張捷

編者按：

溫州富商、山西煤老板，這一批批“炒房團(tuán)”被被認(rèn)為是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一股重要力量，參與了高額利潤(rùn)的分配。

炒房團(tuán)的力量到底有多大？他們是怎樣參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益分配，就是對(duì)房子簡(jiǎn)單的低買高賣嗎？他們的組織形式、商業(yè)運(yùn)作究竟怎樣？

對(duì)于外人來(lái)說(shuō)，這的確是一個(gè)難解之謎?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》特約請(qǐng)房地產(chǎn)行業(yè)知名律師張捷先生，闡述他理解的炒房團(tuán)利益鏈條。張捷先生曾經(jīng)擔(dān)任北京房地局有關(guān)機(jī)構(gòu)的律師，同時(shí)也是北京房地產(chǎn)界知名樓盤(pán)現(xiàn)代城、籃堡、金地等第一大股東的私人律師，在房地產(chǎn)行業(yè)頂端從業(yè)多年。

在張捷看來(lái)，炒房團(tuán)的核心是幕后的操盤(pán)手，其最核心的運(yùn)作機(jī)制，是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈條進(jìn)展的背景下，以某種方式為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供民間融資，賺取銀行信貸利率與民間信貸利率的高額利差。

張捷先生闡釋的運(yùn)作邏輯，超出我們簡(jiǎn)單理解的炒房團(tuán)運(yùn)作模式。本報(bào)特刊登此文，呼喚更多的行業(yè)討論。無(wú)論文中所談到的現(xiàn)象具有多大的普遍性，都應(yīng)該采取措施，從源頭上杜絕此類投機(jī)運(yùn)作方式，釋放炒房團(tuán)獲取的巨額利益，真正給高房?jī)r(jià)下調(diào)創(chuàng)造空間。

[開(kāi)發(fā)商主動(dòng)勾結(jié)，利潤(rùn)實(shí)為銀行信貸利率與民間利率之差，房?jī)r(jià)上漲是其次。幾千億的炒房游資已經(jīng)成為地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量，消弭這部分利潤(rùn)才是最可行的治本之策]

只有從資金鏈條出發(fā)，才能真正看懂行業(yè)的秘密。

據(jù)筆者了解，屬于游資性質(zhì)的“炒房團(tuán)”，其資金規(guī)模巨大。但市場(chǎng)對(duì)于其運(yùn)作模式、盈利結(jié)構(gòu)并不明晰。臺(tái)前的角色往往只是借用過(guò)來(lái)充數(shù)的普通農(nóng)民甚至挖煤工人。炒房團(tuán)巨額資金的幕后操盤(pán)手，則脫離于公眾的視線之外。

真正的富人是非常低調(diào)的，不會(huì)招搖過(guò)市，甚至不想讓那么多人知道自己的家在哪里，他們都擁有自己的職業(yè)，并且非常繁忙，根本沒(méi)有時(shí)間各個(gè)城市往來(lái)去炒賣和管理房子。

炒房的利潤(rùn)來(lái)源

幾乎所有人都認(rèn)為炒房團(tuán)的利潤(rùn)來(lái)源于房?jī)r(jià)的上漲，但這一假設(shè)本身就直接低估了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的智商——這意味著開(kāi)發(fā)商的“賤賣”

即便是在大牛市中，如果認(rèn)為炒房團(tuán)次次都能準(zhǔn)確判斷各個(gè)地區(qū)和樓盤(pán)價(jià)格的上漲下跌，也是太高估了炒房團(tuán)的智商。

在這樣的博弈中獲取暴利并不容易，且風(fēng)險(xiǎn)巨大。更何況在計(jì)入稅收因素后，這個(gè)游戲可能演變?yōu)榱愫筒┺幕蜇?fù)和博弈，也就等同于賭博了，這絕對(duì)不是大規(guī)模炒房團(tuán)賺錢的常態(tài)。

炒房團(tuán)真正的利益來(lái)源，是房地產(chǎn)開(kāi)放商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類手續(xù)費(fèi)不超過(guò)10%，但民間信貸利率一般是月息2%~5%，還要以復(fù)利計(jì)算。綜合到年息，最高能超過(guò)100%。

在房地產(chǎn)整體信貸政策緊張的背景下，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)商實(shí)際上長(zhǎng)期處于開(kāi)發(fā)資金嚴(yán)重緊張的局面，因此往往不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。

在這個(gè)背景下，開(kāi)發(fā)商是希望能夠盡早出售房子并回籠資金的。因?yàn)榧词故菍?lái)房?jī)r(jià)可以上漲一倍，其中的價(jià)差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無(wú)法在稅前扣除。

可以說(shuō)，正是開(kāi)發(fā)商高額的融資成本，才產(chǎn)生了期房與現(xiàn)房的差價(jià)，以及開(kāi)發(fā)同樣項(xiàng)目的一期與二期、三期的巨大差價(jià)。這種差價(jià)的本質(zhì)不僅僅是房?jī)r(jià)的上漲，更是資金成本的反映。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，炒房團(tuán)實(shí)際上起到了資金來(lái)源的角色，炒房團(tuán)所主要獲取的確定的收益，也即是此利差部分。這是認(rèn)識(shí)問(wèn)題的關(guān)鍵之一，后面的內(nèi)容是介紹如何實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)。