當(dāng)抑制房價的輿論成為兩會的保留節(jié)目，中國房地產(chǎn)市場也找到了一條自動適應(yīng)的路線圖

文 張育群

不出所料，有去年熱播的電視劇《蝸居》做注腳，房價再次在2010年兩會上從經(jīng)濟躍升為泛政治議題，并成為多個主管部門負責(zé)人“下定決心”，“不得不完成的任務(wù)”

3月5日，國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報告中承諾，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，既要抑制投機性購房，也要大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。目標(biāo)是“滿足人民群眾的基本住房需求”

但心存幻想的購房者可能會無奈地發(fā)現(xiàn)，在度過了一個煎熬的2009年后，他們?nèi)耘f置身嚴(yán)峻的現(xiàn)實困局中。六年來，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了一個顯而易見的調(diào)控周期—往往在年末中央經(jīng)濟工作會議到次年兩會，調(diào)控力度達到頂峰，之后進入政策效果觀察期，然后市場重新活躍，再迅速以令業(yè)內(nèi)人都難以想象的程度報復(fù)性反彈。除了2008年金融危機之時，這一周期有所改變。

花旗銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家沈明高認為，今年的全國人大會議本應(yīng)更加重要，因為召開之際正值經(jīng)濟復(fù)蘇處于十字路口，經(jīng)濟的下行風(fēng)險在逐漸減弱，而上行風(fēng)險，即資產(chǎn)價格泡沫和通貨膨脹卻在穩(wěn)步增大。但顯然，在退出戰(zhàn)略以及如何在不引發(fā)房地產(chǎn)市場硬著陸方面，本次會議缺乏共識。

如決策層希望房價平穩(wěn)，但地方政府樂見房價上漲以獲得更多的土地收入，這種中央與地方政府之間的博弈，背后則是財政收入體制的矛盾；與之相伴，樓市供應(yīng)短缺是長期現(xiàn)象，尤其是在中心城市非常明顯。但政策指揮棒則跟宏觀經(jīng)濟密不可分，通常房地產(chǎn)也正是預(yù)防整體宏觀經(jīng)濟過熱首當(dāng)其沖的調(diào)控對象。“如果不從深層次找原因，高地價、高房價問題仍會在相當(dāng)長的時間內(nèi)持續(xù)。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰在接受《環(huán)球企業(yè)家》采訪時預(yù)測，本輪調(diào)控將跟2005年新老國八條調(diào)控很相似，當(dāng)時的結(jié)果是房價依然報復(fù)性上漲。

事實可能證明，決策層在兩會上的論調(diào)依舊是平息民怨之言。房地產(chǎn)利益鏈條上各方的博弈依然暗流涌動，未來的三至六個月中，決策層在地方政府、開發(fā)商、購房者等多方力量的博弈，將決定樓市的走向是一個短期的小回調(diào)，還是會演變成為又一輪暴漲暴跌。

表面現(xiàn)象

剛剛過去的2月份，多家房地產(chǎn)商交出的2010年首份成績單，都只能用慘淡來形容。恒大地產(chǎn)2月份銷售額和銷售面積分別環(huán)比下滑六成以上，萬科2月亦同比分別減少59%和35%。中房指數(shù)研究院公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)甚至顯示，其監(jiān)控的30個重點城市中，僅三亞及徐州兩個城市成交量跌幅小于五成，多數(shù)城市跌至9個月以來的最低點。

有分析師將房企銷售額暴跌歸因于中國政府近期采取的房價抑制措施，其中包括二套房貸收緊及加強土地管理等相關(guān)規(guī)定。中原證券分析師吳劍雄表示，一路狂奔的房價終于放慢了腳步，從近期各大城市的銷售額數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)投機行為已開始減少。

從房地產(chǎn)貸款等指標(biāo)來看，京滬深一線城市樓市亦正在降溫。各家商業(yè)銀行的信貸員們在忙碌了整整五個季度之后，終于有時間歇口氣了。

“貨幣政策有逐步收緊的趨勢。政府現(xiàn)在是每天都在監(jiān)視信貸規(guī)模。民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總經(jīng)理董續(xù)勇告訴《環(huán)球企業(yè)家》，他們手頭上很多房地產(chǎn)的貸款，僅因手續(xù)問題拖延了幾天，就發(fā)放不出去了。顯然，政府希望通過長期的信貸政策控制房企的資本規(guī)模，從而達到控制房價的目的。

但上述手段只不過是歷年調(diào)控的慣用套路。一般來說，決策層認為房價上漲過快時，往往是用速凍的辦法警告、打擊房地產(chǎn)商做多的沖動。事實上，這造成了供給的縮小，這會使得核心城市的供不應(yīng)求更加明顯。但其真正見效的原因是，這釋放了政府的“態(tài)度”，并會觸發(fā)購房者的觀望情緒，從而暫時降低購房需求，形成一個被強行壓低的供需平衡—表現(xiàn)在成交量的迅速降低，而給人以房地產(chǎn)市場降溫的印象。

28歲的陳鋒的購房經(jīng)歷是這輪調(diào)控的一個縮影。去年11月份開始，陳峰開始看二手房，雖然價格漲得離譜，但他看中的房子一兩天后就賣掉了，而中介只是留下號碼，就再也沒有打來電話。但新年之后，陳鋒開始不停地接到中介的推房電話。只是留讓陳鋒意想不到的是，連著看中兩套，正等著談價錢時，等來的卻是房東并不想賣房的消息?！拔也聹y，他們想看看兩會是不是這輪調(diào)控的終點?！标愪h說。