娜耸种小Ｖ槿耸客嘎?，海南的大地主圈地成本很低，部分企業(yè)還是協(xié)議拿地，樓面價(jià)不過(guò)每平方米幾百元。

海南省國(guó)土環(huán)境資源廳廳長(zhǎng)嚴(yán)之堯坦言，目前地價(jià)還沒(méi)有體現(xiàn)出海南土地的價(jià)值。為此，海南省試圖通過(guò)省級(jí)土地收儲(chǔ)模式，破解各市縣投資意向不均衡，地價(jià)偏低局面。

海南省政府的這種思路已經(jīng)反映到了房?jī)r(jià)上，魯能三亞灣新城銷(xiāo)售主管牟夏告訴記者，三亞灣新城的地價(jià)只有公司高管知道，但一些跟高管有特殊關(guān)系的客戶(hù)告訴她，現(xiàn)在拿的地比前期賣(mài)的房子還貴，前期賣(mài)的別墅是500萬(wàn)一套，現(xiàn)在一棟別墅的地價(jià)已經(jīng)是600萬(wàn)了。

另外，海南試圖盡力保住岸線資源。早在去年12月上旬，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳就組織有關(guān)專(zhuān)家，對(duì)《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長(zhǎng)期規(guī)劃(2008-2020)》進(jìn)行評(píng)審。規(guī)劃提出，加強(qiáng)海岸線資源的管理，確保海岸線資源不會(huì)被一次性賤賣(mài)。

今年1月22日，海南省國(guó)土環(huán)境資源廳發(fā)布《關(guān)于充分發(fā)揮土地調(diào)控作用促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，再次明確表示，“沿海一線海景和具有特色優(yōu)勢(shì)資源的土地應(yīng)優(yōu)先安排作為高端度假休閑旅游項(xiàng)目用地。”但這兩份文件的尷尬在于，“一次性賤賣(mài)”對(duì)應(yīng)的是圈地完畢的既成事實(shí)，而“優(yōu)先安并不等于禁止，一些本屬于公共資源的土地已經(jīng)淪為少數(shù)人的私家海灘。