目前一級開發(fā)商手中帶海景資源仍未出讓的土地還有至少300平方公里

黃樹輝

企業(yè)動輒就圈地數(shù)平方公里土地將在海南成為歷史。在宣布凍結(jié)暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓之后，已于上月提交海南省政府土地新政策成為樓市調(diào)控的焦點(diǎn)。而原則上不再允許企業(yè)參與土地一級開發(fā)，將成為未來海南土地開發(fā)的方向。

海南省國土環(huán)境資源廳有關(guān)官員向《第一財經(jīng)日報》證實(shí)：“現(xiàn)在國家對海南很重視并提供了政策和資金支持，海南地方財力也在不斷增強(qiáng)，今后沒有必要再讓企業(yè)來參與土地的一級開發(fā)。

不斷收編土地開發(fā)權(quán)

上述官員表示，企業(yè)參與土地成片一級開發(fā)主要是因?yàn)楫?dāng)時政府開發(fā)資金不足，在城鎮(zhèn)建成區(qū)以外、尚未具備具體項(xiàng)目建設(shè)條件的新的規(guī)劃區(qū)域進(jìn)行嘗試，目前海南全省一共審批了7個企業(yè)連片開發(fā)項(xiàng)目。“政府衡量兩種開發(fā)模式利弊，主要還是土地收益分成問題，而不同模式的開發(fā)效果也有所不同。

這意味著，政府將直接操刀土地一級開發(fā)，企業(yè)主要通過二級市場獲得土地。

盡管企業(yè)參與土地一級開發(fā)具有大面積統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)等優(yōu)勢，但三亞市委書記江澤林認(rèn)為，堅(jiān)持政府主導(dǎo)的開發(fā)模式，無論是在控制基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)成本還是在土地的招、拍、掛環(huán)節(jié)選擇建設(shè)項(xiàng)目企業(yè)都能牢牢掌握主動權(quán)，能有效避免土地的價格和價值的扭曲現(xiàn)象，扭轉(zhuǎn)政府在招商中的被動局面。

同時，不斷收緊土地二級開發(fā)權(quán)也將成為海南未來土地政策的方向。

海南省國土環(huán)境資源廳另一位官員此前在接受本報采訪時曾表示，針對部分市縣過早出讓土地導(dǎo)致很多土地被賤賣的問題，海南正試圖探索通過省級土地收儲模式，以破解各市縣投資意向不均衡及地價偏低的局面。“不過這一模式將對縣、市級財政產(chǎn)生不小的沖擊，仍有許多矛盾需要進(jìn)一步調(diào)整。

開發(fā)商大肆圈地

公開資料顯示，上世紀(jì)90年代初，海南的企業(yè)成片開發(fā)區(qū)域有93個，總面積上千平方公里。但截至2004年底這些開發(fā)區(qū)成片開發(fā)實(shí)際僅使用土地面積49平方公里。為規(guī)范土地一級開發(fā)，海南省人民政府2006年7月出臺的《關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》，但政策仍相當(dāng)優(yōu)惠，企業(yè)參與土地一級開發(fā)的增值收益分成比例最高可達(dá)70%，這也直接刺激了海南土地一級開發(fā)市場。

據(jù)了解，目前進(jìn)入海南土地一級開發(fā)市場的公司，主要包括各級政府的城投公司、建筑類企業(yè)、房地產(chǎn)及其他綜合類企業(yè)。曾經(jīng)在海南做過土地一級開發(fā)顧問的國際商務(wù)策劃師崔元星對記者表示：“估計目前一級開發(fā)商手中帶海景資源仍未出讓的土地還有至少300平方公里，魯能、華潤、海航等開發(fā)商在海南都有大量的土地儲備。中信旗下的三家企業(yè)最多，超過了122平方公里。

崔元星稱，描繪頂級藍(lán)圖是開發(fā)商在海南拿地的一貫做法。在海南拿開發(fā)商往往不惜重金邀請多家國際知名規(guī)劃機(jī)構(gòu)參與編制國際頂級規(guī)劃方案，“誰會畫圖，誰就能掙到錢，誰會畫美圖，誰就能掙到大錢；誰會講圖，誰就能圈到地，誰會講得云里霧里，誰就能圈到更多的地。

而動輒上百億的投資計劃，也給開發(fā)商進(jìn)入土地一級開發(fā)提供了砝碼。公開資料顯示，?？谛虏簫u開發(fā)建設(shè)的累計投資達(dá)到100億元；中信在博鰲的總投資額將在100億元以上；銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)也號稱投資100億元，多個項(xiàng)目的開發(fā)周期都在十年以上?！暗嬲卸嗌僮杂匈Y金，真正投進(jìn)去了多少，誰也不會捅破這張紙?！贝拊钦f。

崔元星認(rèn)為，當(dāng)初政府讓企業(yè)進(jìn)行土地一級開發(fā)是一種無奈，因?yàn)闆]錢?，F(xiàn)在自己進(jìn)行土地一級開發(fā)，也是一種無奈，因?yàn)檎吹搅似渲械木薮罄麧櫩臻g。“海南經(jīng)過近幾年的一級開發(fā)之后，在土地方面也獲得了巨大的利益，海南肯定很快要收回一級開發(fā)權(quán)的，因?yàn)樗劳恋乇婚_發(fā)商控制之后多么的艱難。”