黃樹輝

一輛輛泥頭車呼嘯而過，飛揚的沙土一次次蕩漾在三亞海棠灣。不遠(yuǎn)處的東環(huán)鐵路、東線高速以及支線公路正在緊急施工。在這片面積相當(dāng)于整個三亞城區(qū)的海灘上，按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃，這里不久將崛起媲美亞龍灣的國際一流旅游度假區(qū)。

但與亞龍灣的開發(fā)模式完全不同，海棠灣成為三亞探索政府主導(dǎo)土地成片一級開發(fā)的試點。三亞市委書記江澤林在2月26日海南各市縣委書記座談會上結(jié)合海棠灣模式指出，三亞今后原則上不再允許企業(yè)參與土地一級開發(fā)。

政府主導(dǎo)土地一級開發(fā)試點

海棠灣的整體規(guī)劃用地面積98.7平方公里，面積是亞龍灣國家旅游區(qū)的5倍，其中城市建設(shè)用地51.61平方公里，總體定位是“國家海岸”，將被建成國際性的休閑度假區(qū)。2006年，海南即將開發(fā)海棠灣的消息一經(jīng)披露，立即引起國內(nèi)外眾多企業(yè)的極大關(guān)注。

上海家化集團(tuán)和李嘉誠旗下公司對海棠灣開發(fā)權(quán)的爭奪，更是讓海棠灣名聲大噪。當(dāng)時，以上海家化集團(tuán)為首的上海企業(yè)聯(lián)合體希望能參與該區(qū)域的土地一級開發(fā)整理。隨后李嘉誠旗下的和記黃埔、保利集團(tuán)等都表露出類似意圖。

海棠灣工作委員會副書記趙雷武向《第一財經(jīng)日報》表示，讓企業(yè)參與土地一級開發(fā)模式當(dāng)時在海南多個地方都在采用，海棠灣啟動初期也考慮沿用企業(yè)開發(fā)模式?！暗罱K還是沒有選擇企業(yè)開發(fā)模式，因為看到了這種模式的問題所在，把土地交到企業(yè)手上，它愛開發(fā)就開發(fā)，不愛開發(fā)就借口拖延，很可能會出現(xiàn)土地閑置的情況。

三亞市國土資源局前局長文和在接受媒體采訪時曾表示，這種選擇最根本目的是加快海棠灣開發(fā)，但卻客觀上延緩了開發(fā)。上述欲參與土地一級開發(fā)的企業(yè)兩年多卻遲遲沒有啟動實質(zhì)性的開發(fā)建設(shè)。

而按照三亞市給海棠灣的政策設(shè)定，除市政府自用地外，包括按政府可采取協(xié)議出讓方式在內(nèi)的其他所有土地都按招拍掛程序供給。對于政府支持的重點項目，在扣除土地成本費用后，給予一定比例的政府投資支持。

在海棠灣，除該市行政事業(yè)單位自用地之外，教育、醫(yī)療等公益設(shè)施用地，由非該市行政事業(yè)單位或由企業(yè)投資實施的；水電、電信、燃?xì)獾仁姓A(chǔ)設(shè)施用地，由企業(yè)投資實施的；大型會展等公共服務(wù)設(shè)施，由企業(yè)實施投資的，都將試行由劃撥及協(xié)議出讓供給國有土地，改為招拍掛方式出讓。海棠灣劃撥及協(xié)議出讓供給改招拍掛出讓用地，將按不低于土地成本費用的原則，確定土地出讓的底價。

土地出讓助力地方財政

和亞龍灣等高檔旅游度假區(qū)開發(fā)模式相比，海棠灣最大的特別之處在于土地的一級開發(fā)由政府獨立完成，然后政府以項目帶土地招商，而不是政府和企業(yè)合作進(jìn)行一級土地開發(fā)并分享土地出讓收益。

政府直接進(jìn)行土地一級開發(fā)，帶來的政府利益最大化可謂顯而易見。其間，海棠灣曾數(shù)次放地，每次均引起國內(nèi)外開發(fā)商的熱捧，地價更是節(jié)節(jié)攀升。

此前的2007年，公開招標(biāo)出讓海棠灣首期7宗土地共2130畝，獲得土地出讓金21億元，創(chuàng)下海南省一次性出讓土地收益的最高紀(jì)錄。當(dāng)時，每塊土地出讓底價為每畝97萬元，中標(biāo)價格從97萬元至100萬元不等。

同年底，海棠灣再拍賣出讓一個酒店用地，香港嘉里控股有限公司以每畝232萬元的價格奪標(biāo)，土地總收益達(dá)到6.23億元。2008年1月，再次出讓四塊地的使用權(quán)，總面積1044畝多，出讓起始價為每畝232萬元。而到了2009年，海棠灣第三期最高供地價格達(dá)到每畝460萬元，比去年海南省有償供地均價高出約400萬元。

藤橋鎮(zhèn)東溪村村民吳運昌做摩托車?yán)蜕?，他說來這里的外地人越來越多。村里的集體土地被征用了不少，政府對每畝地的補(bǔ)償款約9萬多元。一些村民用這些補(bǔ)償款蓋起的兩層小樓格外顯眼。

趙雷武說，在企業(yè)開發(fā)模式下，利益的天平更多是傾向于開發(fā)商，當(dāng)?shù)卣屠习傩蘸茈y從土地一級開發(fā)過程中得到大的利益分成?！岸_發(fā)則可以把土地和旅游資源掌握在自己手上，規(guī)劃和整體拆遷、建設(shè)、管理方面政府的發(fā)言權(quán)更大，基礎(chǔ)設(shè)施的投入和建設(shè)質(zhì)量、速度也更有保障。

“現(xiàn)在政府資金投入方面不存在問題，開發(fā)資金就是從土地出讓資金中獲得，非常充足，而我們的底氣更來自于這邊土地巨大的升值空間。土地增值速度很快，特別是基礎(chǔ)設(shè)施的日趨完善，都是推動這邊土地價值上漲的重要支撐?！壁w雷武說。