每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

國家統(tǒng)計局最新房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份?？诤?a target="_blank">三亞房價漲幅均超過56%。而在此前的媒體報道中，樓盤一日單價上漲1000元、炒房客15天賺錢超千萬的消息，更讓海南房價成為了 “神話”?！昂Ｄ戏慨a(chǎn)泡沫論”一時喧囂塵上。但在三亞鳳凰島發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理陳璐眼中，海南現(xiàn)在的房價僅僅是價值回歸而已，除了產(chǎn)權(quán)式酒店等少數(shù)產(chǎn)品類型，海南房價并未大漲。

什么才是海南樓市的真相？《每日經(jīng)濟新聞》地產(chǎn)周刊邀請陳璐走進“地產(chǎn)名人堂”，告訴你一個真實的海南房地產(chǎn)市場。

NBD：很多人都認為，海南房價在僅僅一兩個月時間里就出現(xiàn)了50%以上的上漲，是房地產(chǎn)嚴重泡沫的表現(xiàn)。在您看來，海南房地產(chǎn)的泡沫究竟有沒有？嚴不嚴重？

陳璐：所謂的泡沫是不存在的。海南和全國其他省市的樓市并不相同，90%的購房需求來自于島外。很多購房者是將海南島當作度假使用的第二居所。因此，有很多人以入住率來評估海南房地產(chǎn)業(yè)是否有泡沫，那是不正確的。

事實上，我接待的大部分客戶，首付比例都超過了50%。在這樣的前提條件下，銀行的房貸風險非常小。如果和1993年海南樓市的泡沫相比，現(xiàn)在的海南房地產(chǎn)市場要健康得多。1993年海在海南投資房地產(chǎn)的主要是國有企業(yè)，投資的主要產(chǎn)品是公建類項目。但現(xiàn)在在海南買房的主要是個人或者民營企業(yè)，大部分人買的是住宅，雖然也有投資者，但主要是自己使用。

NBD：海南今年房價漲速非常快，現(xiàn)在的房價是否有些虛高？您覺得海南房價短期內(nèi)有沒有可能回落？

陳璐：自今年初以來，海南房價的確出現(xiàn)了一輪比較大的漲幅。但是主要的原因是海南之前的房價過低，和海南島的自然景觀資源以及整個海南島在國內(nèi)的地位并不相稱，這一輪海南房價的上漲，應(yīng)該被看作為海南房地產(chǎn)價值的一種回歸。

事實上，海南房價的上漲幅度，并沒有我們從統(tǒng)計部門了解到的那么大。海南的房價統(tǒng)計范圍，不僅僅包括普通住宅，還包括了產(chǎn)權(quán)式酒店。而海南海岸線附近的房地產(chǎn)產(chǎn)品，全部都是產(chǎn)權(quán)式酒店，其功能特殊，又有景觀支撐，價格自然遠遠高出普通住宅。一、二月份價格上漲幅度較多的產(chǎn)品，主要是產(chǎn)權(quán)式酒店。普通住宅的價格并沒有大幅上漲。

NBD：您對海南島的規(guī)劃前景怎么看？目前媒體報道海南存在“臟、亂、差”的情況，會影響海南樓市的前景嗎？

陳璐：從目前來看，海南的現(xiàn)有設(shè)施配套，與國際旅游島的定位，的確存在著很大的差距。但在海南國際旅游島的規(guī)劃報經(jīng)國務(wù)院批準通過后，海南的發(fā)展速度將會很快提速，現(xiàn)有的配套設(shè)施將得到全面的改善。相信在海南省政府的治理下，海南的城市環(huán)境、治安環(huán)境將會得到極大提升。

另外，海南版的“國11條”規(guī)范了海南的地產(chǎn)市場，抑制了海南房價的大幅上漲。在海南國際旅游島規(guī)劃公布以后，很多島外知名企業(yè)也來到了海南，在海南增加投資。像我們公司原先是浙江企業(yè)，在海南島發(fā)展提速的背景下，我們也來到了海南，開發(fā)當?shù)氐穆糜钨Y源。

NBD：海南的房地產(chǎn)和其他城市的地產(chǎn)不同，所面對的客戶是全國甚至全世界的，而面對的競爭也不只是某個區(qū)位，而是全海南，甚至全世界的，您如何看待海南樓盤未來的激烈競爭？

陳璐：海南的樓盤競爭的確非常激烈。但海南目前非常缺乏高品質(zhì)的樓盤，因此我認為如果能在項目中注入核心競爭力，提高項目的建筑品質(zhì)，那么在激烈的競爭中勝出，應(yīng)該不是難事。應(yīng)該說，目前海南的高端市場樓盤整體品質(zhì)，要比內(nèi)地的很多省份和城市的高端產(chǎn)品差很多，真正稱得上高端項目的住宅還很少。一些項目成本很低，但價格卻很高。尤其是那些基本已建成的項目，在旅游島規(guī)劃公布后，沒有隨著房價的上漲追加投入，提升項目品質(zhì)。但另一方面，大多數(shù)的項目品質(zhì)和價格還是相符的。以我們樓盤為例，鳳凰島幾乎是和海南旅游島規(guī)劃同步發(fā)展起來的，本身就是旅游度假村項目，不存在價格虛高的現(xiàn)象。

NBD：根據(jù)海南環(huán)境和國土資源廳的有關(guān)政策，普通商品住宅用地未來將屬于限制范疇，而豪宅和經(jīng)濟適用房用地則不在限制之列，是否會使海南房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩頭熱當中冷的格局？海南近期對土地市場的連續(xù)查處，又是否表示未來海南的土地價格將有可能因為政策法規(guī)的規(guī)范而進一步提高？

陳璐：海南的豪宅是根據(jù)面積來定義而不是根據(jù)價格。房型面積大于140平方米，容積率低于1.0的，都屬于豪宅。一般海南住宅以小戶型居多，所以海南房地產(chǎn)市場普通住宅還是比較多的。

海南之所以要保證保障房和豪宅供地，限制普通商品住房用地，是和海南自身的特點有關(guān)。整個海南本地人口只有850萬，房屋擁有量又比較高。在這樣的情況下，海南省完全有能力保障當?shù)厝丝诘木幼⌒枰６Ｄ系?a target="_blank">商品房購買需求有90%是島外人口，他們需要較高品質(zhì)的住宅，因此減少普通商品住宅用地也是趨勢。

至于海南省近期連續(xù)對土地市場進行整頓，那是因為海南目前大部分的土地被私人或者企業(yè)所控制，真正由海南省政府掌握的土地比例很小。在這樣的情況下，通過海南省政府供地獲得的土地數(shù)量非常少，大部分土地交易是私下進行的。海南省政府打擊私人囤地現(xiàn)象，不僅僅是為了增加政府供地，也是為了規(guī)范海南的土地市場，從長遠來看將有效抑制地價的上漲，對于土地市場的宏觀調(diào)控將是件大好事。