陳東海

當(dāng)前房屋價(jià)格居高不下的原因主要是由土地財(cái)政、開發(fā)商暴利和銀行信貸造成的，那么解決房屋價(jià)格飆漲也應(yīng)主要從這三個(gè)因素來著手。

目前控房?jī)r(jià)比較注重稅收手段。其實(shí)當(dāng)下房地產(chǎn)活動(dòng)中，稅收負(fù)擔(dān)是不輕的。這些稅收并沒有能控制得了房?jī)r(jià)上漲，甚至成為了助推房?jī)r(jià)的動(dòng)力。因此必須擺脫“一稅就靈”的思維慣性和惰性。目前許多討論中的政策著力于打擊投機(jī)，但是很可能波及廣大的普通有房居民甚至是剛需，其中物業(yè)稅就是典型。

炒房行為要嚴(yán)格控制，但不能把所有的板子都打在房屋持有者身上。治病要對(duì)癥下藥，不能把許多病因根本不同的病，都用一個(gè)方子來治療，而且讓所有未生病的人也來吃同一副藥。

物業(yè)稅有不可克服的內(nèi)在缺陷

物業(yè)稅的實(shí)質(zhì)就是財(cái)產(chǎn)稅，是對(duì)房屋的價(jià)格或者是價(jià)值來征稅，對(duì)于廣大的商品房持有者來說，這里有重復(fù)征稅的問題。因?yàn)橹袊?guó)的商品房的價(jià)格，包括有三項(xiàng)：土地出讓金、鋼筋水泥等建安成本、市場(chǎng)增值(在房屋環(huán)境變差等原因時(shí)，也可能是減值)。而土地出讓金是交給政府的租金，實(shí)質(zhì)相當(dāng)于稅收，本文以“土地使用稅”的名詞來指代土地出讓金。

對(duì)于商品房征收物業(yè)稅，無疑包括以“土地使用稅”為課稅對(duì)象，明顯存在重復(fù)征稅問題。而且對(duì)稅征稅，問題比重復(fù)征稅更嚴(yán)重。另一方面由于是對(duì)稅征稅，那么“土地使用稅”越高，物業(yè)稅征收的就越多，有關(guān)方面就更愿意推高“土地使用稅”了，從而房屋價(jià)格可能會(huì)越控越高。

對(duì)于房屋建安成本來說，對(duì)其征稅就要考慮到房屋的折舊問題。據(jù)聞中國(guó)的商品房壽命大約只有30年，那么按照30年的期限，使用會(huì)計(jì)上的快速折舊的方法，對(duì)于房屋的這部分成本進(jìn)行征稅，其征稅的成本與收益非常不匹配。

在中國(guó)的商品房中，基本上都是使用銀行信貸購(gòu)買的。那么按照會(huì)計(jì)上的處理，借貸利息無疑是可以抵扣稅款或者是免稅的?？赡艽蠖鄶?shù)房屋歸還銀行的利息還超過物業(yè)稅的稅款，這樣來說，會(huì)出現(xiàn)負(fù)的物業(yè)稅，就是政府應(yīng)該向商品房的持有者反過來提供房屋補(bǔ)貼。

同樣，房屋的增值是很難計(jì)量的東西，所以對(duì)房屋的這部分價(jià)值如何征收物業(yè)稅？如果對(duì)房屋增值部分征稅，那么在房屋減值時(shí)，是否要退稅和補(bǔ)貼？

因此，對(duì)于通過正常的市場(chǎng)渠道購(gòu)買的商品房，是根本無法征收物業(yè)稅的。物業(yè)稅真要開征，也只能針對(duì)那些非商品房。

控制房?jī)r(jià)要抓根本

造成當(dāng)前房屋價(jià)格居高不下的原因主要是由土地財(cái)政、開發(fā)商暴利和銀行信貸造成的，那么解決房屋價(jià)格飆漲也要主要從這三個(gè)因素來著手。

