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    鳳凰衛(wèi)視

    中介拋售三亞豪宅 海南炒房曲終人散?

    2010年03月05日 06:34
    來源:每日經濟新聞 作者:翟敏

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    “國際旅游島”概念猶如一針興奮劑注入了海南的房地產市場,全球的投資客都將目光投向了三亞這座號稱“東方迪拜”的城市。在房企捂盤惜售和人為哄抬房價的潮流中,海南房地產市場迅速升溫,出現房價瘋漲、購房者盲目跟風搶購等非正?,F象。在許多人看來,“國際旅游島”一度成為了“國際炒房島”

    不過在過度興奮之后,留下的卻是疲憊。《每日經濟新聞》記者連日來在海南采訪時發(fā)現,當地的房地產市場經歷了短暫的瘋狂之后已經迅速降溫,而海南省政府方面也連續(xù)采取了一系列措施加強房地產的調控。不過在有專家指出,目前樓市“仍有空子可鉆”

    樓市降溫 中介報價狂降

    “買房子的人好像一夜之間都消失了。”3月3日,三亞市新風路一家房地產中介門店負責人張路向《每日經濟新聞》記者表示,春節(jié)一過,看房的人立刻便少了許多?!按汗?jié)前那一段時間最瘋狂,每天都有成群結隊的人來問房子。但現在一周也沒多少,進來的也就看看而已。

    就在離這家門店不遠處的海邊,便聳立著在這一輪海南樓市高燒中“大放異彩”的三亞鳳凰島項目所屬樓盤。這個開盤價便達到6萬多元、最高時房價超過10萬元的豪宅項目雖然價格高昂,但依舊吸引了來自全國各地買家爭相出手。

    不過,這座昔日門庭若市的海南高端房產代表之作,近期也已經恢復平靜。3月4日,記者在準備走訪鳳凰島項目時發(fā)現,整個鳳凰島已處于半封閉狀態(tài),只有一些好奇的游客在橋頭拍照留念。據了解,目前鳳凰島仍在施工,出于安全考慮,上島必須提前預約,而連接鳳凰島與三亞市區(qū)的唯一一座橋梁也由專人負責把守。

    公開資料顯示,三亞鳳凰島去年底內部認購價是3.8萬~6萬元/平方米,開盤均價達7萬元/平方米,春節(jié)前甚至有報價達13萬元/平方米。然而記者從三亞一些中介機構了解到,春節(jié)剛過,鳳凰島已經出現5萬元/平方米轉手的報價。

    “這段時間投資者已經理性多了。”海南房地產營銷專家、旅控會展開發(fā)公司策劃經理李東緒表示,鳳凰島僅僅是海南房地產降溫的一個縮影。他介紹說,就海口市場而言,雖然各項目2月底的價格與月初相比并未有較大變化,但是出現了折扣現象,而且幅度逐漸增加。同時,節(jié)后各項目現場客源明顯減少,銷售量不斷下滑,現場客戶也并非以年前的炒房客戶為主,更多的是以長線投資和度假自住為主的客戶,相對比較理性。

    與三亞的情況類似,2月???a target="_blank">商品房市場總成交量環(huán)比下滑達38.75%,不過價格環(huán)比提升34.14%,達到8618.63元/平方米。顯然,海南的房地產市場已逐步陷入有價無市的尷尬。

    房價透支 部分地區(qū)超夏威夷

    海南獲批建設國際旅游島之后,各路資金蜂擁擠進???、三亞、陵水等地,短短5天之內,整個海南省商品房銷售量就超越了2008年全年的銷售量,房價隨之水漲船高,漲幅領銜全國。有人專門進行統(tǒng)計并指出,海南部分地區(qū)的房價已經沖高到著名國際旅游島——印尼巴厘島的3倍,甚至超越了美國夏威夷。在海南軟硬件諸多方面都還達不到 “國際旅游島之的最低標準時,只有房價率先與“國際旅接軌。

    然而,瘋狂的舞蹈過后帶來的卻是“體力透支”,海南的房價同樣是如此。專家分析,快速上漲導致的高房價對海南未來的發(fā)展將帶來巨大負面影響。李東緒表示,“海南這一波炒房來得快去得也快,而產品品質與周邊配套并沒有明顯改變,房價完全是投機者瘋狂的倒賣炒作而漲起來的,這輪炒房透支了海南未來幾年市場價格的漲幅空間。

    不過李東緒仍然相信,未來海南通過不斷進行國際旅游島的建設,軟件和硬件都會有很大提高,到時候價格就會與產品價值相對應,以品質的不斷提高來推動整個海南房產的平均價格繼續(xù)上漲。他認為,隨著購房者的逐漸成熟和市場調控的加強,海南的房地產市場將會逐步穩(wěn)定?!跋翊汗?jié)前的那一輪瘋狂,應當說10多年甚至幾十年才能遇到一次,有很多人在這樣的瘋狂中大賺,也有很多人被套牢。不過李總體來說,未來的市場應當是向好的,房價也會平穩(wěn)上漲,大漲和大跌的情況不太可能出現了。

    中國(海南)改革和發(fā)展研究院院長遲福林也認為,前兩個月海南省房價猛漲屬于“補漲”期,近期房價在總體上已逐步穩(wěn)定,回落空間有限?!按舜畏績r上漲跟上世紀90年代相比,背景、需求、結構都不一樣,盡管有泡沫,但不會再現當年的情景。

