——中國房地產(chǎn)泡沫的漲跌勢力簡析

張庭賓

房地產(chǎn)泡沫遭遇了當(dāng)頭棒喝。

3月18日，國資委宣布78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，22日，國資委再次嚴(yán)厲責(zé)令——這78家央企須在“15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案”。國資委這次雷霆之動，頗出乎筆者意料，不僅講政治，也講市場，當(dāng)為之喝彩。

房地產(chǎn)市場的此次狂性大發(fā)令人咋舌。在2010年年初進(jìn)入房價(jià)觀望期后，在中央政府再三強(qiáng)調(diào)遏制房價(jià)過快上漲后，溫總理在“兩會”上漲抑制土地價(jià)格過快上漲”言猶在耳，3月15日北京一天就誕生了三個(gè)新“地王”，始作俑者就是央企。

本來觀望的民意再次騷動了起來。筆者近日連續(xù)接到幾個(gè)電話：北京又出地王了，問房價(jià)是否還會再漲，是否應(yīng)該買入。我的回復(fù)是——觀點(diǎn)沒有改變：

1.如果中國未來3年內(nèi)不出現(xiàn)嚴(yán)重的通脹，房地產(chǎn)價(jià)格就此回調(diào)，那么，它可能在下跌30%~50%間實(shí)現(xiàn)軟著陸，這是最理想結(jié)果；如果房價(jià)于現(xiàn)在基礎(chǔ)上，一年內(nèi)再快速上漲30%，那將是中國房地產(chǎn)最后的瘋狂，房價(jià)很可能將在其后下跌50%以上。

2.如果以人民幣標(biāo)價(jià)，目前的房價(jià)不會是歷史高點(diǎn)，由于貨幣不斷貶值的必然趨勢，未來會出現(xiàn)更高的價(jià)格；但是如果以黃金來標(biāo)價(jià)，它很可能是房價(jià)的拐點(diǎn)。即假如現(xiàn)在7~8公斤黃金可以買上海一套200萬元人民幣的房子，那么5年之內(nèi)，你有機(jī)會用2公斤黃金購買它，即樓價(jià)對黃金的價(jià)格下跌75%。

如果不能有力震懾樓市泡沫的卷土重來，筆者所擔(dān)心的最糟局面大有可能發(fā)生，即房價(jià)在一年內(nèi)再漲30%，中國房地產(chǎn)將一旦雪崩就再難翻身——就像日本在1990年后那樣。所幸的是，這一次，國務(wù)院和國資委雷霆反擊，一舉擊中在新一輪樓價(jià)反撲中的最大“抬轎者”，使得此輪樓價(jià)反撲破滅的可能性大增。

毫無疑問，從技術(shù)指標(biāo)上看，現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)價(jià)格存在嚴(yán)重的泡沫，筆者在以前的文章中已有分析，不再重復(fù)；今天，本人換一種新的方法來分析中國樓市泡沫——樓市“坐轎者”和“抬轎者”分析——以徹底讓那些錯(cuò)過了10年樓市大牛市而不甘心、隨時(shí)想沖進(jìn)去的潛在“抬轎者”理智起來。

這種分析方法的原理非常簡單——一頂中國特色的轎子，如果抬轎者多，坐轎者少，它還能起來；而如果坐轎者眾多，而抬轎者越來越少，抬轎者支撐不起肩上的重量，則轎子肯定要落地。轎子抬得越高，落地摔得必然越慘。

坐轎者至少有六類：1.地方政府的土地財(cái)政，現(xiàn)在不少城市的賣地收入已達(dá)財(cái)政收入的40%~50%，高得驚人；2.與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收部門，包括房地產(chǎn)企業(yè)稅和交易稅；3.房地產(chǎn)企業(yè)的利潤；4.前期大量按揭買入房產(chǎn)的炒房者；5.提供住房按揭的銀行存貸差，這個(gè)存貸差在全世界是最高的，此外還有和房地產(chǎn)相關(guān)的各種收費(fèi)；最后一個(gè)是最容易被大眾忽略的央行，由于計(jì)入CPI的不是房價(jià)而是房租價(jià)格，房價(jià)大漲而房租不漲，這樣一來，它在某種程度上掩飾了真正的通脹，央行獲得了較高的鑄幣稅。