首先要解決土地財(cái)政問題。中國(guó)的土地，按性質(zhì)來說屬于祖祖輩輩在這個(gè)土地上生活了幾千年的百姓，因此不宜對(duì)其收取高額費(fèi)用。而且土地出讓金的用途，也應(yīng)該完全用在解決老百姓的居住條件上。與其收了以后再用于解決老百姓的居住問題，不如少收一些，象征性地收一些，因?yàn)橐淮畏峙浔榷畏峙涓行省?/p>

各地可以根據(jù)不同地段的土地，劃定級(jí)差，把各級(jí)土地的象征性的土地使用費(fèi)用(即土地出讓金)公開出來。由各開發(fā)商根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，自由選擇各級(jí)土地上各個(gè)地塊。這樣土地出讓金公開，而且是象征性的，既可以杜絕腐敗問題，也可以杜絕助漲房?jī)r(jià)的作用。當(dāng)然，即使是象征性收的費(fèi)用，這筆財(cái)務(wù)賬目也應(yīng)該向老百姓公開，全部用于解決老百姓的居住問題。

其次杜絕開發(fā)商的暴利問題。在各級(jí)土地及其出讓金是明確公示的情況下，必須限制開發(fā)商暴利。房屋市場(chǎng)具有一定的公共產(chǎn)品的性質(zhì)，開發(fā)商也不是什么創(chuàng)新性的高科技企業(yè)，所以必須限制開發(fā)商的利潤(rùn)率，而且開發(fā)商的賬務(wù)明細(xì)必須全部公開。也是由于房屋的準(zhǔn)公共產(chǎn)品的性質(zhì)，以及房屋開發(fā)實(shí)際上是比較簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)和建筑活動(dòng)，所以可以規(guī)定開發(fā)商的利潤(rùn)率不得高于全社會(huì)資金平均利潤(rùn)率的二倍。

再次是限制銀行信貸的發(fā)放。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商，要求其自有資金必須超過總資金的50%以上，不允許銷售期房和以任何理由向潛在購(gòu)房者融資。對(duì)于首次購(gòu)買超大面積的房子(如復(fù)式、別墅等)和購(gòu)買第二套房子的，要把利率在基準(zhǔn)房貸利率上加成。更重要的是，對(duì)于購(gòu)買多套房產(chǎn)的，要完全停止信貸的發(fā)放。

在控制上述房屋價(jià)格上漲的三個(gè)主要源頭后，也要控制炒房。除信貸限制外，可以開征專門的炒房稅。對(duì)于那些已經(jīng)有多套房屋，再購(gòu)買新的房產(chǎn)的，征收超過100%的特別投資稅。如果為了公平，對(duì)于原來的炒房者也可以征收特別投資稅，比如對(duì)于那些房屋超過5套以上者，征收其增值的大部?；蛘呤菍?duì)于5套以上的超標(biāo)部分每年征收資源占用稅，這樣會(huì)逼迫原來的炒房者拋出大量的房子，打壓房?jī)r(jià)。

另外，可以出臺(tái)合理的稅收。中國(guó)的房子，除了商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以外，還有不少各部門和單位分配的福利房。這些福利房，沒有繳納過土地出讓金，或者只是在房改時(shí)，交了少量的象征性的款子，因此對(duì)于這些福利房，可以征收物業(yè)稅。同時(shí)，目前報(bào)道一些部門可以用極低的價(jià)格購(gòu)買商品房，比如有的市場(chǎng)價(jià)達(dá)到數(shù)萬元的房子，這些部門卻可以以數(shù)千元的價(jià)格團(tuán)購(gòu)。這些房子其土地出讓金實(shí)際上已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁給了那些按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)房的普通人身上，實(shí)際上等于沒有交納土地出讓金，應(yīng)該對(duì)這些房子征收物業(yè)稅。

(作者單位：東航國(guó)際金融)