    大興土木 生態(tài)面臨考驗

    記者在海南采訪過程中發(fā)現,很多房地產項目都是劈山或沿海而建。在??诘饺齺喌母咚俟费鼐€,巨大的施工工地一路不時躍入眼簾。專家認為,這意味著大量樹木遭到砍伐,自然景觀、生態(tài)環(huán)境遭到破壞,顯然會對國際旅游島的建設帶來負面影響。

    “我們規(guī)劃了10個高爾夫球場,在建的是4個,建好的有2個。”這是海南陵水縣縣長王雄近日接受媒體采訪時的“豪言壯語”。不過,值得注意的是,陵水縣直到去年財政收入才僅為3.8億元,目前仍是國家級貧困縣。而小小一個陵水縣竟然要建多達10個高爾夫球場,這也的確令人稱奇。

    對此李東緒認為,“這種情況其實全國各地都有,并非海南獨有。海南房地產價值重點在于其擁有的景觀資源,如海景和山景。好的地產項目可以更好地融入到自然環(huán)境當中,做到完美融合,不但不會破壞自然資源,反而會保護自然資源?!钡瑫r也表示:“由于部分地區(qū)地產發(fā)展太快,規(guī)劃跟不上,造成自然景觀和生態(tài)的嚴重破壞。我認為要避免這種現象發(fā)生,就必須加強對于開發(fā)的規(guī)劃,并嚴格執(zhí)行項目開發(fā)前的環(huán)境評估工作。對一些破壞生態(tài)的項目要求其改正或者進行生態(tài)型處罰。

    在李東緒看來,未來的海南房地產開發(fā)過程中,應該提高產品檔次,減少一些二線城市或者旅游風景區(qū)簡單的普通住宅開發(fā),增加旅游地產的開發(fā),例如度假酒店、產權式酒店等;同時注重產品的品質和項目的配套,在進行地產開發(fā)的同時注重環(huán)境保護,大力發(fā)展節(jié)能環(huán)保低碳的建筑。

    此外,李東緒強調:“在給島外人蓋房子的同時,要考慮本地購房需求,加強保障性住房、廉租房開發(fā),并處理好引進消費和引進人才的關系,不能單純停留在賣地、買房層次上。

    從這一方面來講,海南已經采取了一系列行動。據悉,海南省已經決定,省財政從市、縣收取的土地出讓金10%,以及省和市、縣一般預算新增財力部分,將向保障性住房建設項目傾斜。

    “2010年新建10.09萬套保障性住房,力爭在2012年末基本解決全省低收入居民住房困難。加強保障性住房的出租出售管理,嚴查擅自將保障性住房進行市場交易的行為。將保障性住房建設列入省政府對市、縣政府及其主要領導的考核內容,對未能完成任務的,予以調離崗位?!焙D鲜∪涨俺雠_的《貫徹國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實施意見》指出。

    新聞鏈接

    海南加強房地產調控專家稱仍有空子可鉆

    每經記者 朱玲 發(fā)自廣州

    為抑制炒房,海南省日前出臺了 《貫徹國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實施意見》(以下簡稱 《意見》),并決定自2010年5月1日起實施。

    《意見》規(guī)定,實行商品住房買賣合同網上簽約、備案及合同注銷備案制度。要求開發(fā)企業(yè)在訂立商品住房買賣合同后10天內辦理備案手續(xù)和預告登記;逾期不辦理的暫停預售許可。在辦理房屋所有權證之前,嚴禁辦理房屋轉讓和更名手續(xù)。實行商品住房預售款監(jiān)管制度,預售款應存放于開發(fā)企業(yè)指定的銀行賬戶,嚴禁開發(fā)企業(yè)直接收取現金?!兑庖姟吠瑫r規(guī)定,為防范惡意炒賣土地,在規(guī)定時限內,投資額未達到開發(fā)投資總額25%的,嚴禁轉讓、聯營合作、作價出資(入股)和抵押土地使用權。

    對此,廣州地產專家謝逸楓表示,這個政策能否奏效的關鍵是地方政府是不是嚴格執(zhí)行和實施,他認為,規(guī)定里面依然有一些空子可鉆。如針對“商品住房銷售一律實行明碼標價,經營者在公開銷售前24小時,應在商品住房交易場所醒目位置公示商品住房價目表,不得在標價之外收取任何未予標明的費用”的規(guī)定,謝逸楓表示,這在實際操作中很難執(zhí)行或者監(jiān)督,一般開發(fā)商都在開盤前幾個小時才會確定價格,況且政府有關部門也不可能派人到每個樓盤去調查。此外,《意見》雖然規(guī)定開發(fā)商的投資額要達到開發(fā)投資總額的25%,但仍不足以完全遏制開發(fā)商的炒地現象,除非將這一比例上調到35%。

    此前,海南三亞市城鄉(xiāng)建設和住房保障局下發(fā)了關于抑制樓市炒作的通知,準備對前往三亞購房的外地人采取限制購房措施,規(guī)定1個身份證只能購5套房。但隨后該舉措遭遇了空前的質疑,被認為這種調控恐怕更像是鼓勵炒房。

    [責任編輯:wangft] 標簽:炒房 海南房地產 三亞 
     

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