節(jié)前“門庭若市”節(jié)后“門可羅雀”海南樓市由“井噴”轉向“有價無市”

黃樹輝

元宵節(jié)，三亞灣畔顯現(xiàn)的有些落寞。在這里，除了三亞本地樓盤項目銷售中心之外，更多的是聚集著來自瓊海、五指山、文昌、保亭等地的樓盤售樓處，但都顯得很冷清，一些店面甚至還關著門。

突然變化的不僅僅是市場溫度，還包括官方對樓市的態(tài)度。僅在三個月之內(nèi)，海南樓市從急劇井噴轉向有價無市，官方表態(tài)也從此前的無泡沫轉向泡沫說，海南房地產(chǎn)市場的未來走勢變得更加詭異。

官方改口“地產(chǎn)泡沫”

記者在三亞灣畔的售樓一條街看到，很多樓盤售樓處只要一個售樓小姐，偶有三三兩兩的人前來看房，依然是南腔北調，與節(jié)前的火爆局面相比堪稱天壤之別。興隆溫泉高爾夫公寓的售樓小姐說，目前多數(shù)購房者的心態(tài)是認為房價過高，都在觀望之中，很多人期待價格浮動或者變相打折促銷之后再行出手。

從門庭若市到門可羅雀，吳坤虎對這種變化相當擔憂。作為中信集團海南博鰲投資控股有限公司前期市場策劃的負責人，吳坤虎春節(jié)開工后開始著手進行一項重要的市場調研，以便給公司的下一步發(fā)展計劃提供的決策參考。無獨有偶，海南旅控會展開發(fā)公司的一個地產(chǎn)項目正準備進入報建階段，密切調研樓市變化成為該公司策劃經(jīng)理李東緒的重要工作。

吳坤虎向《第一財經(jīng)日報》表示，此前他發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商也同時都在進行此項工作，他認為此舉意味著越來越多的開發(fā)商對海南樓市的未來走向不再清晰。

而另一個更重要的變化，是官方對海南樓市的表態(tài)。2月25日，海口市委書記陳辭在政府招待會上向媒體公開表示，國際旅游島建設起碼要有十年時間，海南的樓市已有泡沫傾向。同日，正在北京開會的海南省國土環(huán)境資源廳副廳長王亞僑也向媒體表態(tài)稱，海南部分地區(qū)房價偏高，不能否認部分房子有泡沫。

而在此之前，海南省委書記衛(wèi)留成多次公開表示，海南不會出現(xiàn)1993年的房地產(chǎn)泡沫；海南省省長羅保銘也表示，海南房地產(chǎn)不存在泡沫，海南的房價上漲是由正常的市場需求拉動的；海南省國土環(huán)境資源廳廳長嚴之堯也稱，海南不會再出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫；三亞市城鄉(xiāng)建設和住房保障局局長李洪海甚至認為，三亞房價很合理，甚至是被低估的。

開發(fā)商出現(xiàn)分化

吳坤虎在初步摸底之后發(fā)現(xiàn)，市場并沒有開發(fā)商預期的那樣樂觀。他說，?？跇鞘械某山涣肯碌姆浅Ｃ黠@，炒房客開始設法出貨，有些甚至低于買入價拋盤，但即便如此，市場也很少再會有下家愿意接手。

記者在三亞獲得了同樣的信息。多位銷售人員表示，三亞樓市成交量跌入冰窟，遠遠不及往年的春節(jié)前后行情。三亞灣的海灘上，有些樓盤的銷售人員在到處散發(fā)銷售廣告。有些樓盤的銷炒房客的銷售小廣告甚至貼滿公交站臺。

三亞山泉海項目的陳培森說：“春節(jié)之后就是海南房價回調之時，那些瘋狂的跟風者自吞苦果，而那些游資大鱷正在果斷地甩賣最后的籌碼，不用半個月他們就會全身隱退。接下來就是散戶接棒者恐慌式的拋售大潮的到來。

深圳市經(jīng)典陽光置業(yè)發(fā)展有限公司?？诜止究偨?jīng)理蔡志?聰蟣頸ū硎荊Ｄ下ナ性詼潭?個月時間走完了國內(nèi)其他省市3到5年才能走完的過程，注定是個快速產(chǎn)生泡沫和快速擠壓泡沫的過程，目前更多的是局限在炒房圈范圍內(nèi)，而未波及到普通消費者。“現(xiàn)在開發(fā)商反而比較難受，降價銷售又不甘心，不降價房子又賣不動。

三亞一些樓盤開始出現(xiàn)打折促銷，熱銷中的三亞克拉碼頭推出了正月初一到十五購房直減房款10萬元的優(yōu)惠促銷措施，一次性付款9.8折。不過，記者同時發(fā)現(xiàn)，部分樓盤的銷售價格不降反升，三亞灣·海居從2月27日后的均價由此前的每平方米5.5萬元升至7.5萬元升三亞半山半島的均價也由春節(jié)前的每平方米3.5萬元升至4.6萬元。

半山半島項目策劃部唐敏向本報表示，目前三亞打折促銷的項目往往是一些市區(qū)或郊區(qū)的樓盤，景觀和資源不好，價格跟著市場起來之后又隨之出現(xiàn)市場冷卻，出現(xiàn)有價無市，部分缺乏賣點的樓盤只能變相降價出售。三亞灣·海居的鄭攀也認為，目前三亞打折二手房和一些實力較小的開發(fā)商比較急躁，無法支撐的開發(fā)商只能降價促銷。

在伊比利河畔策劃總監(jiān)車守輝看來，在國際旅游島獲批之后海南房產(chǎn)價格上漲要分三個層次來看，第一是部分高端樓盤出現(xiàn)奇高之價格，但并不代表整個區(qū)域市場；第二是個別現(xiàn)房銷售的樓盤，因為搶到了國際旅游島政策獲批的一輪井噴行情而價格飛速走高，此價格不值得參考，但會對客戶心理產(chǎn)生作用，亦會對后續(xù)中小開發(fā)商的定價起到一定的支撐作用；而第三，大中型項目價格穩(wěn)步走高，這個價格才是真正的市場參考價格。