國土資源部認定福州集中出讓2800.55畝土地違規(guī)

邵芳卿 劉展超

　一場原本可能氣勢如虹的2800畝超大地塊的出讓大戲，帷幕尚未拉開就告暫停。

4月10日，福州市國土資源局網站公告稱，經該局研究，暫停原擬于4月9日至19日掛牌出讓的2010-12號地塊的出讓。

此前，3月22日，該網站發(fā)出編號為“榕土讓［2010］03號”的公告，稱該地塊出讓面積為2800.55畝，起始價達178億元。

在4月9日的“2009中國國土資源公報”發(fā)布會上，國家土地總督察辦公室副主任紀東義宣布，因存在多處違規(guī)，國土部已叫停上述福州地塊的出讓，并約談了福州市有關部門負責人。

紀東義表示，該地塊必須整改到全部符合國家相關規(guī)定之后，才能再次入市。

競買條件設定的門檻

2800.55畝，這相當于福州市2009年全年出讓土地面積(約1412畝)的兩倍。

項目計容可建面積達6534622.5平方米。

雖然項目誘人，但很多房地產商只能在門檻外嘆息。

根據(jù)公告，競買的五個主要條件是：具備一級房地產開發(fā)資質；競買保證金為40億元；集團(含下屬子公司)開發(fā)過兩個單個項目建筑面積達400萬平方米以上(含400萬平方米)的各類房地產綜合項目；在國內投資開發(fā)各類房地產項目累計建筑面積達2000萬平方米(含)以上；在土地交付之日起3年內完成建設并通過竣工驗收。

“我們達不到第3、4兩個條件，省內也沒有一家房地產企業(yè)能達到，都難一下子拿出40億元保證金?！?日，福建最大的房地產商融僑(福建)房地產有限公司有關負責人對《第一財經日報》感嘆。

記者發(fā)現(xiàn)，融僑集團最大的項目為重慶融僑半島，建筑面積為350萬平方米，確實無法“達標”

福建省內頗具實力的廈門國貿地產和恒興置業(yè)有關人士亦向記者表示，不參加競標。

“這樣的條件似乎是預設給誰的?！币晃徊辉竿嘎缎彰母＝ㄖ康禺a商對記者說，從建筑面積看，國內最大的房地產商萬科在杭州的最大項目良渚文化村為340萬平方米；國內最大的豪宅開發(fā)商世貿集團規(guī)模最大的項目是在建的哈爾濱世貿濱江新城，380萬平方米；而以開發(fā)大盤著稱的碧桂園僅有鳳凰城一個項目達到400萬平方米。

對于這些“該地塊早已名花有主，內定后再出讓”的懷疑，此前，福州市國土資源局有關人士對媒體指出，此次土地競買的要求設定并不苛刻，之所以設定高門檻，是因為項目本身比較大，因而對開發(fā)商的資質要求也相應較高。

“此次項目被叫停，除了面積超大之外，還有利益的因素，有些開發(fā)商覺得不公平?！?月11日，福州大學房地產研究所所長王阿忠對本報記者說，“因為特定條件被排除在外的開發(fā)商心有不甘，如采用招標的方式，至少形式上大家都能參與，也不會導致目前的局面。

“一旦這一2800畝地塊拍賣成功，距其不遠的另一個項目將來肯定銷售不動。”一位不愿透露姓名的福建房地產專家向記者透露。2月4日，江西省正榮房地產開發(fā)有限公司以60億元價格競得位于福州則徐中學、“福臨東城”以南，晉安河以東，國貨路以北，長樂路以西的地塊，樓面價為8653元/平方米，“而2800畝地塊樓面價僅2700多元”

“突破”現(xiàn)有政策

為防止大開發(fā)商壟斷土地出讓及囤地，2009年11月2日，國土資源部下發(fā)了《限制用地項目目錄》，要求單宗商品住宅用地出讓面積不能超過20公頃(約300畝)，土地出讓及囤地，首付比例不低于50%。

對此，福州市國土資源局有關人士對媒體稱，由于是舊城改造，而非凈地拍賣，所以不受相關規(guī)定的限制。

4月7日，福州市土地發(fā)展中心有關人士亦對本報記者表示，此次掛牌轉讓的地屬于舊城改造項目。他還指出，該地塊拍賣運作并不在該中心，而在晉安區(qū)政府。

對該地塊出讓突破現(xiàn)有政策的做法，紀東義表示，這一2800畝土地出讓在網上公布以后，引起很大轟動，國土部已迅速就此發(fā)出通告，要求福州方面停止該地塊的出讓行為，并嚴格依法依規(guī)進行整改。此外，國家土地督察上海局也直接約談了福州市有關部門負責人。

“國土部規(guī)定的住宅土地出讓上限是300畝，在當前的形勢下，更不允許違規(guī)操作(土地出讓)。”紀東義稱，2800畝土地一次性出讓，實際上已限制了許多競買人的參與。

紀東義在4月9日的“2009中國國土資源公報”發(fā)布會后對本報等媒體表示，設定特定競買標準，也是一項違規(guī)之處，福州市相關方面不應該在土地出讓時設置這種對競買人的特定條件。

“土地出讓應該符合區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，但不能設置像開發(fā)過多少面積、什么資質這類的特定條件?！奔o東義認為，土地出讓一方面要符合規(guī)劃，一方面又不能規(guī)定特定的條件，兩者之間如何協(xié)調，國土部也正在研究這方面的政策，以便進一步規(guī)范。

至于這2800畝土地何時能夠恢復上市交易，紀東義表示，這取決于福州市相關方面的整改進度，必須整改到全部符合國家相關規(guī)定之后，該地塊才能再次入市。

本報記者調查得知，在國土部喊停之后，福建開發(fā)商對是否參與該地塊未來再入市時的角逐，仍有不同意見和疑慮。

“如果沒有那么苛刻的條件，項目拆分后招標，相信大家會有興趣的?！?1日，融僑地產有關負責人對本報記者表示。

而恒興置業(yè)人士認為，由于項目涉及舊城改造及拆遷，考慮到拆遷成本及時間風險，該公司仍不會考慮參與競標。

“評判該項目是否合理的唯一標準就是能否穩(wěn)定福州房價?！蓖醢⒅艺J為，對于該地塊，福州市應采取招標而摒棄“價高者得”的拍賣形式，以便于遴選最優(yōu)方案，既能顧及拆遷戶利益，又能達到城市更新的目的。