上海二手房上月均價達(dá)1.5萬元/平米3月走勢將成全年行情預(yù)演

東方早報記者 朱楠

在多重因素的疊加影響下，2月份上海二手房成交套數(shù)急速萎縮，全市二手房總成交套數(shù)僅為5000套，環(huán)比下跌近六成。但同時，剛性需求對應(yīng)的可售房源依然緊缺，使得均價水平首次突破1.5萬元/平方米關(guān)口，創(chuàng)有史以來新高。

上海二手房價格指數(shù)也顯示，2月價格指數(shù)為2540點，環(huán)比上漲0.05%。成交量創(chuàng)低點，而成交均價創(chuàng)新高，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一樓市怪象是成交均價結(jié)構(gòu)性上漲所致。

外籍人士購房比例萎縮

據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份全市二手房總成交套數(shù)為0.5萬套，環(huán)比下滑57%、同比下滑67%，為2006年至今的月度成交量新低。全市各個區(qū)縣中，崇明、金山、松江3個區(qū)縣環(huán)比降幅略低，在3-5成間，剩余各區(qū)降幅普遍在5-7成之間。

值得關(guān)注的是，2月成交均價卻與交易量走勢背離，2月份攀升至1.52萬元/平方米，環(huán)比上漲11.2%、同比上漲38%，超過去年樓市高峰時期的均價。

成交結(jié)構(gòu)方面，2月份90萬-200萬元總價段的二手房交易套數(shù)占比較上月增長了2.0%，上升幅度最為明顯，而其他總價段占比或與上月基本持平、或有所下降。在置業(yè)者的地域分布方面，具備更強購買力的外籍人士和港澳臺人群的置業(yè)比例在縮小，兩者占比較1月份合計下降0.4%；來自外省市以及上海本地的置業(yè)比例則合計增長了1.9%。

由于需求的減少，上海中高端住宅成交也一片慘淡。據(jù)信義房屋最新統(tǒng)計顯示，2月上海中高端二手房(均價4萬元/平方米以上)成交僅81套，環(huán)比1月146套大幅下降44.5%，連續(xù)兩個月成交套數(shù)下降超過40%。

剛性需求仍很強

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪表示，2月份交易量的走低是多個因素影響所致，包括傳統(tǒng)淡季與春節(jié)長假疊加、信貸收緊及政策走向的不確定。較為積極的是，盡管交易量下滑，但2月下旬開始市民看房頗為活躍，預(yù)計累計需求將在3月份得到釋放，交易量有望恢復(fù)到正常水平。由此理解，3月份市場表現(xiàn)也可看做是年內(nèi)后市行情的預(yù)演。

葉厚彪同時分析認(rèn)為，2月均價的走高在于成交結(jié)構(gòu)的改變。首先，根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)200余家門店的抽樣調(diào)查顯示，目前上海二手房價格未有明顯松動。其次，2月入市的買家，絕大多數(shù)為剛需買家，總價預(yù)算集中在100萬-200萬元，而此類房源也正是市場最為稀缺的房源，供需失衡之下帶動了房價的上升。相對而言，需求量較小、供應(yīng)較充足的高總價房源，更容易在后市迎來價格回調(diào)。