坐轎者陣容龐大，而且這種胃口往往越來越高，這些膨脹的欲望成為構(gòu)成房價(jià)成本和價(jià)格上漲的推手。那么抬轎者的力量如何呢？

抬轎者也分為六類：1.自住者，他們買房就是為了自住，即剛性需求；2.炒作者，他們買房的目的是為了炒作差價(jià)，賺取投機(jī)利潤；3.商業(yè)銀行，它以貸款比例和利潤來放大前兩者的需求；4.房地產(chǎn)商，他們通過制造樓市緊俏的氣氛，而刺激前兩者，尤其自住者的超前購房；5.地方政府，它們往往通過收緊地根，采取土地招拍掛制度，制造樓地王”，以貸面粉高過饅頭”倒逼購房者接盤；6.央行，如果貨幣超額發(fā)行，貨幣之水漲，則水上之船——房價(jià)則漲。

以上各種抬轎者中，4(房地產(chǎn)商)、5(財(cái)政收入)、6(央行)的抬轎者是虛抬，他們本質(zhì)上是坐轎者；3(商業(yè)銀行)是抬轎者放大器，真正的抬轎者只有兩種人，一是炒作者，二是自住者。

炒作者和自住者的根本不同是，在房價(jià)上漲時(shí)，炒作者洶涌而至，很積極地抬轎子；但當(dāng)他們看到轎子無法再抬高時(shí)，會悄悄地或很快地脫身，那時(shí)，所有的虛抬者和投機(jī)抬轎者都會瞬間消失，所有的重?fù)?dān)都會最后壓在自住者肩上。

因此，盡管分析樓市泡沫的方法很多，但歸根結(jié)底，都在于自住房抬轎者們還能不能抬得起這頂人越來越多、既得利益越來越沉重的轎子？

從這個(gè)根本點(diǎn)判斷，自住房的抬轎者已經(jīng)竭盡全力了。道理很簡單，目前中國房價(jià)的絕對價(jià)格已達(dá)世界前列，中國房價(jià)收入比更是在全世界遙遙領(lǐng)先。本人的一位朋友，是上海某券商的部門經(jīng)理，年收入上百萬元，前不久他向我感慨，他也買不起上?？吹蒙涎鄣姆孔恿?。而對投機(jī)購房者而言，現(xiàn)在高達(dá)500個(gè)月租金上下的房價(jià)早已成為燙手山芋。溫州的炒房團(tuán)從兩年前起就已開始撤出一線城市，而外資在去年也紛紛拋售一線城市的房產(chǎn)。最典型的是，摩根士丹利幾乎以市場價(jià)格的一半向潘石屹拋出了東海廣場的樓盤。

在這樣坐轎者日重，抬轎者苦苦支撐的時(shí)刻，中國房地產(chǎn)這頂轎子的落地是必然的，未來存在的懸念主要是兩個(gè)：

一是，會不會出現(xiàn)最后一輪的瘋狂？比如找來央企這樣的冤大頭，猛地把轎子最后向上一拋，再跌下來硬著陸。還是各方理性調(diào)整，合力將轎子緩慢地軟著陸。

二是，未來通脹程度會有多高？如果通脹很嚴(yán)重，轎子變成了風(fēng)箏，不排除房價(jià)會被紙幣放得更高，但是那樣的話紙幣的購買力將嚴(yán)重貶值。而這個(gè)懸念的主要決定因素不在中國，在于美國和美元。如果未來5年內(nèi)美元出現(xiàn)紙幣危機(jī)，則人民幣也會跟隨貶值，與之相對應(yīng)的是，黃金、石油等大宗商品的價(jià)格將大漲。

說實(shí)在的，做不斷警示風(fēng)險(xiǎn)者并不聰明，因?yàn)樵谑虑?主流的坐轎者并不喜歡，而在事后，失敗的抬轎者甚至?xí)裨?。但是公眾媒體必須對這種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行警示。